zdravo Očetova banka, Z ženo kupujeva prvi dom. No, upali smo kupimo naš prvi dom že skoraj leto in pol. Včasih smo se približali, a nekateri kraji niso bili v redu. Edina stvar, ki otežuje proces, je razumevanje hipotekarne stopnje, različne vrste stanovanjska posojila, ki je predkvalificiran v primerjavi s predhodno odobrenim. Obstaja veliko jezikovnih in notranjih izrazov in to je precej frustrirajuće. Upal sem, da boste lahko postavili nekaj vprašanj hipotekarnemu posojilodajalcu, da se med postopkom ne počutim kot bedak. Hvala, Marcus po e-pošti.
Bodimo iskreni. Razen če ješ, spiš in dihaš finančne stvari, nakup doma je zapleteno. To še posebej velja za del financiranja, kjer se veliko ljudi počuti popolnoma preobremenjeno zaradi kompleksnosti posojilne industrije in njenega zmedenega žargona.
Ampak tukaj je nekaj, kar morate vedeti. Kadarkoli najamete strokovnjaka za posojila, sodelujete v tekmovanju. Poskušajo pridobiti čim več denarja zase in za svojega delodajalca – in manj ko veste, ko se vključite v pogovor, bolj uspešni bodo v tem prizadevanju. Če pa po drugi strani veste, kaj vprašati, nagnete razmerje moči nazaj v svojo korist.
V zvezi s tem, da bi vedel, kakšna vprašanja naj zastavi posojilni uradnik, sem mislil, da se obrnem na Colina Robertsona, ustanovitelja bloga Resnica o hipoteki in sam nekdanji posojilodajalec. Tukaj je tisto, kar je rekel, da bi moralo biti na seznamu vseh.
7 hipotekarnih vprašanj, ki jih morate zastaviti posojilodajalcu
1. "Koliko bo skupno stanovanjsko plačilo?"
Preprosto se je osredotočiti na to, kakšno bo vaše dejansko hipotekarno plačilo vsak mesec. Vendar ne pozabite, da boste morali skrbeti tudi za stvari, kot so davki na nepremičnine, zavarovanje lastnikov stanovanj in pristojbine za HOA. Če na dom položite manj kot 20 odstotkov, boste morda morali plačati tudi premije hipotekarnega zavarovanja, ki ščitijo posojilodajalca pred tveganjem, da ne boste plačali posojila. Vse to se sešteje.
»Zavedajte se celotnega zneska, ki ga boste morali plačati vsak mesec, da zagotovite, da bo dom cenovno ugoden in ne bo oviral vaših drugih stroškov in ciljev prihrankov,« pravi Robertson.
2. »Kakšna je moja cena in za koliko časa je primerna?«
Z nizko hipotekarno obrestno mero pomaga zmanjšati vaše mesečno plačilo, kar vam daje malo dodatnega prostora za premikanje v vašem proračunu. To pomeni nakupovanje posojilodajalcev – in pogajanja.
Toda Robertson pravi, da bi se morali vprašati tudi, za koliko časa je tečaj ugoden (obdobje zaklepanja) in se prepričajte, da je dejansko zaklenjen, ko ste zadovoljni s ponudbo, ki jo prejmete. Tako se ne bo spremenilo, tudi če se medtem zvišajo stopnje.
3. "Ali zaračunavate kakšne provizije ali točke posojilodajalcu?"
Pričakujte, da boste ob prevzemu hipoteke plačali številne stroške, vključno z lastninsko provizijo, obdelavo posojila provizije, zavarovalne provizije in provizije za odpiranje posojil Nekatere od teh je mogoče zmanjšati z malo pogajanja. Provizija za odobritev posojila je na primer običajno odstotek prodajne cene stanovanja. Za dražje domove je posojilodajalec morda pripravljen vzeti manjši kos pogače, saj ve, da bodo še vedno imeli ugleden dobiček.
Po zakonu mora posojilodajalec zagotoviti "APR", različico obrestne mere, ki vključuje nekatere ali vse te pristojbine. Ne pozabite vprašati, kaj je vključeno v njihovo sliko. Na ta način lahko primerjate APR za različne možnosti posojila, pri čemer upoštevate morebitne provizije, ki niso vključene v to.
