Ak ste si vzali hypotéku len pred rokom alebo dvoma, je veľká šanca, že ste otvorili Budweiser, aby ste oslávili svoje neuveriteľné úroková sadzba.
Rýchlo vpred k dnešku a úvery na bývanie sú ešte lacnejšie. V čase písania tohto článku sú priemerné sadzby na 30-ročnej hypotéke v rozmedzí pod 3 %, čo sa ešte pred desiatimi rokmi zdalo nemysliteľné. Ak ste ako veľa majiteľov domov, možno vás napadne otázka: Mám teraz refinancovať hypotéku?
Aj keď sa výmena vášho existujúceho úveru na bývanie za úver s nižším úrokom môže zdať ako jednoduchá záležitosť, experti tvrdia, že podobne ako títo maskovaní roboti, aj refinancovanie hypotéky má viac, ako by sa dalo oko. Pretože vždy, keď robíte refi, musíte zaplatiť značné náklady, musíte sa pozrieť na to, či to z dlhodobého hľadiska vykompenzuje nižšia mesačná platba. Nie je to pravda v každom prípade. Tu je to, čo potrebujete vedieť.
Refinancovať hypotéku či nerefinancovať hypotéku?
To je skutočne otázka. Refinancovanie práve teraz vám pravdepodobne poskytne pôžičku s nižšími sadzbami, najmä ak je vaše skóre FICO v dobrej alebo vynikajúcej oblasti. Ale, bohužiaľ, mnohé z tých istých nákladov na uzavretie, ktoré ste zaplatili za svoju pôvodnú hypotéku, sa pri refinancovaní opäť prikrádajú.
Medzi výdavkami, s ktorými sa pravdepodobne stretnete: poplatok za poskytnutie úveru, ktorý pokrýva náklady na upisovanie a spracovanie hypotéky, poplatok za služby spojené s titulom a poplatok za aktualizované ocenenie nehnuteľnosti nehnuteľnosť. V závislosti od vašej pôžičky sa môže stať, že budete prevyšovať predplatené úroky alebo „body“.
Tvrdí to hypotekárny gigant Freddie Mac, priemerné náklady na uzavretie sa pohybujú okolo 5 000 USD v celej krajine. Tieto čísla sa môžu dosť líšiť v závislosti od výšky pôžičky a iných faktorov, ale vo väčšine prípadov sú dostatočne silné na to, aby ovplyvnili vaše rozhodnutie.
Kedy má teda zmysel využiť nižšie sadzby hypoték? Nanešťastie pre ľudí, ktorí nemajú sklon k matematike, si to vyžaduje trochu algebry, aby ste zistili, či zníženie vašej hypotéky zodpovedá alebo prevyšuje akékoľvek náklady, ktoré vám vopred vzniknú. Záver: Mali by ste si naplánovať, že zostanete vo svojom dome aspoň tak dlho, ako to bude potrebné, aby ste vyrovnali svoje poplatky za uzavretie.
„Refinancovanie je tým výhodnejšie, čím väčšie je rozpätie medzi počtom rokov, s ktorými sa dosiahne vyrovnanie počet rokov, ktoré majiteľ domu očakáva, že bude žiť v dome,“ hovorí Marla Chambers, hlavná finančná plánovačka Buckinghamskí poradcovia v Daytone, Ohio.
Vezmite si napríklad hypotéku, ktorá sa má splatiť o 15 rokov za 2 000 USD mesačne (okrem úschovy), ktorú možno refinancovať na nový 15-ročný úver za 1 800 USD mesačne. Ak by záverečné náklady dosiahli 3 200 USD, zlomový zisk by bol 16 mesiacov.
Jednou z chýb, ktorých sa dlžníci často dopúšťajú, je porovnávanie mesačných splátok hypoték s rôznymi podmienkami. Ak vám zo súčasného úveru zostáva len 10 rokov a refinancujte ho na 30-ročnú hypotéku, ktorá sa rozloží Ak z vašich platieb odpočítate 20 rokov navyše, váš bod zvratu sa bude zdať rýchlejší, než v skutočnosti je.
Z tohto dôvodu Chambers odporúča počítať mesačnú splátku refi úrokovej sadzby pomocou rovnaký počet mesiacov ako váš aktuálny úver, aj keď dátum splatnosti bude v skutočnosti neskorší. Týmto spôsobom získate skutočné porovnanie medzi jablkami.
Vyplatenie vlastného kapitálu
Samozrejme, získanie nižšej úrokovej sadzby nie je jediným dôvodom, prečo možno uvažujete o prerobení hypotéky. Majitelia bytov sa môžu rozhodnúť, že chcú inú dobu trvania úveru – napríklad nahradiť 30-ročnú hypotéku 15-ročnou pôžičkou. Alebo môžu uprednostniť iný typ úveru, ako je výmena produktu s nastaviteľnou sadzbou za produkt s pevnou sadzbou.
