Če ste vzeli hipoteko pred letom ali dvema, obstaja velika verjetnost, da ste odpirali Budweiser, da bi proslavili svojo neverjetno obrestna mera.
Hitro naprej do danes in stanovanjska posojila so še cenejša. Od tega pisanja so povprečne obrestne mere za 30-letno hipoteko v razponu pod 3%, kar se je še pred desetletjem zdelo nepredstavljivo. Če ste kot veliko lastnikov stanovanj, se morda sprašujete: Ali naj zdaj refinanciram svojo hipoteko?
Čeprav se morda zdi trgovanje z obstoječim stanovanjskim posojilom za posojilo z nižjimi obrestmi enostavno, Strokovnjaki pravijo, da je refinanciranje hipotek, podobno kot ti roboti v preobleki, več kot oko. Ker morate vsakič, ko opravite refi, plačati znatne stroške, morate pogledati, ali nižje mesečno plačilo to dolgoročno nadoknadi. To ne drži v vsakem primeru. Tukaj je tisto, kar morate vedeti.
Refinancirati hipoteko ali ne refinancirati hipoteke?
To je res vprašanje. Trenutno refinanciranje vas bo verjetno dalo v posojilo z nižjimi obrestnimi merami, še posebej, če je vaša ocena FICO na dobrem ali odličnem območju. Toda, žal, se mnogi enaki stroški zapiranja, ki ste jih plačali za prvotno hipoteko, znova povečajo, ko refinancirate.
Med izdatki, s katerimi se boste verjetno srečali: provizija za odobritev posojila, ki krije stroške zavarovanja in obdelavo hipoteke, pristojbino za storitve lastninske pravice in strošek za posodobljeno oceno lastnine. Glede na vaše posojilo boste morda za zagon zaračunali predplačane obresti ali »točke«.
Glede na hipotekarni velikan Freddie Macpovprečni stroški zapiranja znašajo približno 5000 $ po vsej državi. Te številke se lahko precej razlikujejo glede na znesek posojila in druge dejavnike, vendar so v večini primerov dovolj velike, da vplivajo na vašo odločitev.
Kdaj je torej smiselno izkoristiti nižje hipotekarne obrestne mere? Na žalost za matematiko nenaklonjene, to zahteva malo algebre, da ugotovite, ali zmanjšanje vašega hipotekarnega plačila ustreza ali presega kakršne koli stroške, ki jih imate vnaprej. Bistvo: načrtujte, da boste v vašem domu ostali vsaj toliko časa, kot je potrebno, da dosežete rentabilnost pri svojih zaključnih stroških.
»Refinanciranje je ugodnejše, večji je razmik med številom let, potrebnih za dosego rentabilnosti, v primerjavi z število let, ki jih lastnik stanovanja pričakuje, da bo živel v domu,« pravi Marla Chambers, višja finančna načrtovalka z Buckinghamski svetovalci v Daytonu, Ohio.
Vzemimo na primer hipoteko, ki jo je treba odplačati v 15 letih po 2000 USD na mesec (brez deponiranja), ki jo je mogoče refinancirati v novo 15-letno posojilo po 1800 USD na mesec. Prelomna vrednost bi bila 16 mesecev, če bi stroški zapiranja znašali 3.200 $.
Ena od napak, ki jih posojilojemalci pogosto delajo, pa je primerjava mesečnih plačil hipotekarnih posojil z različnimi pogoji. Če imate le še 10 let trenutnega posojila in ga refinancirajte v 30-letno hipoteko, ki se širi vaša plačila za 20 dodatnih let, se bo vaša točka rentabilnosti zdela hitrejša, kot je v resnici.
Iz tega razloga Chambers priporoča izračun mesečnega plačila za uporabo obrestne mere refi enako število mesecev kot vaše trenutno posojilo, tudi če bo datum odplačila dejansko kasnejši. Tako dobite pravo primerjavo jabolk z jabolki.
Izplačilo vašega kapitala
Seveda nižja obrestna mera ni edini razlog, zakaj morda razmišljate o ponovni uveljavitvi hipoteke. Lastniki stanovanj se lahko odločijo, da želijo drugačno trajanje posojila – na primer zamenjavo 30-letne hipoteke s 15-letnim posojilom. Lahko pa imajo raje drugo vrsto posojila, na primer zamenjavo izdelka z nastavljivo obrestno mero s tistim, ki je fiksno.
