Więc w końcu zdecydowałeś się porzucić wypożyczalnie i kup sobie dom. Dzieliłeś się drinkami z pośrednicy w obrocie nieruchomościami, jęczał przez liczne otwarte domy i prawdopodobnie patrzył z boku na widzów, którzy wydają się być tam tylko dla ciasteczek. Po całej pracy w końcu złożyłeś ofertę, która została przyjęta, a teraz czekasz na zamknięcie i zastanawiasz się, dlaczego to trwa tak długo.
Jedno z pytań, które najczęściej zadają nabywcy domów po raz pierwszy, brzmi: „Ile czasu zajmuje zamknięcie domu?” Prawda jest taka, że nie ma ostatecznej odpowiedzi. Zazwyczaj zajmuje to 30-60 dni. Jednak między twoją ofertą, zatwierdzenie pożyczki, i depozyt, istnieje wiele zdarzeń i nieprzewidzianych okoliczności, które mogą zakłócić ten przedział czasowy.
„Gdy Twoja oferta zostanie zaakceptowana, ogólnie rzecz biorąc, większość nieprzewidzianych pożyczek to około 17 dni” mówi Yawar Charlie, dyrektor ds. nieruchomości w Aaron Kirkman Group. Oznacza to, że kupujący ma 17 dni na dostarczenie ubezpieczycielowi niezbędnych dokumentów w celu uzyskania zatwierdzenia pożyczki”.
Gdy tylko nadejdzie ostateczna akceptacja pożyczki, depozyt — lub dokumentacja pożyczki strony trzeciej — może zostać zamknięta w ciągu kilku dni. Jednak dodatkowe zdarzenia, takie jak nierozwiązane uszkodzenia mienia, ostateczna analiza problemów i prośby w ostatniej chwili o dodatkową dokumentację ze strony pożyczkodawcy mogą powodować opóźnienia. Transakcje gotówkowe zwykle przebiegają szybciej, ponieważ kupujący nie zawsze podlega nieprzewidzianym okolicznościom, takim jak zatwierdzenie przez pożyczkodawcę, wycena, inspekcje lub negocjacje dotyczące naprawy. Domy finansowane przez kredyt hipoteczny zwykle trwają nieco dłużej. Od momentu złożenia oferty, aż do ostatecznego zamknięcia, Charlie mówi: „Ważne jest, aby wszystko strony pozostają w gotowości, aby dostarczyć dokumentację w odpowiednim czasie, w przeciwnym razie depozyt może być opóźniony".
Oto 10 czynników, które przyczyniają się do opóźnień w zamykaniu domów – i jak możesz je wyprzedzić.
Zamknięcie domu: 10 czynników, które przyspieszają lub spowalniają proces
1. Gotówka lub zatwierdzenie wstępne
Czas potrzebny na zamknięcie domu zależy w dużej mierze od tego, ile masz pod ręką zieleni — lub od pożyczkodawcy, zakładając, że nie masz gotówki. Dzieje się tak dlatego, że przed udzieleniem komukolwiek kredytu mieszkaniowego należy zadbać o kilka rzeczy.
Jednym ze sposobów na obejście tego problemu jest „uzyskanie wstępnej zgody jeszcze przed rozpoczęciem poszukiwania domu” – radzi Karen Condor, specjalistka ds. ubezpieczeń mieszkaniowych i nieruchomości z Eksperckie recenzje ubezpieczeniowe. Aby to zrobić, musisz spotkać się z pożyczkodawcą, który sprawdzi Twój kredyt i zweryfikuje dokumentację w celu zatwierdzenia określonej kwoty pożyczki na określony czas. Należy zauważyć, że zatwierdzenie wstępne różni się i jest bardziej wartościowe niż wstępna kwalifikacja, która jest jedynie ocena zdolności kredytowej nabywcy służąca do oszacowania kwoty, na jaką może sobie pozwolić pożyczyć.
