Dakle, konačno ste odlučili da odbacite iznajmljivanje i kupi sebi dom. Podelili ste piće sa агенти за некретнине, stenjali kroz brojne otvorene kuće, i verovatno dali više od nekoliko bočnih očiju gledaocima koji su, čini se, tu samo zbog kolačića. Nakon svih radova, konačno ste dali ponudu koja je prihvaćena, a sada čekate zatvaranje i pitate se zašto toliko traje.
Jedno od pitanja koje većina kupaca kuće prvi put postavlja je: „Koliko je potrebno da se kuća zatvori?“ Istina je da ne postoji definitivan odgovor. Obično je potrebno 30-60 dana. Međutim, između vaše ponude, odobravanje kredita, i deponovanje, postoji mnogo događaja i nepredviđenih okolnosti koje bi mogle da poremete ovaj vremenski okvir.
„Kada vaša ponuda bude prihvaćena, generalno govoreći, većina nepredviđenih kredita je oko 17 dana“, kaže Yawar Charlie, direktor za nekretnine u Aaron Kirkman Group. To znači da kupac ima 17 dana da dostavi potrebnu papirologiju osiguravaču kako bi dobio odobrenje zajma”.
Čim dođe konačno odobrenje zajma, escrow - ili dokumentacija o zajmu treće strane - može se zatvoriti za nekoliko dana. Međutim, dodatni događaji kao što su nerešena šteta na imovini, problemi sa konačnim pregledom i zahtevi zajmodavca za dodatnu dokumentaciju u poslednjem trenutku mogu izazvati kašnjenja. Gotovinske transakcije generalno imaju tendenciju da se odvijaju brže jer kupac nije uvek podložan nepredviđenim okolnostima kao što su odobrenje zajmodavca, procene, inspekcije ili pregovori o popravkama. Kuće koje se finansiraju hipotekom obično traju malo duže. Od trenutka kada se ponudi ponuda, pa do konačnog zatvaranja, Čarli kaže, „važno je da sve strane ostaju u pripravnosti kako bi blagovremeno dostavile dokumentaciju, u suprotnom, deponovanje može biti одложен".
Evo 10 faktora koji doprinose kašnjenju u zatvaranju kuće — i kako možete da ih preduzmete.
Zatvaranje kuće: 10 faktora koji ubrzavaju ili usporavaju proces
1. Gotovina ili prethodno odobrenje
Količina vremena potrebnog za zatvaranje kuće u velikoj meri zavisi od toga koliko zelenila imate pri ruci - ili od vašeg zajmodavca, pod pretpostavkom da nemate gotovine. To je zato što se o nekoliko stvari mora voditi računa pre nego što se nekome da stambeni kredit.
Jedan od načina da se ovo zaobiđe je da „dobijete prethodno odobrenje čak i pre nego što počnete da tražite kuću“, savetuje Karen Condor, specijalista za osiguranje kuće i nekretnine sa Stručni pregledi osiguranja. Da biste to uradili, trebalo bi da se sastanete sa zajmodavcem koji će proveriti vaš kredit i verifikovati vašu dokumentaciju kako bi odobrio određeni iznos kredita za određeni vremenski period. Imajte na umu da je prethodno odobrenje drugačije i vrednije od pretkvalifikacije koja je samo procena kupčeve kreditne sposobnosti koja se koristi za određivanje procene iznosa koji on ili ona može sebi priuštiti pozajmiti.
2. The Appraisal
Ako već nemate pismo prethodnog odobrenja, sasvim je u redu. Ali trebalo bi da budete spremni da sačekate još malo. Pre nego što zajmodavac odobri vaš zajam, moraće da se izvrši procena kuće da bi se zaista vredi ono što plaćate ili što ne tražite dodatnu gotovinu da biste, recimo, uzeli telefon račun. Ovo olakšava nadoknadu gubitaka u budućnosti, pod pretpostavkom da dođe do oduzimanja imovine.
Ako je procena preniska, prodavac će ili morati da smanji cenu ili ćete morati da platite razliku u gotovini. Moguće je dobiti drugo mišljenje od drugog procenjivača, jer su procene, manje-više, tvrdnji stav izvučen iz podataka.
U svakom slučaju, ponovni pregovori sa prodavcem ili traženje drugog procenitelja koštaće vas dodatnog vremena. Iako ste vi odgovorni za plaćanje računa, procenu će naručiti zajmodavac, pa se pobrinite da ih podstaknete da naruče na vreme, predlaže Čarli. „Jedan od istaknutih razloga za kašnjenje zatvaranja je propust da se procena naruči na vreme. To primorava da se odobravanje kredita odloži”.