Preverite tudi, ali vam posojilodajalec zaračuna vnaprej plačane obresti, znane tudi kot »točke.” Vsaka točka je enaka enemu odstotku cene stanovanja. Torej, če plačate dve točki za dom v vrednosti 300.000 $, pomeni, da boste morali ob zaprtju odšteti več kot 6.000 $. Plačevanje točk bo običajno znižalo vašo obrestno mero, kar je eden od razlogov, da je morda videti, da dobivate veliko. Če jih ne upoštevate, v resnici ne delate primerjave jabolk z jabolki različnih posojilodajalcev.
Upoštevajte, da če nameravate ostati doma dlje časa, plačilo finančnih stroškov na sprednji strani morda ni slaba ideja. Sicer pa je verjetno bolje, da se izogibate.
4. "Katera vrsta hipoteke je zame najboljša?"
Medtem ko bo večina posojilodajalcev domnevala, da želite 30-letno posojilo, si mora dober vzeti čas za pregled številnih različnih možnosti posojila.
"Lahko se izkaže, da je cenejši 5-letni ARM boljša alternativa, če ne nameravate obdržati doma za zelo dolgo ali če pričakujete refinanciranje v bližnji prihodnosti, ko se vaše finančno stanje izboljša,« pravi Robertson. "Ali pa, da je 15-letna popravila popolnoma obvladljiva in boljša vrednost za vas kot lastnika stanovanja."
Bistvo: ni enotne rešitve za hipoteke. Povejte posojilodajalcu o svojih načrtih in naj vam predstavi prednosti in slabosti različnih izdelkov.
5. "Koliko moram odložiti?"
Dober posojilodajalec bo lahko ponudil različne možnosti predplačila, odvisno od tega, koliko gotovine morate odložiti. Preden izberete hipoteko, se natančno pozanimajte, koliko boste morali plačati vnaprej, vključno s stroški zapiranja, kot so pristojbine za cenitev in naslov, davki na nepremičnine in točke, če obstajajo.
Ali morate plačati hipotekarno zavarovanje na podlagi nizkega pologa? Če je tako, se prepričajte, da veste, koliko bo to vplivalo na vaš mesečni račun – in morda tudi na stroške zapiranja.
6. "Zakaj se hipoteke zavrnejo?"
Posojilodajalec vam ponuja odlično obrestno mero s predplačilom, ki si ga dejansko lahko privoščite. Vse izgleda super. Zadnja stvar, ki jo želite, je izvedeti, da se je banka ali hipotekarna družba v zadnjem trenutku odločila odstopiti od vašega posojila. In vendar se zgodi.
Robertson priporoča, da se vprašate, zakaj druga posojila ponavadi propadejo, da bi se izognili isti nesreči. "Lahko vam bodo povedali zaradi kredita, nove službe ali pomanjkanja izkušenih sredstev," pravi. "Vedeti, zakaj hipoteke ne pridejo do cilja, bi lahko bilo ključnega pomena, da bi vaše prispeli na mizo financiranja."
7. "Kako dolgo bo trajal postopek?"
Ko gre za nakup doma, je čas bistvenega pomena. Zagotoviti boste želeli, da posojilodajalec, ki ga izberete, ne more le zapreti vašega posojila, ampak to stori do datuma zaključka, določenega v kupoprodajni pogodbi.
To bi lahko pomenilo iskanje hipotekarnega originatorja z rekordno učinkovitostjo. "Nekateri posojilodajalci so specializirani za refinanciranje in morda niso najbolj primerni za časovno občutljiv nakup stanovanja," pravi Robertson.
Kot pri vsakem velikem nakupu, zagotovo želite nakupovati naokoli. Odklonite svoj seznam vprašanj več posojilodajalcem, da boste lahko ugotovili, kdo vam bo dal najboljšo skupno vrednost, ne le najnižjo oglaševano obrestno mero. Glede na to, koliko denarja in bolečine bi lahko prihranili, boste veseli, da ste v procesu opravili malo domače naloge.
