Als je een jaar of twee geleden nog maar een hypotheek hebt afgesloten, is de kans groot dat je een Budweiser hebt geopend om je ongelooflijke rente.
Fast forward naar vandaag, en hypotheken zijn nog goedkoper. Op het moment van schrijven liggen de gemiddelde tarieven voor een hypotheek met een looptijd van 30 jaar in het bereik van minder dan 3%, iets dat zelfs tien jaar geleden ondenkbaar leek. Als je net als veel huiseigenaren bent, vraag je je misschien af: moet ik mijn hypotheek nu herfinancieren?
Hoewel het inruilen van uw bestaande woninglening voor een lening met een lagere rente misschien een makkelijke beslissing lijkt, experts zeggen dat er, net als die vermomde robots, meer is dan het herfinancieren van hypotheken het oog. Omdat je bij een refi forse kosten moet betalen, moet je kijken of het lagere maandbedrag dit op de lange termijn compenseert. Dat is niet in alle gevallen waar. Dit is wat u moet weten.
Hypotheek wel of niet herfinancieren?
Dat is inderdaad de vraag. Door nu te herfinancieren, krijgt u waarschijnlijk een lening met lagere tarieven, vooral als uw FICO-score goed of uitstekend is. Maar helaas, veel van dezelfde afsluitingskosten die u voor uw oorspronkelijke hypotheek hebt betaald, kruipen weer omhoog wanneer u herfinanciert.
Onder de uitgaven die u waarschijnlijk zult tegenkomen: een vergoeding voor het aanmaken van een lening die de kosten van acceptatie dekt en verwerking van de hypotheek, een vergoeding voor de titeldiensten en een vergoeding voor een bijgewerkte beoordeling van de eigendom. Afhankelijk van uw lening, kan het zijn dat u vooruitbetaalde rente of "punten" betaalt.
Volgens hypotheekgigant Freddie Mac, lopen de gemiddelde sluitingskosten landelijk rond de $ 5.000. Die cijfers kunnen nogal variëren op basis van het bedrag van de lening en andere factoren, maar in de meeste gevallen zijn ze fors genoeg om invloed uit te oefenen op uw beslissing.
Dus wanneer heeft het precies zin om te profiteren van lagere hypotheekrentes? Helaas voor de wiskundigen die niet geneigd zijn, moet je een beetje algebra doen om erachter te komen of de verlaging van je hypotheekbetaling gelijk is aan of groter is dan de kosten die je vooraf maakt. Waar het op neerkomt: u moet van plan zijn om minstens zo lang in uw huis te blijven als nodig is om zelfs op uw sluitingskosten te breken.
“Een herfinanciering is voordeliger naarmate de spreiding groter is tussen het aantal jaren dat nodig is om break-even te draaien in vergelijking met het aantal jaren dat de huiseigenaar verwacht in het huis te wonen”, zegt Marla Chambers, senior financieel planner bij Buckingham Adviseurs in Dayton, Ohio.
Neem bijvoorbeeld een hypotheek die over 15 jaar moet worden afgelost tegen $ 2.000 per maand (exclusief escrow) die kan worden geherfinancierd in een nieuwe 15-jarige lening tegen $ 1.800 per maand. Het break-even zou 16 maanden zijn als de sluitingskosten $ 3.200 zouden bedragen.
Een van de fouten die leners vaak maken, is echter het vergelijken van maandelijkse leningbetalingen op hypotheken met verschillende voorwaarden. Als u nog maar 10 jaar over heeft op uw huidige lening en herfinanciert naar een hypotheek met een looptijd van 30 jaar die wordt gespreid uw betalingen met 20 extra jaren uitbetalen, zal uw break-evenpunt sneller lijken dan het in werkelijkheid is.
Om die reden raadt Chambers aan om de maandelijkse betaling voor de refi-rente te berekenen met behulp van hetzelfde aantal maanden als uw huidige lening, zelfs als de uitbetalingsdatum later zal zijn. Op die manier krijg je een echte appels-tot-appels vergelijking.
Uw eigen vermogen laten uitbetalen
Natuurlijk is het krijgen van een lagere rente niet de enige reden waarom u eraan denkt om uw hypotheek over te doen. Huiseigenaren kunnen besluiten dat ze een andere looptijd willen, bijvoorbeeld door een hypotheek van 30 jaar te vervangen door een lening van 15 jaar. Of ze geven misschien de voorkeur aan een ander type lening, zoals het omwisselen van een product met aanpasbare rente door een vast product.
