Hipoteca as taxas estão mais baixas do que há anos. Então, eu estava pensando em refinanciar minha casa. Mas eu sei que esta não é uma decisão pequena. Além das taxas de hipoteca, quando faz sentido refinanciar e quando não é? - Shane, Iowa City
As taxas de hipoteca não estão em níveis históricos, mas são as melhores que vimos desde 2016. Adicione valores crescentes de propriedade à mistura e é um ótimo momento para ser proprietário.
De acordo com a gigante das hipotecas Freddie Mac, a média dos empréstimos imobiliários com taxa fixa de 30 anos caiu para 3,75% na semana passada. Isso é mais do que um ponto percentual completo de onde estava no outono passado.
Não é de se admirar, então, que muitas pessoas estão descartando o cartão de visita de seu agente de crédito atualmente. Embora a atividade de refinanciamento tenha se estabilizado um pouco nas últimas semanas, a Mortgage Bankers Association relatórios que o número de novos aplicativos ainda é 81 por cento maior do que era há um ano.
Isso significa que é uma jogada inteligente para você? Talvez sim, talvez não. A taxa de juros - e especificamente, o spread entre o que você está pagando atualmente e a taxa para a qual se qualifica hoje - é certamente um fator importante. Mas você também precisa pensar em quanto você estará pagando em taxas e por quanto tempo planeja ficar em seu endereço atual.
Normalmente, cada vez que você substitui sua hipoteca, você tem que assumir um ladainha de custos de fechamento, desde a originação de empréstimos e comissões de subscrição até despesas de avaliação e seguro de títulos. Esses gastos podem variar muito dependendo de onde você mora e com quem você trabalha, mas espera-se um valor total entre dois e cinco por cento do valor da sua casa.
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Se você conseguir reduzir substancialmente as taxas de financiamento mensais, a economia de custos gerada muito bem pode fazer com que essas taxas valham a pena. Mas depende de quanto tempo você planeja ficar por aqui.
Digamos que você tenha uma casa de $ 300.000 e pague $ 9.000 em custos de fechamento para refinanciar. Ao travar uma taxa de juros mais baixa, você está pagando $ 150 a menos por mês ao seu credor. Você teria que ficar em sua casa por cinco anos, ou 60 meses, para atingir o ponto de equilíbrio. Isso não é necessariamente um problema se você está em sua casa “para sempre”, mas se você acha que pode se mudar ou crescer em sua casa atual em alguns anos, você deve ter cuidado.
É importante perceber que realmente não existe um número mágico a ser procurado ao considerar um refi - tudo se resume à sua situação particular. “A velha regra de precisar que a taxa se mova meio por cento para fazer do refinanciamento uma boa opção não tem mais valor”, diz Chris Shroat, que lidera a unidade de hipotecas do Fifth Third Bank.
Você também deve se certificar de que está fazendo uma comparação comparativa. É fácil ficar animado com uma cotação que mostra um pagamento mensal significativamente mais baixo. Mas se o novo empréstimo se estender por cinco anos após o existente, você pode, na verdade, estar pagando mais no longo prazo. “Considere o valor total dos pagamentos necessários ao longo da vida do novo empréstimo e o valor total dos pagamentos do empréstimo restante”, diz Shroat.
Embora as taxas de juros sejam certamente um fator importante na sua decisão de refinanciar, certamente não são os únicos. Talvez você esteja querendo sacar algum dinheiro de sua casa para pagar dívidas caras de cartão de crédito. Ou talvez você tenha acumulado capital suficiente para eliminar os pagamentos de seguro hipotecário com um novo empréstimo. Nesse caso, o fato de que as taxas estão fantasticamente baixas agora é apenas um molho.
A propósito, não espere que os custos dos empréstimos despencem depois que o Fed declarou um corte de 0,25 ponto percentual em uma taxa de referência chave na quarta-feira. Shroat diz que era exatamente o que o mercado esperava. As taxas sempre flutuam um pouco de um mês para o outro, mas qualquer movimento no curto prazo não acontecerá por causa do anúncio recente do banco central.
