Mijn vrouw en ik zijn op zoek gegaan naar huizen. Maar ik weet niet zeker of het een goed idee is. Er komt een recessie aan. De rentetarieven zijn laag. Wees eerlijk tegen me: is dit echt een domme tijd om een hoop geld uit te geven aan een huis? Moeten we wachten? —Sam R., Orlando, Florida
Laten we beginnen met de disclaimer: dat de Amerikaanse economie in een recessie zal sputteren, is nog geen uitgemaakte zaak.
Nu dat uit de weg is, zal ik het voor de hand liggende vermelden. Het is moeilijk om niets te horen over de stortvloed aan verontrustend economisch nieuws - de vertraging van het bbp in het tweede kwartaal, de aanhoudende handelsoorlog met China, de bijna-recessie in de grootste economie van Europa — zonder dat zenuwachtig. Echt zenuwachtig.
U hebt dus gelijk om het economische klimaat te geven dat we serieus nadenken voordat we een belangrijke financiële beslissing nemen. Ik zou dwaas zijn om je het duidelijke antwoord te geven waar je hier waarschijnlijk op hoopt. Maar soms hebben vragen een manier om zichzelf te beantwoorden, en het feit dat je zoveel afdekt, zou je iets moeten vertellen.
Eerst en vooral moet u zich afvragen of u nodig hebben een nieuw huis op dit exacte moment. Ga je verhuizen omdat je een kind hebt dat naar school gaat en je wilt wortel schieten? Of is het bezit van een eigen huis gewoon een doel dat je altijd in je achterhoofd hebt gehad - een geruststellend symbool dat je 'het hebt gehaald'? Als het meer het laatste is dan het eerste, zou ik aarzelen.
Dan is er de kwestie van werkzekerheid, zowel voor jezelf als voor je vrouw. Tenzij u in een relatief recessiebestendige sector werkt, zoals de gezondheidszorg of het onderwijs, is het moeilijk om vertrouwen te hebben in de komende 12 of 18 maanden. Het laatste dat u wilt, is de grootste lening of uw leven aangaan, alleen om te beseffen dat u het niet kunt terugbetalen.
En dan is er nog de kwestie van hoeveel je op het huis kunt neerleggen. Met FHA-hypotheken kunt u bijvoorbeeld een woning opscheppen met slechts 3,5 procent naar beneden. Maar dat laat niet veel kussen over als een economische neergang de huizenmarkt met zich meebrengt (dit zou een van de zeldzame gevallen kunnen zijn als het niet andersom is). Hoe meer u het zich kunt veroorloven om vooraf uit te geven terwijl u een gezond noodfonds verzorgt, hoe meer vertrouwen ik zou hebben om de sprong te wagen.
Het goede nieuws is dat als er inderdaad een neergang op de huizenmarkt is, het waarschijnlijk niet de duikvlucht is die we tien jaar geleden hebben meegemaakt. Het is waar: kredietverstrekkers hebben langzaam hun normen versoepeld in wat lijkt op een gigantisch geval van geheugenverlies met betrekking tot de laatste crisis. Sommigen stappen zelfs weer in subprime-hypotheken (hoewel ze eerder geneigd zijn om ze te noemen met de meer onschadelijke term "niet-primaire leningen" Deze keer). De zogenaamde "leugenaarsleningen", waarvoor weinig of geen documentatie vereist is, zijn echter genadig van het toneel verdwenen.
En de realiteit is dat de marktdynamiek heel anders is dan toen. Tien jaar geleden bouwden huizenbouwers huizen zo snel als ze konden om aan de vraag te voldoen. Tegenwoordig hebben we in veel delen van het land te maken met een beperkte voorraad. En dat zal waarschijnlijk voorkomen dat huiswaarden van een klif vallen.
Uw situatie raakt natuurlijk een nog grotere vraag of eigenwoningbezit in het algemeen wel zo verstandig is als de meeste mensen aannemen. Feit is dat de huizenprijzen op de lange termijn niet veel verder stijgen dan de inflatie. Als je alle onderhoudskosten meetelt, ben je waarschijnlijk de shell uit - de kapotte airco-eenheid hier, het lekkende dak daar - het is geenszins een slam dunk. Het is de reden waarom Nobelprijswinnaar econoom Robert Shiller - de man die heeft geholpen bij het creëren van de veelgebruikte Case-Shiller-index van huizenprijzen - staat erom bekend apathisch te zijn over eigenwoningbezit.
Kijk, aan het eind van de dag is het jouw beslissing om naar huis te gaan. Het is iets waar je je prettig bij moet voelen. Maar het is een dwaze boodschap om dat dure pad in te slaan zonder na te denken over de onvoorziene omstandigheden. Je wilt niet dat de American Dream in een nachtmerrie verandert voor het geval de economische problemen van de laatste tijd iets ergers voorspellen.