3. Inspekcija
Pod pretpostavkom da sve prođe u redu sa procenom, zajmodavac će takođe naručiti inspekciju kuće. Postoje dva od njih, kućna inspekcija i inspekcija štetočina, iako svi zajmodavci ne zahtevaju jedan za štetočine. Razlog za to je taj što bi, ako se kupac useli u kuću sa problemom štetočina, mogao napustiti kuću, ostavljajući zajmodavca odgovornim. Ako se tokom inspekcije bilo šta primeti kao pogrešno, dalja istraga i/ili ponovni pregovori sa prodavcem mogu dovesti do kašnjenja.
„Uvek podstičem svoje klijente da obave sve svoje istrage u ranoj fazi procesa“, kaže Čarli. „Možda ćete saznati dok obavljate inspekcije da soba nije dozvoljena. Ako ta soba nije dozvoljena, možda se neće računati u kvadraturu kuće što može direktno uticati na to da li dobijete kredit ili ne.
Neke ponude za kupovinu uključuju klauzulu o nepredviđenoj inspekciji koja omogućava kupcima da odustanu bez kazne ako kućna inspekcija otkrije ozbiljne probleme. Međutim, ako vaš ugovor ne sadrži ovu klauzulu, možete na kraju izgubiti svoj teško zarađeni novac. Možda ćete moći da osporite ove naplate, ali to će samo dovesti do dodatnih kašnjenja.
4. Osiguranje
Znate kako osiguravajuće društvo može odbiti da osigura automobil jer ima previše potraživanja ili šteta? Pa, isto važi i za kuće. Ako je prethodni vlasnik kuće podnio veliki zahtjev za osiguranjem, osiguravajuća društva bi to mogla smatrati prevelikim rizikom i stoga odbiti da ga osiguraju. Zajmodavci obično zahtevaju od vas da održavate osiguranje vlasnika kuća dok ne otplatite hipoteku, tako da osim ako niste kupac u gotovini, ovo može biti kršenje dogovora.
Takođe, zajmodavci mogu zahtevati da kupite osiguranje od opasnosti pored osiguranja vlasnika kuće ako se vaš dom nalazi u oblasti visokog rizika. Ova vrsta osiguranja je obično skupa. Važno je da započnete upite o vašem predloženom osiguranju kuće što je pre moguće, dodaje Kondor. „Svi zajmodavci zahtevaju da politika bude na snazi pre odobravanja zajma“, tako da ako to ne urade do poslednjeg trenutka, to bi definitivno odložilo zatvaranje.
5. Pretraga naslova
Osim osiguranja, obično je potrebna pretraga naslova kako bi se osiguralo da niko nema pravni zahtjev na imovinu. To može biti bilo ko od države ili poreske uprave do rođaka prodavca. Ono što obično sledi je osiguranje vlasništva, koje vas štiti od bilo kakvih budućih potraživanja na imovini. Ako se tokom pretresa otkrije tužba protiv imovine, ona bi trebalo da se reši pre nego što nastavite.
„Budite spremni da vaš advokat pregovara sa advokatom prodavca ako se pojave iznenadni problemi na osnovu izveštaja o naslovu“, savetuje David Reischer, advokat za nekretnine i izvršni direktor Правни савети. Nije neuobičajeno da se pojave problemi koje treba raščistiti ili drugi mali uslovi koji treba da budu ponovo pregovarano na osnovu saznanja novih činjenica koje u početku nisu bile shvaćene kada je prvobitna ponuda bila достављени. Ove stavke mogu uzrokovati kašnjenje ako su značajne..
6. Greške i neslaganja
Uspešna procena i inspekcija kuće ne znače uvek da odmah dobijate odobrenje zajma. U nekim slučajevima, finansiranje može propasti zbog grešaka i dispariteta u vašem zahtevu za kredit. To može biti bilo šta kao što su novi dugovi, greška u dokumentima, povećanje kamatnih stopa, promene kreditnog rezultata, zaposlenje ili čak promene u bračnom statusu. Bilo šta od ovoga može značiti promenu vaših finansijskih sposobnosti. Važno je napomenuti da vaša prijava neće ići kod osiguravača sve dok vaša dokumenta ne budu potpuna, a čak i tada, neslaganje bi značilo da morate da počnete iznova.
7. Procena dobre vere
Kada date ponudu za nekretninu i/ili dobijete unapred odobrenje za zajam, od zajmodavca se očekuje da da procenu dobre vere koja objašnjava troškove zatvaranja u vezi sa dobijanjem finansiranja za kuću. Ovo je u osnovi grubi nacrt obrasca HUD 1, tj. izjava o troškovima poravnanja. Očekuje se da će procena dobre vere biti približna procena, ali ponekad zajmodavci imaju tendenciju da zaokupe klijente sa niskim procenama. U takvoj situaciji, navođenje zajmodavca da ponovo razmotri prekomerne troškove ili obezbeđivanje alternativnog finansiranja takođe može izazvati kašnjenje.
