Jeśli wziąłeś kredyt hipoteczny dopiero rok lub dwa lata temu, istnieje duża szansa, że otworzyłeś budweisera, aby uczcić swoje niesamowite oprocentowanie.
Szybko do przodu, a kredyty mieszkaniowe są jeszcze tańsze. W chwili pisania tego tekstu średnie oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego mieściło się w przedziale poniżej 3%, co wydawało się nie do pomyślenia nawet dziesięć lat temu. Jeśli jesteś jak wielu właścicieli domów, może to sprawić, że będziesz się zastanawiać: Czy powinienem teraz refinansować swój kredyt hipoteczny?
Chociaż zamiana istniejącego kredytu mieszkaniowego na mniej oprocentowaną może wydawać się łatwa, eksperci twierdzą, że podobnie jak te roboty w przebraniu, refinansowanie kredytu hipotecznego to coś więcej niż się spotyka Oko. Ponieważ za każdym razem, gdy dokonujesz przeglądu, musisz ponieść znaczne koszty, musisz sprawdzić, czy niższa miesięczna opłata nadrabia to na dłuższą metę. Nie w każdym przypadku tak jest. Oto, co musisz wiedzieć.
Refinansować kredyt hipoteczny czy nie refinansować kredytu hipotecznego?
To jest rzeczywiście pytanie. Refinansowanie w tej chwili może dać ci pożyczkę z niższymi stopami procentowymi, zwłaszcza jeśli twój wynik FICO jest na dobrym lub doskonałym terenie. Ale, niestety, wiele z tych samych kosztów zamknięcia, które zapłaciłeś za swój pierwotny kredyt hipoteczny, ponownie wzrasta, gdy refinansujesz.
Wśród nakładów, które prawdopodobnie napotkasz: opłata za udzielenie pożyczki, która pokrywa koszty ubezpieczenia i obsługa hipoteki, opłata za usługi tytułowe oraz opłata za zaktualizowaną wycenę własność. W zależności od pożyczki, możesz płacić z góry odsetki lub „punkty”, aby uruchomić.
Według giganta hipotecznego Freddiego Mac, średnie koszty zamknięcia w całym kraju wynoszą około 5000 USD. Liczby te mogą się nieco różnić w zależności od kwoty pożyczki i innych czynników, ale w większości przypadków są wystarczająco duże, aby wpłynąć na Twoją decyzję.
Więc kiedy dokładnie ma sens korzystanie z niższych oprocentowania kredytów hipotecznych? Na nieszczęście dla osób niechętnych do matematyki wymaga to odrobiny algebry, aby dowiedzieć się, czy zmniejszenie spłaty kredytu hipotecznego spełnia lub przekracza wszelkie koszty, które ponosisz z góry. Podsumowując: powinieneś zaplanować pozostanie w domu przynajmniej tak długo, jak będzie to potrzebne do zrealizowania opłat za zamknięcie.
„Refinansowanie jest tym bardziej korzystne, im większa jest rozpiętość między liczbą lat potrzebną do osiągnięcia progu rentowności w porównaniu do liczba lat, które właściciel domu spodziewa się mieszkać w domu”, mówi Marla Chambers, starszy planista finansowy z Doradcy Buckingham w Dayton w stanie Ohio.
Weźmy na przykład kredyt hipoteczny, który ma zostać spłacony za 15 lat w wysokości 2000 USD miesięcznie (z wyłączeniem depozytu), który może zostać zrefinansowany w nową 15-letnią pożyczkę w wysokości 1800 USD miesięcznie. Próg rentowności wyniósłby 16 miesięcy, gdyby koszty zamknięcia wyniosły 3200 USD.
Jednym z błędów popełnianych przez kredytobiorców jest jednak porównywanie miesięcznych spłat kredytu hipotecznego na różnych warunkach. Jeśli pozostało Ci tylko 10 lat na bieżący kredyt i refinansowanie na 30-letni kredyt hipoteczny, który się rozprzestrzenia pomniejszając swoje płatności o 20 dodatkowych lat, próg rentowności będzie wydawał się szybszy, niż jest w rzeczywistości.
Z tego powodu Chambers zaleca obliczanie miesięcznej raty za oprocentowanie refi przy użyciu tyle samo miesięcy, co twoja obecna pożyczka, nawet jeśli data spłaty będzie późniejsza. W ten sposób otrzymujesz prawdziwe porównanie jabłek do jabłek.
Wypłata swojego kapitału
Oczywiście niższe oprocentowanie nie jest jedynym powodem, dla którego możesz myśleć o odnowieniu kredytu hipotecznego. Właściciele domów mogą zdecydować, że chcą inny okres kredytowania – na przykład zastąpienie 30-letniego kredytu hipotecznego 15-letnim kredytem. Mogą też preferować inny rodzaj pożyczki, na przykład zamianę produktu o zmiennym oprocentowaniu na produkt o stałej stopie procentowej.
