Så du bestämde dig till slut för att avstå från hyrorna och köp dig ett hem. Du har delat drinkar med mäklare, stönade genom många öppna hus, och gav förmodligen mer än några sidoögon till tittarna som verkar vara där bara för kakorna. Efter allt arbete lade du äntligen in ett erbjudande som accepterades, och nu väntar du på stängning och undrar varför det tar så lång tid.
En av de frågor som de flesta förstagångsköpare brukar ställa är: "Hur lång tid tar det att stänga ett hus?" Sanningen är att det inte finns något definitivt svar. Vanligtvis tar det 30-60 dagar. Men mellan ditt erbjudande, lånegodkännande, och deposition, det finns många händelser och oförutsedda händelser som kan inträffa för att störa denna tidsram.
"När ditt erbjudande har accepterats, generellt sett är de flesta lånevillkoren cirka 17 dagar" säger Yawar Charlie, en direktör för fastigheter på Aaron Kirkman Group. Detta innebär att köparen har 17 dagar på sig att tillhandahålla det nödvändiga pappersarbetet till garantigivaren för att få lånet godkänt”.
Så snart det slutgiltiga godkännandet för ett lån kommer in, kan depositionen - eller tredjepartslånedokumentation - stängas inom några dagar. Ytterligare händelser som olösta egendomsskador, sista genomgångsproblem och förfrågningar i sista minuten om ytterligare dokumentation från långivaren kan orsaka förseningar. Kontanttransaktioner tenderar i allmänhet att gå snabbare eftersom köparen inte alltid är föremål för oförutsedda händelser som långivares godkännande, bedömningar, inspektioner eller förhandlingar om reparationer. Hus finansierade med bolån tenderar att ta lite längre tid. Från det att ett bud läggs fram till den slutliga stängningen, säger Charlie, ”är det viktigt att alla parterna förblir i beredskap för att tillhandahålla dokumentation i tid, annars kan depositionen vara försenad".
Här är 10 faktorer som bidrar till förseningar i hemstängning - och hur du kan komma inför dem.
Att stänga ett hus: 10 faktorer som påskyndar eller saktar ner processen
1. Kontant eller förhandsgodkännande
Hur lång tid som krävs för att stänga ett hem beror till stor del på hur mycket grönt du har till hands - eller på din långivare, förutsatt att du inte har kontanter. Det beror på att ett par saker måste skötas innan ett bostadslån ges till någon.
Ett av sätten att komma runt detta är att "bli förhandsgodkänd redan innan du påbörjar din hemsökning" råder Karen Condor, en hemförsäkrings- och fastighetsspecialist med Expert försäkring recensioner. För att göra detta måste du träffa en långivare som skulle kontrollera din kredit och verifiera din dokumentation för att godkänna ett specifikt lånebelopp för en tidsperiod. Observera att ett förhandsgodkännande är annorlunda än och mer värdefullt än en förkvalificering som bara är en utvärdering av en köpares kreditvärdighet används för att fastställa en uppskattning av det belopp han eller hon har råd att låna.
2. Värderingen
Om du inte redan har ett förhandsgodkännandebrev är det helt okej. Men du bör vara beredd att vänta lite till. Innan en långivare godkänner ditt lån, måste en värdering göras på bostaden antingen för att säkerställa det är verkligen värt vad du betalar eller att du inte ber om extra pengar för att fota, säg, din telefon räkningen. Detta gör det lättare för förluster att återvinnas i framtiden, förutsatt att en utmätning sker.
Om värderingen kommer in för låg måste säljaren antingen sänka priset eller så måste du betala mellanskillnaden kontant. Det är möjligt att få ett andra utlåtande från en annan värderingsman eftersom bedömningar mer eller mindre är en åsiktsfull uppfattning som dras ur data.
Hur som helst, att omförhandla med säljaren eller få en annan värderingsman kommer att kosta dig extra tid. Även om du är ansvarig för att betala räkningen, kommer värderingen att beställas av långivaren så se till att du knuffar dem att lägga beställningen i tid, föreslår Charlie. "En av de framträdande orsakerna till förseningen av stängningen är ett misslyckande att beställa värderingen i tid. Det tvingar godkännandet av lånet att skjutas upp”.