2. Ocena
Jeśli nie masz jeszcze listu wstępnego zatwierdzającego, jest to całkowicie w porządku. Ale powinieneś być przygotowany, żeby poczekać trochę dłużej. Zanim pożyczkodawca zatwierdzi Twoją pożyczkę, trzeba będzie przeprowadzić wycenę domu, aby się upewnić naprawdę warto, ile płacisz lub że nie prosisz o dodatkową gotówkę na nogę, powiedzmy, telefon rachunek. Ułatwia to odzyskanie strat w przyszłości, zakładając, że nastąpi wykluczenie.
Jeśli wycena okaże się zbyt niska, sprzedawca albo będzie musiał obniżyć cenę, albo będziesz musiał zapłacić różnicę w gotówce. Możliwe jest uzyskanie drugiej opinii od innego rzeczoznawcy, ponieważ oceny są mniej więcej upartym poglądem wyciągniętym z danych.
Tak czy inaczej, renegocjacja ze sprzedawcą lub uzyskanie innego rzeczoznawcy będzie kosztować dodatkowy czas. Chociaż jesteś odpowiedzialny za opłacenie rachunku, wycena zostanie zlecona przez pożyczkodawcę, więc upewnij się, że popchniesz ich, aby złożyli zamówienie na czas, sugeruje Charlie. „Jednym z głównych powodów opóźnienia w zamknięciu jest brak zlecenia wyceny na czas. Zmusza to do odroczenia zatwierdzenia kredytu”.
3. Inspekcja
Zakładając, że wszystko pójdzie dobrze z wyceną, pożyczkodawca zleci również oględziny domu. Są dwa z nich, inspekcja domu i inspekcja szkodników, chociaż nie wszyscy pożyczkodawcy wymagają jednego dla szkodników. Powodem tego jest to, że jeśli kupujący przeprowadzi się do domu z problemem szkodników, może opuścić dom, pozostawiając kredytodawcę odpowiedzialnym. Jeśli podczas kontroli zauważy się coś złego, dalsze dochodzenie i/lub renegocjacje ze sprzedawcą mogą spowodować opóźnienia.
„Zawsze zachęcam moich klientów do przeprowadzenia wszystkich dochodzeń na wczesnym etapie procesu” – mówi Charlie. „Możesz dowiedzieć się, kiedy robisz inspekcje, że pokój jest zabroniony. Jeśli ten pokój nie jest dozwolony, może nie wliczać się do powierzchni domu, co może mieć bezpośredni wpływ na to, czy otrzymasz pożyczkę, czy nie”.
Niektóre oferty zakupu zawierają klauzulę o ewentualnym przeglądzie, która umożliwia kupującym wycofanie się bez kary, jeśli inspekcja domu wykaże poważne problemy. Jeśli jednak Twoja umowa nie zawiera tej klauzuli, możesz stracić ciężko zarobione pieniądze. Możesz zakwestionować te opłaty, ale spowoduje to tylko więcej opóźnień.
4. Ubezpieczenie
Wiesz, jak firma ubezpieczeniowa może odmówić ubezpieczenia samochodu, ponieważ ma zbyt wiele roszczeń lub szkód? Cóż, to samo dotyczy domów. Jeśli poprzedni właściciel domu zgłosił poważne roszczenie ubezpieczeniowe do domu, firmy ubezpieczeniowe mogą uznać to za zbyt duże ryzyko i dlatego odmówić jego ubezpieczenia. Kredytodawcy zwykle wymagają, abyś utrzymywał ubezpieczenie właścicieli domów do czasu spłaty kredytu hipotecznego, więc jeśli nie jesteś kupującym całkowicie gotówkowym, może to złamać umowę.
Ponadto pożyczkodawcy mogą wymagać wykupienia ubezpieczenia od ryzyka oprócz ubezpieczenia właściciela domu, jeśli Twój dom znajduje się w obszarze wysokiego ryzyka. Ten rodzaj ubezpieczenia jest zazwyczaj drogi. Ważne jest, aby dochodzenie w sprawie proponowanego ubezpieczenia domu rozpocząć jak najwcześniej, dodaje Condor. „Wszyscy pożyczkodawcy wymagają, aby polisa obowiązywała przed zatwierdzeniem pożyczki”, więc niedopełnienie tego obowiązku do ostatniej chwili zdecydowanie opóźniłoby zamknięcie.