Druga priljubljena možnost: izvedba refinanciranja z gotovino, pri kateri najamete novo, večje posojilo, da bi dobili nekaj dodatnih zelenarjev. Čeprav se uporaba vašega doma kot bankomata morda zdi lahka odločitev, ko so cene tako vabljive, vas morda pozneje išče višje mesečno plačilo, ki bi lahko oviralo druga finančna sredstva cilji.
Wesley Stien, plačni načrtovalec v Arlingtonu v Virginiji, opozarja, da par tega denarja ne nese le do najbližjega Mercedesa. prodajalec, ki se lahko ujame v past – je tudi dobronamerni posojilojemalec, ki ga uporablja za poplačilo dolga po kreditni kartici samo za pridobivanje novih bilance. "Niso obravnavali osnovnega vprašanja," pravi.
Namesto enkratnega izkoriščanja lastniškega kapitala, Stien priporoča, da svoj refi vpletete v splošno strategijo, ki vas približa vašim dolgoročnim finančnim ciljem. Če nimate načrta, da bi ostali brez dolgov, je pretvorba lastniškega kapitala v denar nevarna igra.
Nekaj nasvetov za refinanciranje hipoteke, ki jih morate upoštevati
Prošnja za refinanciranje hipoteke ni nekaj, kar bi si želeli najprej skočiti v glavo, vsaj če želite dobiti najboljšo možno ponudbo. Če želite to narediti, boste morali imeti načrt igre.
Eden od ključev tukaj je pravilen čas. Chambers predlaga, da se na primer lotite refi, preden zamenjate službo, tako da lahko pokažete stalno delovno zgodovino in posojilodajalce pomirite glede svoje sposobnosti, da jih odplačate.
Prav tako se zavzema za doseganje vaše kreditne ocene v vrhunski formi, kar lahko traja tedne ali celo mesece. Preden zaprosite za posojilo, si oglejte svoja kreditna poročila treh uradov – TransUnion, Equifax in Experian – in obravnavajte vse negativne informacije, ki so morda tam pristale pomotoma.
Prav tako se boste želeli udomačiti na območjih, za katera je FICO ponavadi težka. "Delajte na povečanju svojega rezultata, preden zaprosite za hipoteko, tako da odplačujete stanje na kreditnih karticah in pravočasno mesečno odplačujete dolg," pravi Chambers.
Kot pri vsakem velikem nakupu – in ne postanejo veliko večji od nove hipoteke – je eden od ključev nakupovanje naokoli. Stien predlaga, da se obrnete na vsaj dva posojilodajalca, ne glede na to, ali gre za hipotekarna podjetja z velikimi imeni ali lokalne kreditne zadruge, da se prepričate, da boste dobili najboljšo ponudbo.
Spletna mesta, kot je LendingTree, predstavljajo hiter način za analizo več ponudb posojil, čeprav Stien predlaga manj verjetno mesto za primerjavo: Costco. ja, to Costco. Veletrgovca storitev hipotekarnega nakupovanja omejuje stroške zapiranja za svoje člane – ne bodo presegli 250 $ za tiste na ravni izvršnega direktorja ali 550 $ za člane Gold Star. Zdaj ni čas, da pustite kamen na kamenju.
Vsak ugleden posojilodajalec vam bo priskrbel tri strani Ocena posojila ki opisuje skoraj vse ključne stvari, ki jih morate vedeti, kot so obrestna mera, mesečno plačilo, celoten seznam zaključnih stroškov, ki jih boste morali plačati, in vse točke, ki jih želijo, da jih zapišete.
Upoštevajte, da ima lahko en posojilodajalec nižjo obrestno mero, vendar višje stroške zapiranja v primerjavi z drugo ponudbo. Vse te stvari boste želeli upoštevati, ko boste ugotovili, katera dolgoročno predstavlja boljšo ponudbo, pravi Stien.
Čeprav boste plačali enak znesek davkov na nepremičnine, ne glede na to, katero banko izberete, ni nič zapisano ko gre za vrstične postavke, kot je provizija za izvor, ki si jo posojilodajalec običajno deli kot odstotek posojila znesek. Če je katera koli od pristojbin v primerjavi z drugimi videti zaman, je morda čas, da okrepite svoje pogajalske sposobnosti. Pri tem si lahko prihranite le nekaj dolarjev.