Een andere populaire optie: het uitvoeren van een uitbetalingsherfinanciering, waarbij u een nieuwe, grotere lening aangaat om wat extra dollars te bemachtigen. Hoewel het misschien een gemakkelijke beslissing lijkt om uw huis als geldautomaat te gebruiken wanneer de tarieven zo aantrekkelijk zijn, u kan achteraf kijken naar een hogere maandelijkse betaling die andere financiële problemen in de weg kan staan doelen.
Wesley Stien, een op vergoedingen gebaseerde planner in Arlington, Virginia, waarschuwt dat het niet alleen het paar is dat dat geld naar hun dichtstbijzijnde Mercedes brengt dealerschap die in de val kan lopen - het is ook de goedbedoelende lener die het gebruikt om creditcardschulden af te betalen, alleen om nieuwe saldi. "Ze hebben het onderliggende probleem niet aangepakt", zegt hij.
In plaats van uw eigen vermogen op een eenmalige basis aan te boren, raadt Stien aan om uw refi te verweven in een algemene strategie die u dichter bij uw financiële langetermijndoelen brengt. Als u geen plan heeft om uit de schulden te blijven, is het omzetten van eigen vermogen in contanten een gevaarlijk spel.
Enkele tips voor het herfinancieren van hypotheken om in gedachten te houden
Het aanvragen van een herfinanciering van een hypotheek is niet iets waar u als eerste in wilt springen, tenminste als u de best mogelijke deal wilt sluiten. Om dat te doen, moet je een gameplan hebben.
Een van de sleutels hier is om je timing goed te krijgen. Chambers stelt voor om aan een refi te werken voordat u bijvoorbeeld van baan verandert, zodat u een stabiel werkverleden kunt aantonen en kredietverstrekkers op hun gemak kunt stellen over uw vermogen om ze terug te betalen.
Ze pleit er ook voor om uw credit score in topvorm te krijgen, iets dat weken of zelfs maanden grondwerk kan vergen. Voordat u een lening aanvraagt, moet u uw kredietrapporten van de drie bureaus - TransUnion, Equifax en Experian - bekijken en eventuele negatieve informatie behandelen die daar per ongeluk terecht is gekomen.
U wilt ook ingaan op gebieden die FICO vaak zwaar weegt. "Werk aan het verhogen van uw score voordat u een hypotheek aanvraagt door creditcardsaldi af te lossen en tijdige maandelijkse schuldbetalingen te doen", zegt Chambers.
Zoals bij elke grote aankoop - en ze worden niet veel groter dan een nieuwe hypotheek - is rondkijken een van de sleutels. Stien stelt voor om contact op te nemen met ten minste twee kredietverstrekkers, of het nu gaat om grote hypotheekbedrijven of lokale kredietverenigingen, om er zeker van te zijn dat u de beste deal krijgt.
Websites zoals LendingTree vertegenwoordigen een snelle manier om meerdere leningaanbiedingen te analyseren, hoewel Stien een minder waarschijnlijke plaats suggereert voor wat vergelijkingsshoppen: Costco. Ja, Dat Costco. De groothandel hypotheek-shopping service beperkt de sluitingskosten voor zijn leden - ze zullen niet hoger zijn dan $ 250 voor degenen op Executive-niveau of $ 550 voor Gold Star-leden. Dit is geen tijd om stenen onberoerd te laten.
Elke gerenommeerde geldschieter zal u een drie pagina's tellen lening schatting dat schetst vrijwel alle belangrijke dingen die u moet weten, zoals de rentevoet, de maandelijkse betaling, een volledige lijst van afsluitingskosten die u moet betalen en alle punten die ze willen dat u neerlegt.
Houd er rekening mee dat de ene kredietverstrekker een lager tarief kan hebben, maar hogere sluitingskosten in vergelijking met een andere aanbieding. Je zult met al die dingen rekening willen houden bij het uitzoeken welke op de lange termijn de beste deal vertegenwoordigt, zegt Stien.
Hoewel u hetzelfde bedrag aan onroerendgoedbelasting betaalt, ongeacht welke bank u kiest, is er niets in steen gebeiteld als het gaat om regelitems zoals de originatievergoeding, die de geldschieter gewoonlijk deelt als een percentage van de lening hoeveelheid. Als een van de vergoedingen niet klopt in vergelijking met de andere, is het misschien tijd om uw onderhandelingsvaardigheden op te frissen. Je bespaart jezelf misschien een paar dollar in het proces.
