Deci, te-ai decis în sfârșit să renunți la închiriere și cumpără-ți o casă. Ai împărțit băuturi cu agenti imobiliari, a gemut prin numeroase case deschise și, probabil, a dat mai mult decât câțiva ochi laterali spectatorilor care par să fie acolo doar pentru prăjituri. După toată munca, ați introdus în sfârșit o ofertă care a fost acceptată, iar acum așteptați închiderea și vă întrebați de ce durează atât de mult.
Una dintre întrebările pe care cei mai mulți cumpărători de locuințe tind să le pună pentru prima dată este: „Cât timp durează să închizi o casă?” Adevărul este că nu există un răspuns definitiv. De obicei, durează 30-60 de zile. Cu toate acestea, între oferta dvs., aprobarea împrumutului, și escrow, există o mulțime de evenimente și neprevăzute care ar putea apărea pentru a perturba acest interval de timp..
„Odată ce oferta dvs. este acceptată, în general vorbind, majoritatea situațiilor de împrumut sunt de aproximativ 17 zile”, spune Yawar Charlie, director de imobiliare la Aaron Kirkman Group. Aceasta înseamnă că cumpărătorul are la dispoziție 17 zile pentru a furniza documentația necesară asigurătorului pentru a obține aprobarea împrumutului”.
De îndată ce vine aprobarea finală pentru un împrumut, escrow - sau documentația de împrumut terță parte - se poate închide în câteva zile. Cu toate acestea, evenimente suplimentare, cum ar fi daunele nerezolvate ale proprietății, problemele finale și cererile de ultimă oră pentru documente suplimentare din partea creditorului pot cauza întârzieri. Tranzacțiile cu numerar tind, în general, să se miște mai repede, deoarece cumpărătorul nu este întotdeauna supus unor situații neprevăzute, cum ar fi aprobarea împrumutătorului, evaluări, inspecții sau negocierea reparațiilor. Casele finanțate prin ipotecă tind să dureze puțin mai mult. Din momentul în care se face o ofertă, până la închiderea finală, Charlie spune, „este important ca toate părțile rămân în așteptare pentru a furniza documentația în timp util, în caz contrar, escrow poate fi întârziat”.
Iată 10 factori care contribuie la întârzierile în închiderea caselor - și cum îi puteți înfrunta.
Închiderea unei case: 10 factori care accelerează sau încetinesc procesul
1. Cash sau pre-aprobare
Timpul necesar pentru a închide o casă depinde în mare măsură de cât de mult verde ai la îndemână sau de creditorul tău, presupunând că nu ai numerar. Acest lucru se datorează faptului că trebuie avute în vedere câteva lucruri înainte ca un împrumut pentru casă să fie acordat cuiva.
Una dintre modalitățile de a ocoli acest lucru este să „obțineți pre-aprobarea chiar înainte de a începe căutarea casei”, sfătuiește Karen Condor un specialist în asigurări de locuințe și imobiliare cu Evaluări ale experților în asigurări. Pentru a face acest lucru, ar trebui să vă întâlniți cu un creditor care să vă verifice creditul și să vă verifice documentația pentru a aproba o anumită sumă de împrumut pentru o perioadă de timp. Rețineți că o pre-aprobare este diferită și mai valoroasă decât o pre-calificare care este doar o evaluarea bonității unui cumpărător utilizată pentru a determina o estimare a sumei pe care și-o poate permite împrumuta.
2. Evaluarea
Dacă nu aveți deja o scrisoare de pre-aprobare, este în regulă. Dar ar trebui să fii pregătit să mai aștepți puțin. Înainte ca un creditor să aprobe împrumutul dvs., va trebui să se facă o evaluare a locuinței fie pentru a vă asigura chiar merită ceea ce plătiți sau că nu cereți bani în plus pentru a plăti, de exemplu, telefonul dvs. factură. Acest lucru facilitează recuperarea pierderilor în viitor, în cazul în care are loc o executare silită.
Dacă evaluarea este prea mică, vânzătorul fie va trebui să reducă prețul, fie vi se va cere să plătiți diferența în numerar. Este posibil să obțineți o a doua opinie de la un alt evaluator, deoarece evaluările sunt, mai mult sau mai puțin, o viziune cu opinie extrasă din date.
Oricum, renegocierea cu vânzătorul sau obținerea unui alt evaluator vă va costa timp suplimentar. Deși sunteți responsabil pentru plata facturii, evaluarea va fi comandată de către creditor, așa că asigurați-vă că îi îndeamnă să plaseze comanda la timp, sugerează Charlie. „Unul dintre motivele proeminente pentru întârzierea închiderii este eșecul de a ordona evaluarea la timp. Forțează aprobarea împrumutului să fie întârziată”.