3. Inspektionen
Om allt går bra med värderingen kommer långivaren också att beställa en besiktning av bostaden. Det finns två av dem, heminspektion och skadedjursinspektion, även om inte alla långivare kräver en för skadedjur. Anledningen till detta är att om en köpare flyttar in i ett hem med ett skadedjursproblem kan de eventuellt överge hemmet och lämna långivaren ansvarig. Om något noteras som fel vid besiktningen kan ytterligare utredning och/eller omförhandlingar med säljaren orsaka förseningar.
"Jag uppmuntrar alltid mina kunder att göra alla sina undersökningar tidigt i processen", säger Charlie. "Du kanske får reda på när du gör inspektioner att ett rum inte är tillåtet. Om det rummet inte är tillåtet kanske det inte räknas in i husets kvadratmeter, vilket direkt kan påverka om du får ditt lån eller inte.”
Vissa köperbjudanden inkluderar en inspektionsberedskapsklausul som tillåter köpare att backa utan påföljd om heminspektionen skulle avslöja allvarliga problem. Om ditt kontrakt inte har denna klausul kan du dock förlora dina surt förvärvade pengar. Du kanske kan bestrida dessa avgifter men det kommer bara att leda till fler förseningar.
4. Försäkring
Du vet hur ett försäkringsbolag kan vägra att försäkra en bil för att den har för många anspråk eller skador? Tja, detsamma gäller hus. Om ett stort försäkringskrav har gjorts på en bostad av en tidigare husägare, kan försäkringsbolagen anse att det är för stor risk och därför vägrar att försäkra det. Långivare kräver vanligtvis att du upprätthåller husägarförsäkringen tills du har betalat av bolånet, så om du inte är en kontantköpare kan detta vara en affär.
Dessutom kan långivare kräva att du köper en riskförsäkring utöver husägarens försäkring om ditt hem ligger i ett högriskområde. Denna typ av försäkring är vanligtvis dyr. Det är viktigt att påbörja förfrågningar om din föreslagna hemförsäkring så tidigt som möjligt, tillägger Condor. "Alla långivare kräver att en policy är i kraft innan de godkänner ett lån" så att inte göra det till sista minuten skulle definitivt försena stängningen.
5. Titelsökningen
Förutom försäkringen krävs vanligtvis en titelsökning för att säkerställa att ingen har ett rättsligt anspråk på egendomen. Detta kan vara vem som helst från staten eller IRS till säljarens släktingar. Vad som vanligtvis följer är en titelförsäkring, som skyddar dig mot eventuella framtida anspråk på fastigheten. Om ett anspråk mot fastigheten upptäcks under sökningen, måste det lösas innan du kan fortsätta.
"Var beredd att låta din advokat förhandla med säljarens advokat om några överraskande problem dyker upp baserat på titelrapporten" råder David Reischer, fastighetsadvokat och VD för Juridisk rådgivning. Det är inte ovanligt att man har problem som behöver redas ut eller andra småförhållanden som behöver vara omförhandlas baserat på att lära sig nya fakta som inte först förstods när det ursprungliga erbjudandet var lämnats. Dessa föremål kan orsaka förseningar om de är betydande..
6. Fel och avvikelser
En framgångsrik bostadsvärdering och besiktning betyder inte alltid att du får ditt lån godkänt direkt. I vissa fall kan finansiering falla igenom på grund av fel och skillnader i din låneansökan. Det kan vara allt som nya skulder, felaktiga dokument, höjda räntor, förändringar i kreditvärdighet, anställning eller till och med förändringar i civilstånd. Båda av detta kan innebära en förändring av din ekonomiska förmåga. Det är viktigt att notera att din ansökan inte skulle gå till försäkringsgivaren förrän dina dokument är kompletta och även då skulle en diskrepans innebära att du måste börja om från början.
7. En uppskattning av god tro
När du lägger ett erbjudande på en fastighet och eller blir förgodkänd för ett lån, förväntas långivaren ge en uppskattning av god tro som förklarar slutkostnaden förknippad med att få finansiering på ett hem. Detta är i grunden ett grovt utkast till HUD 1-formuläret, det vill säga en redogörelse för avvecklingskostnader. Good Faith Estimate förväntas vara en nära uppskattning men ibland tenderar långivare att rulla in kunder med låga uppskattningar. I en sådan situation kan det också orsaka en försening att få långivaren att se över de alltför höga avgifterna eller säkra alternativ finansiering.