5. Wyszukiwanie tytułu
Oprócz ubezpieczenia zwykle wymagane jest sprawdzenie tytułu, aby upewnić się, że nikt nie ma roszczeń prawnych do nieruchomości. Może to być każdy, od stanu lub urzędu skarbowego do krewnych sprzedawcy. To, co zwykle następuje, to ubezpieczenie tytułu, chroniące Cię przed wszelkimi przyszłymi roszczeniami do nieruchomości. Jeśli podczas przeszukania zostanie wykryte roszczenie przeciwko nieruchomości, będzie musiało zostać rozwiązane, zanim będziesz mógł kontynuować.
„Bądź przygotowany na to, aby Twój prawnik negocjował z prawnikiem sprzedającego, jeśli pojawią się jakieś niespodzianki na podstawie raportu tytułowego” – radzi David Reischer, prawnik ds. nieruchomości i dyrektor generalny Porada prawna. Nierzadko zdarzają się problemy, które należy wyjaśnić lub inne drobne warunki, które należy renegocjowana w oparciu o poznanie nowych faktów, które nie były początkowo rozumiane, gdy pierwotna oferta była złożony. Te elementy mogą spowodować opóźnienie, jeśli są znaczące.
6. Błędy i rozbieżności
Pomyślna wycena domu i inspekcja nie zawsze oznaczają, że Twoja pożyczka zostanie natychmiast zatwierdzona. W niektórych przypadkach finansowanie może upaść z powodu błędów i rozbieżności we wniosku kredytowym. Może to być wszystko, takie jak nowe długi, błędne dokumenty, wzrost stóp procentowych, zmiany oceny kredytowej, zatrudnienie, a nawet zmiany stanu cywilnego. Każda z tych sytuacji może oznaczać zmianę Twojej zdolności finansowej. Ważne jest, aby pamiętać, że Twoja aplikacja nie trafi do ubezpieczyciela, dopóki dokumenty nie będą kompletne, a nawet wtedy rozbieżność oznaczałaby, że musisz zacząć wszystko od nowa.
7. Szacunek w dobrej wierze
Kiedy złożysz ofertę na nieruchomość i lub uzyskasz wstępne zatwierdzenie pożyczki, oczekuje się, że pożyczkodawca przedstawi oszacowanie w dobrej wierze, które wyjaśnia koszt zamknięcia związany z uzyskaniem finansowania na dom. Jest to w zasadzie wstępny projekt formularza HUD 1, czyli zestawienia kosztów rozliczenia. Oczekuje się, że Szacunek w dobrej wierze będzie dokładnym oszacowaniem, ale czasami pożyczkodawcy mają tendencję do zawijania klientów o niskich szacunkach. W takiej sytuacji skłonienie pożyczkodawcy do ponownego zbadania nadmiernych opłat lub zapewnienia alternatywnego finansowania może również spowodować opóźnienie.
-
Wskazówki dotyczące zapobiegania opóźnieniom podczas zamykania domu
- Rozpocznij wcześnie zapytania dotyczące ubezpieczenia właścicieli domów. Wszyscy pożyczkodawcy wymagają, aby polisa obowiązywała przed sfinansowaniem pożyczki.
- Dokładnie sprawdź wszystkie dokumenty utworzone podczas procesu. Poświęcenie kilku dodatkowych chwil na sprawdzenie błędów pisowni, nieprawidłowych kwot lub brakujących stron pozwoli zaoszczędzić godziny, a nawet dni opóźnienia.
- Nie wprowadzaj żadnych większych zmian w swoim życiu, finansach ani kredytach podczas procesu zamykania. To może zmienić twoje Stosunek zadłużenia do dochodów wywołanie ponowienia, opóźnienia lub odrzucenia wniosku o pożyczkę.
- Spełnij wniosek dotyczący wszystkich dokumentów, o które prosi pośrednik, pożyczkodawca i wszystkie inne strony. Brzmi to prosto, ale nie jest powszechne; w rzeczywistości pośrednicy i pożyczkodawcy są mile zaskoczeni, gdy potencjalni nabywcy są dobrze przygotowani.