Inna popularna opcja: Przeprowadzenie refinansowania typu cash-out, w ramach którego zaciągasz nową, większą pożyczkę, aby zdobyć dodatkowe dolary. Korzystanie z domu jako bankomatu może wydawać się łatwą decyzją, gdy stawki są tak kuszące, ty może patrzeć na wyższą miesięczną płatność, która może przeszkodzić w innych kwestiach finansowych cele.
Wesley Stien, płatny planista z Arlington w stanie Wirginia, ostrzega, że nie tylko para zabiera te pieniądze do najbliższego mercedesa dealera, który może wpaść w pułapkę – to także pożyczkobiorca o dobrych intencjach, który używa go do spłacania zadłużenia karty kredytowej tylko po to, by zgromadzić nowe salda. „Nie zajęli się podstawowym problemem” – mówi.
Zamiast jednorazowo wykorzystywać swój kapitał, Stien zaleca wplecenie refi w ogólną strategię, która przybliży Cię do Twoich długoterminowych celów finansowych. Jeśli nie masz planu na uniknięcie zadłużenia, zamiana kapitału na gotówkę jest niebezpieczną grą.
Kilka wskazówek dotyczących refinansowania kredytu hipotecznego, o których warto pamiętać
Ubieganie się o refinansowanie kredytu hipotecznego nie jest czymś, co chcesz najpierw wskoczyć do głowy, przynajmniej jeśli chcesz zdobyć najlepszą możliwą ofertę. Aby to zrobić, musisz mieć plan gry.
Jednym z kluczy tutaj jest właściwe wyczucie czasu. Chambers sugeruje na przykład pracę nad refem przed zmianą pracy, abyś mógł wykazać się stałą historią pracy i uspokoić pożyczkodawców, jeśli chodzi o zdolność ich spłaty.
Opowiada się również za uzyskaniem najwyższej zdolności kredytowej, co może zająć tygodnie, a nawet miesiące prac przygotowawczych. Zanim złożysz wniosek o pożyczkę, przejrzyj swoje raporty kredytowe z trzech biur – TransUnion, Equifax i Experian – i odnieś się do wszelkich negatywnych informacji, które mogły tam trafić przez pomyłkę.
Będziesz także chciał znaleźć się w obszarach, w których FICO ma tendencję do ciężkiego ważenia. „Pracuj nad zwiększeniem swojego wyniku przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny, spłacając saldo kart kredytowych i dokonując terminowych spłat miesięcznych długów” – mówi Chambers.
Jak w przypadku każdego dużego zakupu – a nie są one znacznie większe niż nowy kredyt hipoteczny – jednym z kluczy jest robienie zakupów. Stien sugeruje skontaktowanie się z co najmniej dwoma pożyczkodawcami, niezależnie od tego, czy są to znane firmy hipoteczne, czy lokalne spółdzielcze kasy pożyczkowe, aby upewnić się, że otrzymujesz najlepszą ofertę.
Witryny takie jak LendingTree stanowią szybki sposób na przeanalizowanie wielu ofert pożyczek, chociaż Stien sugeruje mniej prawdopodobne miejsce na zakupy porównawcze: Costco. Tak, że Costco. Hurtownia obsługa kredytów hipotecznych ogranicza koszty zamknięcia dla swoich członków – nie przekroczą 250 USD dla osób na poziomie Executive lub 550 USD dla członków Gold Star. To nie jest czas na to, by nie odwracać żadnych kamieni.
Każdy renomowany pożyczkodawca zapewni trzy strony Oszacowanie pożyczki to przedstawia prawie wszystkie kluczowe rzeczy, które musisz wiedzieć, takie jak oprocentowanie, miesięczna płatność, pełna lista kosztów zamknięcia, które będziesz musiał zapłacić, i wszelkie punkty, które chcą, abyś odłożył.
Należy pamiętać, że jeden pożyczkodawca może mieć niższą stawkę, ale wyższe koszty zamknięcia w porównaniu z inną ofertą. Będziesz chciał wziąć wszystkie te rzeczy pod uwagę, zastanawiając się, który z nich reprezentuje lepszą ofertę na dłuższą metę, mówi Stien.
Chociaż zapłacisz taką samą kwotę podatku od nieruchomości, niezależnie od wybranego banku, nic nie jest pewne jeśli chodzi o pozycje, takie jak opłata inicjacyjna, którą pożyczkodawca zwykle dzieli jako procent pożyczki ilość. Jeśli którakolwiek z opłat wygląda źle w porównaniu z innymi, być może nadszedł czas, aby odświeżyć swoje umiejętności negocjacyjne. Możesz po prostu zaoszczędzić kilka dolców w tym procesie.