-
Saveti za sprečavanje kašnjenja pri zatvaranju kuće
- Rano započnite upite o osiguranju vlasnika kuća. Svi zajmodavci zahtevaju da politika bude na snazi pre finansiranja zajma.
- Još jednom proverite sve dokumente kreirane tokom procesa. Ako odvojite nekoliko dodatnih trenutaka da pregledate pravopisne greške, netačne iznose ili stranice koje nedostaju, uštedeće vam sate ili čak dane kašnjenja.
- Nemojte praviti velike promene u svom životu, finansijama ili kreditu tokom procesa zatvaranja. Ovo bi moglo da promeni vaše Odnos duga i prihoda pokretanje ponovnog postupka, odlaganje ili odbijanje vašeg zahteva za kredit.
- Ispunite zahtev u vezi sa svim dokumentima koje traže agent za nekretnine, zajmodavac i sve druge strane. Ovo zvuči jednostavno, ali nije uobičajeno; u stvari, agenti za nekretnine i zajmodavci su prijatno iznenađeni kada su potencijalni kupci dobro pripremljeni.
.
8. Vrsta hipoteke
Treba napomenuti, u ovom trenutku, da postoje razne hipoteke koje sve utiču na to koliko je vremena potrebno za zatvaranje. Konvencionalni zajmovi, hipoteke koje nisu obezbeđene od strane vladine agencije, obično traju oko četiri nedelje za obradu, FHA zajmovi, hipoteke osigurane od strane Savezne Asocijaciji za stambena pitanja potrebno je oko šest nedelja, dok bi zajmovi VA, hipoteke koje su izdali zajmodavci i garantovano od strane američkog Ministarstva za boračka pitanja mogli da potraju čak i duže. Svaki zajam može izazvati potencijalna kašnjenja u zavisnosti od vaše situacije.
„An FHA kredit može biti odloženo ako zajmoprimac podnese zahtev za to prerano nakon bankrota, prinudnog izvršenja ili akta umesto zaplene“, kaže Kondor. Obično se od kupaca unutar FHA kategorije očekuje da sačekaju obavezan period začinjanja pre nego što se prijave za novu hipoteku. Kašnjenja sa uobičajenim kašnjenjima hipoteka mogu se pripisati „problemima kao što su veliki broj zahteva kod zajmodavca i nepotpuna ili netačna prijava za kredit ili prateća papirologija“. Za VA kredite, postoji još nekoliko razloga za moguća kašnjenja: a) dodatna papirologija, uključujući minimalnu imovinu Uslovi, b) nedostatak procenitelja VA“ i c) dokaz o potvrdi o podobnosti za potvrdu vojnih usluga.
9. Razne nepredviđene situacije
Proces zatvaranja kuće nisu svi brojevi i propisi. Ponekad, naizgled trivijalni nepredviđeni slučajevi, kao što je loš konačni pregled, gde je prethodni vlasnik ostavio smeće svuda, ili one značajnije, poput razvoda ili prodaje na čekanju, takođe mogu uticati na očekivano zatvaranje datum. Drugi put bi to moglo biti kao rezultat svečanosti, saveznih praznika ili, usudimo se reći, pandemije. Ove situacije obično znače da pojedinci i regulatorna tela uključena u proces zatvaranja vašeg doma ne bi mogli da rade. Takođe su retki slučajevi kada prodavac odustane u poslednjem trenutku, što dodatno odlaže proces zatvaranja.
10. Promene u poslednjem trenutku
Kada zajmodavac da konačno odobrenje, ono što preostaje je da zatvorite hipoteku, ali nemojte još da igrate. Kao kupac, preporučljivo je da ne menjate ništa u svojoj evidenciji dok se zatvaranje ne završi. Govorimo o promeni posla, odlaganju nameštaja, kupovini automobila i kašnjenju u plaćanju kreditnim karticama. U suštini, bilo koja od ovih velikih promena bi mogla da promeni vaš odnos duga i prihoda, primoravajući vašeg zajmodavca da „ponovi proces preuzimanja“, kaže Condor. Tek nakon što se kredit finansira, može se smatrati konačnim. Ako refinansirate već kupljenu kuću, a pretpostavljam da niste, zatvaranje ne označava nužno kraj, postoje tri dodatna radna dana - vremenski period poznat kao period povlačenja - koji omogućava vlasniku kuće šansu da se predomisli i/ili otkaže zajam, ali to je sasvim drugo tema.
Dakle, izvolite. Kupovina kuće je uzbudljivo vreme. Vremena čekanja mogu biti mučna i iscrpljujuća. Ali ako obratite pažnju na ove korake, ključevi će vam biti uručeni nešto ranije.