.
8. Rodzaj kredytu hipotecznego
W tym miejscu należy zauważyć, że istnieje wiele różnych kredytów hipotecznych, z których każdy ma wpływ na czas zamknięcia. Pożyczki konwencjonalne, kredyty hipoteczne niezabezpieczone przez agencję rządową, zwykle trwają około czterech tygodni, pożyczki FHA, hipoteki ubezpieczone przez Federalny Housing Association zajmuje około sześciu tygodni, podczas gdy pożyczki VA, hipoteki udzielane przez pożyczkodawców i gwarantowane przez Departament Spraw Weteranów USA mogą trwać nawet dłużej. Każda pożyczka może spowodować potencjalne opóźnienia w zależności od Twojej sytuacji.
"Jakiś Pożyczka FHA może zostać opóźniony, jeśli kredytobiorca złoży wniosek zbyt wcześnie po ogłoszeniu upadłości, przejęciu lub uczynku zastępującym przejęcie” – mówi Condor. Zazwyczaj od kupujących w kategorii FHA oczekuje się odczekania obowiązkowego okresu sezonowania przed złożeniem wniosku o nowy kredyt hipoteczny. Opóźnienia w przypadku konwencjonalnych opóźnień kredytów hipotecznych można przypisać „problemom, takim jak duża liczba wniosków składanych przez kredytodawcę, niekompletny lub niedokładny wniosek o pożyczkę lub dokumentacja pomocnicza”. W przypadku pożyczek VA istnieje kilka innych powodów możliwych opóźnień: a) dodatkowe dokumenty, w tym Minimum Property Wymagania, b) brak rzeczoznawców VA” oraz c) dowód Świadectwa Kwalifikacji potwierdzającego wojskowość usługa.
9. Różne nieprzewidziane okoliczności
Proces zamykania domu to nie wszystkie liczby i przepisy. Czasem pozornie błahe zbiegi okoliczności, jak np. zły finałowy opis przejścia, w którym poprzedni właściciel zostawił śmieci wszędzie lub bardziej znaczące, takie jak rozwód lub oczekująca sprzedaż, mogą również wpłynąć na oczekiwane zamknięcie Data. Innym razem może to być wynikiem uroczystości, świąt państwowych lub, ośmielimy się powiedzieć, pandemii. Takie sytuacje zwykle oznaczają, że osoby i organy regulacyjne zaangażowane w proces zamykania domu nie będą w stanie pracować. Zdarzają się również rzadkie przypadki, w których sprzedawca wycofuje się w ostatniej chwili, co jeszcze bardziej opóźnia proces zamknięcia.
10. Zmiany w ostatniej chwili
Gdy pożyczkodawca wyda ostateczną zgodę, pozostaje spłata kredytu hipotecznego, ale nie bierz się jeszcze do tańca. Jako kupującemu zaleca się, aby nie zmieniać niczego w swoich aktach, dopóki nie zostanie zakończone zamknięcie. Mówimy o zmianach pracy, rozstawianiu mebli, kupowaniu samochodów i zaległych płatnościach kartą kredytową. Zasadniczo każda z tych poważnych zmian może zmienić stosunek zadłużenia do dochodu, zmuszając pożyczkodawcę do „przeprowadzenia procesu ubezpieczeniowego”, mówi Condor. Dopiero po sfinansowaniu pożyczki można ją uznać za ostateczną. Jeśli refinansujesz już zakupiony dom, a zgaduję, że nie, zamknięcie niekoniecznie oznacza koniec, są trzy dodatkowe dni robocze — okres czasu znany jako okres odstąpienia od umowy – który daje właścicielowi domu szansę na zmianę zdania i/lub anulowanie pożyczki, ale to zupełnie inna sprawa temat.
Więc proszę. Kupno domu to ekscytujący czas. Czas oczekiwania może być męczący i wyczerpujący. Ale jeśli zwrócisz uwagę na te kroki, klucze otrzymasz nieco wcześniej.