3. Inspecția
Presupunând că totul merge bine cu evaluarea, creditorul va comanda și o inspecție a locuinței. Există două dintre acestea, inspecția la domiciliu și inspecția dăunătorilor, deși nu toți creditorii necesită unul pentru dăunători. Motivul pentru aceasta este că, dacă un cumpărător se mută într-o casă cu o problemă cu dăunătorii, ar putea să abandoneze locuința, lăsând împrumutatorul răspunzător. Dacă ceva este observat ca fiind greșit în timpul inspecției, investigațiile suplimentare și/sau renegocierile cu vânzătorul pot cauza întârzieri.
„Întotdeauna îmi încurajez clienții să facă toate investigațiile la începutul procesului”, spune Charlie. „S-ar putea să descoperi în timp ce faci inspecții că o cameră nu este permisă. Dacă acea cameră nu este permisă, este posibil să nu fie luată în considerare în metru pătrat al casei, ceea ce poate afecta direct dacă obțineți sau nu împrumutul.”
Unele oferte de achiziție includ o clauză de contingență a inspecției care permite cumpărătorilor să se retragă fără penalități în cazul în care inspecția locuinței dezvăluie probleme grave. Dacă contractul dvs. nu are această clauză, totuși, puteți ajunge să vă pierdeți banii câștigați cu greu. Este posibil să puteți contesta aceste taxe, dar asta va duce doar la mai multe întârzieri.
4. Asigurare
Știți cum o companie de asigurări poate refuza să asigure o mașină pentru că are prea multe daune sau daune? Ei bine, același lucru este valabil și pentru case. Dacă o cerere majoră de asigurare a fost făcută asupra unei case de către un proprietar anterior, companiile de asigurări ar putea considera că este un risc prea mare și, prin urmare, refuză să o asigure. Creditorii vă cer, de obicei, să mențineți asigurarea proprietarilor de case până când ați plătit ipoteca, așa că, dacă nu sunteți un cumpărător total în numerar, acest lucru poate fi o problemă.
De asemenea, creditorii pot solicita să achiziționați o asigurare de risc în plus față de asigurarea proprietarului casei dacă casa dvs. este situată într-o zonă cu risc ridicat. Acest tip de asigurare este de obicei scump. Este important să începeți întrebările privind asigurarea de casă propusă cât mai curând posibil, adaugă Condor. „Toți creditorii solicită ca o politică să fie în vigoare înainte de aprobarea unui împrumut”, așa că dacă nu face acest lucru până în ultimul minut ar întârzia cu siguranță închiderea.
5. Căutarea titlului
În afară de asigurare, o căutare a titlului este de obicei necesară pentru a se asigura că nimeni nu are o pretenție legală asupra proprietății. Acesta ar putea fi oricine de la stat sau IRS până la rudele vânzătorului. Ceea ce urmează de obicei este asigurarea de titlu, care vă protejează împotriva oricăror revendicări viitoare asupra proprietății. Dacă în timpul percheziției se descoperă o reclamație împotriva proprietății, aceasta ar trebui să fie rezolvată înainte de a putea continua.
„Fii pregătit ca avocatul tău să negocieze cu avocatul vânzătorului dacă apar probleme surprize pe baza raportului de titlu”, sfătuiește David Reischer, avocat imobiliar și CEO al Consultanță juridică. Nu este neobișnuit să aveți probleme care trebuie clarificate sau alte condiții mici care trebuie să fie renegociat pe baza învățării unor fapte noi care nu au fost înțelese inițial atunci când a fost oferta inițială depus. Aceste elemente pot provoca o întârziere dacă sunt semnificative..
6. Erori și discrepanțe
O evaluare și o inspecție reușită a casei nu înseamnă întotdeauna că împrumutul dvs. este aprobat imediat. În unele cazuri, finanțarea poate eșua din cauza erorilor și disparităților din cererea dvs. de împrumut. Ar putea fi orice, cum ar fi datorii noi, documente greșite, o creștere a ratelor dobânzilor, modificări ale scorului de credit, angajare sau chiar modificări ale stării civile. Oricare dintre acestea ar putea însemna o schimbare în capacitatea dumneavoastră financiară. Este important să rețineți că cererea dvs. nu va merge la asigurator până când documentele dumneavoastră nu sunt complete și chiar și atunci, o discrepanță ar însemna că trebuie să o luați de la capăt.
7. O estimare de bună credință
Când faceți o ofertă pentru o proprietate și sau obțineți pre-aprobarea pentru un împrumut, creditorul este de așteptat să ofere o estimare de bună credință care explică costul de închidere asociat obținerii de finanțare pentru o casă. Aceasta este practic o schiță brută a formularului HUD 1, adică declarația costurilor de decontare. Estimarea de bună credință este de așteptat să fie o estimare apropiată, dar uneori, creditorii tind să atragă clienții cu estimări scăzute. Într-o astfel de situație, convingerea creditorului să revizuiască taxele excesive sau asigurarea unei finanțări alternative poate provoca, de asemenea, o întârziere.
