Neexistuje nič také ako rodičovstvo, aby ste zrazu pocítili, že potrebujete zapustiť korene – a pre mnohých to znamená, že si chcú kúpiť prvý domov.
Isté je, že získanie kľúčov od vlastného bývania prináša pocit stability, po ktorom väčšina čerstvých rodičov túži. Najlepšie je však vlastniť nehnuteľnosť finančné rozhodnutie pre mladšie mamičky a oteckov? To je zložitejšia otázka.
Ak kúpiť dom znamená dať si úspory na vedľajšiu koľaj – alebo tam neplánujete zostať dlhšie ako pár rokov – prenájom môže byť tou lepšou stávkou. Tu je niekoľko vecí, ktoré by mladší rodičia mali mať na pamäti, keď zvažujú blížiaci sa krok.
Pravda o domácom majetku
Existuje veľa nehmotných dôvodov na kúpu nehnuteľnosti, najmä keď si zakladáte rodinu. Je tu pocit byť viac prepojený s vašou komunitou, nehovoriac o uspokojení, ktoré pochádza z toho, že do domova vložíte svoj vlastný odtlačok.
Iste, existujú finančné hľadiská, vďaka ktorým je vlastníctvo domu tiež veľmi príťažlivé. V neposlednom rade je to schopnosť budovať vlastný kapitál. naopak,
Za správnych okolností dáva zmysel myslenie „vlastníctvo ako investícia“. Historicky ceny domov v priebehu času rástli – mínus implózia trhu s nehnuteľnosťami pred desiatimi rokmi – a to môže z dlhodobého hľadiska potenciálne priniesť pekné výnosy.
Je však dôležité byť realistický, pokiaľ ide o to, koľko vlastného kapitálu ak vôbec nejaký nový rodič získa – najmä keď si kupuje štartovací dom, v ktorom bude bývať menej ako desať rokov. Podľa indexu cien bývania, metriky zostavenej Federálnou agentúrou pre financovanie bývania v USA, ceny domov vzrástli o v priemere 3,7 percenta ročne od roku 1980 do roku 2017. Takže v rozsahu, v akom ide o investíciu, je to dosť pešia investícia.
Určite existuje nebezpečenstvo, keď používate celoštátne údaje na rozprávanie o nehnuteľnostiach, kde sú trendy skôr lokálne. HPI však slúži ako pripomienka, že oceňovanie nehnuteľností vo všeobecnosti z dlhodobého hľadiska sotva prekonalo infláciu (Index spotrebiteľských cien zaznamenal priemerný nárast o 3,1 percenta v rovnakom rozpätí.
A ak nie ste v domácnosti dlhší čas, rôzne náklady, ktoré súvisia s vlastníctvom – všetko od deravej strechy, ktorú ste potrebovali vymeniť, až po provízie realitnej kancelárie, ktoré platíte ako predajca – to môže byť kapitál zmiznúť.
Majte tiež na pamäti, že poskytovatelia hypotekárnych úverov majú tendenciu vopred zaťažiť úrokovú časť vášho úveru. V prvých rokoch zaplatíte oveľa viac finančné poplatky, ako ste v zásade. Takže ani týmto spôsobom nevybudujete veľa vlastného imania.
Vo všeobecnosti je ťažké dosiahnuť veľkú návratnosť, ak sa presťahujete do piatich rokov. Ak investujete veľa peňazí do prestavby alebo opráv, dosiahnutie bodu zlomu môže trvať ešte dlhšie.
Znižovanie daňových úľav
Ďalším populárnym argumentom pre vlastníctvo pred prenájmom je vaša schopnosť odpočítať úroky z hypotéky a dane z nehnuteľnosti na vašom formulári 1040. Po nedávnom schválení zákona o znižovaní daní a pracovných miest však ani táto výhoda nemá v súčasnosti takú váhu.
Od roku 2018 zákon obmedzuje odpočet štátnych a miestnych daní – vrátane daní z príjmu, predaja a majetku – na 10 000 USD. To samo o sebe dramaticky mení rovnicu vlastníctva domu, najmä pre rodičov silne zdanené štáty ako New York, New Jersey a Kalifornia.
Zároveň sa takmer zdvojnásobil štandardný odpočet aj pre jednotlivých zakladačov páry, ktoré sa podávajú spoločne. Výsledok: oveľa menej Američanov bude vypisovať svoje daňové priznanie.
Aj keď rozpisovanie položiek má naďalej zmysel, musíte vyvážiť výhody týchto zrážok z nehnuteľností s extra výdavky, ktoré vlastníctvo domu prináša, ako sú poplatky za združenie vlastníkov bytov (HOA), náklady na údržbu, poistné a majetok dane. Môže a nemusí to byť úspora peňazí oproti prenájmu, kde sú vaše mesačné výdavky zhrnuté do jednej platby.
Skryté náklady na vlastníctvo
Tu je ďalší bod, ktorý treba zvážiť: ak je kúpa drahšia ako podpísanie nájomnej zmluvy v mieste, kde žijete, platenie nájomného nie je ani v najmenšom vyhodením peňazí. Pokiaľ zostanete disciplinovaní, rozdiel môžete investovať na daňovo zvýhodnený dôchodkový účet, kde môžete svoje peniaze minúť na aktíva, ktoré sa historicky zhodnocujú oveľa viac ako bývanie.
Keď kupujete dom, je ľahké zamerať sa na mesačnú splátku hypotéky, keď zisťujete, koľko si môžete dovoliť. Príliš často sa zabúda na vedľajšie náklady spojené s vlastníctvom majetku, ako sú poplatky a opravy HOA. Výsledkom je, že mnohí majitelia domov kupujú viac domu, ako si môžu dovoliť, a ostatné priority, ako napríklad ich dôchodkové účty, nesú bremeno.
To neznamená, že prenájom je práve teraz obzvlášť lacný. Tak ako sa celoštátne ceny bytov po veľkej recesii vrátili späť, tak aj náklady na prenájom v posledných rokoch prekonali infláciu. A aspoň s hypotékou s pevnou úrokovou sadzbou si môžete uzamknúť svoju mesačnú splátku. Aj to je faktor, na ktorý by noví rodičia mali myslieť, keď zisťujú, kde budú žiť.
Záver: nikdy nezaškodí pozorne porovnať náklady na prenájom a kúpu, vrátane tých, ktoré môžu byť menej zrejmé vo vašej oblasti. Keď budete mať spoľahlivé údaje, nástroje ako Freddie Mac Nájomné vs. Kúpte si kalkulačku vám môže pomôcť zistiť, ktorá cesta dáva najväčší zmysel z finančného hľadiska.