-
Tips för att förhindra förseningar vid stängning av ett hus
- Starta förfrågningar om villaförsäkring tidigt. Alla långivare kräver att en policy är i kraft innan de finansierar ett lån.
- Dubbelkolla alla dokument som skapats under processen. Om du tar några extra ögonblick att granska för stavfel, felaktiga belopp eller saknade sidor sparar du timmar eller till och med dagar av förseningar.
- Gör inga större förändringar i ditt liv, din ekonomi eller din kredit under stängningsprocessen. Detta kan förändra din Skuld till inkomstkvot utlöser en göra om, försening eller avslag på din låneansökan.
- Uppfyll begäran om alla dokument som efterfrågas av en fastighetsmäklare, långivare och alla andra parter. Detta låter enkelt, men det är inte vanligt; Faktum är att fastighetsmäklare och långivare blir positivt överraskade när potentiella köpare är väl förberedda.
.
8. Typen av inteckning
Det bör noteras, vid det här laget, att det finns en mängd olika bolån som alla har en effekt på hur lång tid det tar att stänga. Konventionella lån, inteckningar som inte är säkrade av en statlig myndighet, tar vanligtvis cirka fyra veckor att behandla, FHA-lån, inteckningar försäkrade av Federal Housing Association tar ungefär sex veckor medan VA-lån, bolån utgivna av långivare och garanterade av US Department of Veteran Affairs kan ta till och med längre. Varje lån kan orsaka potentiella förseningar beroende på din situation.
"Ett FHA-lån kan bli försenad om en låntagare ansöker om det för tidigt efter konkurs, utmätning eller en handling i stället för utmätning”, säger Condor. Vanligtvis förväntas köpare inom FHA-kategorin vänta en obligatorisk kryddperiod innan de ansöker om ett nytt bolån. Förseningar med konventionella bolåneförseningar kan tillskrivas "problem som ett stort antal ansökningar hos långivaren, och ofullständig eller felaktig låneansökan eller stödjande pappersarbete". För VA-lån finns det ytterligare några anledningar till eventuella förseningar: a) ytterligare pappersarbete, inklusive Minimum Property Krav, b) brist på VA-värderingsmän” och c) bevis på ett behörighetsbevis för att bekräfta militär service.
9. Diverse oförutsedda händelser
Hemstängningsprocessen är inte bara siffror och regler. Ibland till synes triviala händelser som en dålig sista genomgång, där den tidigare ägaren lämnade papperskorgen överallt, eller mer betydande sådana som en skilsmässa eller en väntande försäljning kan också påverka den förväntade stängningen datum. Andra gånger kan det vara som ett resultat av festligheter, federala helgdagar eller, vågar vi säga, en pandemi. Dessa situationer innebär vanligtvis att individer och tillsynsorgan som är involverade i din stängningsprocess inte skulle kunna arbeta. Det finns också sällsynta fall där säljaren backar i sista minuten och därmed försenar stängningsprocessen ytterligare.
10. Ändringar i sista minuten
När en långivare har gett det slutgiltiga godkännandet är det som återstår att stänga lånet, men inte börja dansa ännu. Som köpare är det tillrådligt att inte ändra något på ditt register förrän stängningen är klar. Vi pratar om jobbbyten, möblering, bilköp och försummelse med kreditkortsbetalningar. Alla dessa stora förändringar kan i princip förändra din skuld i förhållande till inkomst, vilket tvingar din långivare att "göra om emissionsprocessen", säger Condor. Först efter att lånet är finansierat kan det anses vara slutgiltigt. Om du refinansierar en redan köpt bostad, och jag antar att du inte gör det, markerar stängningen inte nödvändigtvis slutet, det finns tre extra arbetsdagar — en tidsperiod som kallas uppsägningsperioden - som ger husägaren en chans att ändra sig och/eller säga upp lånet, men det är en helt annan ämne.
Så där går du. Att köpa bostad är en spännande tid. Väntetiderna kan vara olidliga och utmattande. Men om du uppmärksammar dessa steg kommer du att få nycklarna lite tidigare.