-
Sfaturi pentru prevenirea întârzierilor la închiderea unei case
- Începeți devreme întrebările privind asigurarea pentru proprietari. Toți creditorii solicită ca o politică să fie în vigoare înainte de a finanța un împrumut.
- Verificați dublu toate documentele create în timpul procesului. Alocarea de câteva momente suplimentare pentru a verifica erorile de ortografie, sumele incorecte sau paginile lipsă vă va economisi ore sau chiar zile de întârziere.
- Nu faceți schimbări majore în viața, finanțele sau creditul dvs. în timpul procesului de închidere. Acest lucru vă poate schimba Raportul datorie/venit declanșând o refacere, întârziere sau respingere a cererii dvs. de împrumut.
- Îndepliniți cererea cu privire la toate documentele cerute de un agent imobiliar, creditor și toate celelalte părți. Acest lucru sună simplu, dar nu este obișnuit; de fapt, agenții imobiliari și creditorii sunt plăcut surprinși atunci când potențialii cumpărători sunt bine pregătiți.
.
8. Tipul de ipotecă
Trebuie remarcat, în acest moment, că există o varietate de credite ipotecare, toate care au un efect asupra duratei de închidere. Împrumuturile convenționale, creditele ipotecare care nu sunt garantate de o agenție guvernamentală, durează de obicei aproximativ patru săptămâni pentru a procesa, împrumuturile FHA, creditele ipotecare asigurate de Federal Asociația pentru locuințe durează aproximativ șase săptămâni, în timp ce împrumuturile VA, creditele ipotecare emise de creditori și garantate de Departamentul Afacerilor Veteranilor din SUA ar putea dura chiar și mai lung. Fiecare împrumut poate provoca potențiale întârzieri în funcție de situația dvs.
"Un Împrumut FHA poate fi amânată dacă un împrumutat solicită prea curând după faliment, executare silită sau un act în loc de executare silită”, spune Condor. De obicei, cumpărătorii din categoria FHA trebuie să aștepte o perioadă obligatorie de condimentare înainte de a aplica pentru o nouă ipotecă. Întârzierile cu întârzierile ipotecare convenționale ar putea fi atribuite „problemelor precum un număr mare de cereri la creditor și cereri de împrumut incomplete sau inexacte sau documente justificative”. Pentru împrumuturile VA, mai există câteva motive pentru posibile întârzieri: a) documente suplimentare, inclusiv proprietatea minimă Cerințe, b) lipsa evaluatorilor VA” și c) dovada unui certificat de eligibilitate pentru confirmarea militarilor serviciu.
9. Contingențe diverse
Procesul de închidere a casei nu este toate cifrele și reglementările. Uneori, neprevăzute aparent banale, cum ar fi o soluție finală proastă, în care proprietarul anterior a lăsat gunoi peste tot, sau altele mai substanțiale, cum ar fi un divorț sau o vânzare în așteptare, ar putea afecta și închiderea așteptată Data. Alteori ar putea fi drept rezultat festivități, sărbători federale sau, îndrăznim să spunem, o pandemie. Aceste situații înseamnă, de obicei, că persoanele fizice și organismele de reglementare implicate în procesul de închidere a casei dvs. nu ar putea lucra. Există, de asemenea, cazuri rare, în care vânzătorul se retrage în ultimul moment, întârziind astfel și mai mult procesul de închidere.
10. Schimbări de ultimă oră
Odată ce un creditor dă aprobarea finală, ceea ce rămâne este să închidă ipoteca, dar nu te apuci să dansezi încă. În calitate de cumpărător, este recomandabil să nu schimbați nimic din dosarul dumneavoastră până la finalizarea închiderii. Vorbim de schimbările locului de muncă, de amânări de mobilier, de cumpărarea de mașini și de plățile delincvente cu cardul de credit. În esență, oricare dintre aceste schimbări majore ar putea să vă modifice raportul datorie-venit, forțându-vă creditorul să „reface procesul de subscriere”, spune Condor. Numai după ce împrumutul este finanțat poate fi considerat definitiv. Dacă refinanțați o casă deja achiziționată și bănuiesc că nu, închiderea nu marchează neapărat sfârșitul, mai sunt trei zile lucrătoare în plus - un interval de timp cunoscut sub numele de perioada de reziliere – care oferă proprietarului șansa de a se răzgândi și/sau de a anula împrumutul, dar asta este cu totul altceva subiect.
Deci, iată. Cumpărarea unei case este o perioadă interesantă. Timpul de așteptare poate fi chinuitor și obositor. Dar dacă acordați atenție acestor pași, vi se vor înmâna cheile puțin mai devreme.