Ďalšia populárna možnosť: Refinancovanie s hotovosťou, pri ktorej si zoberiete nový, väčší úver, aby ste získali nejaké doláre navyše. Aj keď používanie vášho domova ako bankomatu sa môže zdať ako ľahké rozhodnutie, keď sú sadzby také lákavé, vy sa potom môže pozerať na vyššiu mesačnú splátku, ktorá by mohla stáť v ceste iným finančným prostriedkom Ciele.
Wesley Stien, spoplatnený plánovač v Arlingtone vo Virgínii, varuje, že tieto peniaze neberie len pár do najbližšieho Mercedesu. obchodné zastúpenie, ktoré sa môže dostať do pasce – je to tiež dlžník s dobrými úmyslami, ktorý ho používa na splatenie dlhu z kreditnej karty, len aby nazbieral nové zostatky. "Neriešili základný problém," hovorí.
Namiesto jednorazového využívania vlastného imania Stien odporúča zakomponovať vašu refi do celkovej stratégie, ktorá vás dostane bližšie k vašim dlhodobým finančným cieľom. Ak nemáte v pláne zostať bez dlhov, premena vlastného imania na hotovosť je nebezpečná hra.
Niekoľko tipov na refinancovanie hypotéky, ktoré treba mať na pamäti
Žiadosť o refinancovanie hypotéky nie je niečo, čo by ste chceli skákať po hlave ako prvé, aspoň ak chcete získať najlepšiu možnú ponuku. Aby ste to dosiahli, musíte mať herný plán.
Jedným z kľúčov je správne načasovanie. Chambers navrhuje, aby ste pracovali na oprave predtým, ako zmeníte prácu, napríklad, aby ste mohli preukázať stabilnú pracovnú históriu a upokojiť veriteľov, že ich dokážete splatiť.
Tiež obhajuje, aby ste dostali svoje kreditné skóre v špičkovej forme, čo môže trvať týždne alebo dokonca mesiace prípravy. Predtým, ako požiadate o pôžičku, pozrite si svoje úverové správy od troch úradov – TransUnion, Equifax a Experian – a uveďte všetky negatívne informácie, ktoré sa tam mohli dostať omylom.
Budete tiež chcieť ísť do oblastí, ktoré má Fico tendenciu zaťažovať. „Pracujte na zvýšení svojho skóre pred podaním žiadosti o hypotéku splácaním zostatkov na kreditnej karte a včasným mesačným splácaním dlhu,“ hovorí Chambers.
Ako pri každom veľkom nákupe – a nie sú oveľa väčšie ako nová hypotéka – jedným z kľúčov je nakupovanie. Stien navrhuje kontaktovať aspoň dvoch veriteľov, či už ide o známe hypotekárne spoločnosti alebo miestne úverové zväzy, aby ste sa uistili, že získate najlepšiu ponuku.
Webové stránky ako LendingTree predstavujú rýchly spôsob, ako analyzovať viaceré ponuky pôžičiek, hoci Stien navrhuje menej pravdepodobné miesto na porovnávanie: Costco. áno, že Costco. veľkoobchodníka hypotekárny nákup obmedzuje náklady na uzavretie pre svojich členov – nepresiahnu 250 USD pre členov na úrovni Executive alebo 550 USD pre členov Gold Star. Nie je čas nechať kamene na kameni.
Každý renomovaný poskytovateľ pôžičiek vám poskytne trojstranu Odhad pôžičky ktorý popisuje takmer všetky kľúčové veci, ktoré potrebujete vedieť, ako je úroková sadzba, mesačná splátka, úplný zoznam nákladov na ukončenie, ktoré budete musieť zaplatiť, a všetky body, ktoré chcete, aby ste si odpísali.
Majte na pamäti, že jeden veriteľ môže mať nižšiu sadzbu, ale vyššie náklady na uzavretie v porovnaní s inou ponukou. Všetky tieto veci budete chcieť vziať do úvahy pri zisťovaní, ktorá z nich predstavuje z dlhodobého hľadiska lepšiu ponuku, hovorí Stien.
Aj keď na dani z nehnuteľnosti zaplatíte rovnakú sumu bez ohľadu na to, ktorú banku si vyberiete, nie je tu nič pevné pokiaľ ide o riadkové položky, ako je počiatočný poplatok, ktorý veriteľ zvyčajne delí ako percento z úveru čiastka. Ak sa niektorý z poplatkov zdá byť v porovnaní s ostatnými neprimeraný, možno je čas oprášiť svoje vyjednávacie schopnosti. Môžete si len ušetriť pár dolárov v procese.
