Hallå Bank of Dad, Min fru och jag köper vårt första hem. Nåväl, det har vi hoppats på köpa vårt första hem i nästan ett och ett halvt år. Vi har kommit nära ibland, men vissa platser kändes inte bra. Det enda som gör processen svår är förståelse bolåneräntor, de olika typerna av bostadslån, att vara förkvalificerad kontra förhandsgodkänd. Det finns mycket språk och insidertermer och det är ganska frustrerande. Jag hoppades att du kunde ställa några frågor till en hypotekslångivare så att jag inte känner mig som en dum under processen. Tack, Marcus via e-post.
Låt oss vara ärliga. Om du inte äter, sover och andas ekonomiska saker, bostadsköp är komplicerat. Det gäller särskilt finansieringsdelen, där många känner sig helt överväldigade av komplexiteten i lånebranschen och dess förvirrande jargong.
Men här är det du behöver veta. Varje gång du anlitar en lånespecialist deltar du i en tävling. De försöker få ut så mycket pengar de kan för sig själva och sin arbetsgivare – och ju mindre du vet när du går in i samtalet, desto mer framgångsrika kommer de att bli i den strävan. Om du å andra sidan går in och vet vad du ska fråga, lutar du maktbalansen tillbaka till din fördel.
När det gäller att veta vilka frågor jag ska fråga för att kasta långivarens väg, tänkte jag ta kontakt med Colin Robertson, bloggens grundare Sanningen om inteckning och en före detta långivare själv. Här är vad han sa borde finnas på allas lista.
7 hypoteksfrågor att ställa en långivare
1. "Hur blir den totala bostadsbetalningen?"
Det är lätt att fokusera på vad din faktiska bolånebetalning kommer att bli varje månad. Men kom ihåg att du också måste ponny för saker som fastighetsskatt, husägares försäkring och HOA-avgifter. Om du lägger ner mindre än 20 procent på bostaden kan du också behöva betala försäkringspremier för bolån, som skyddar långivaren mot risken att du inte betalar lånet. Allt detta stämmer ihop.
"Känn till det hela beloppet du måste betala varje månad för att säkerställa att hemmet kommer att vara överkomligt och inte stå i vägen för dina andra utgifter och sparmål", säger Robertson.
2. "Vad är mitt pris och hur länge är det bra?"
Att ha en låg ränta på bolåneräntan hjälper till att minska din månatliga betalning, vilket ger dig lite extra rörelseutrymme i din budget. Det innebär att leta efter långivare – och förhandla.
Men Robertson säger att du också bör fråga hur länge kursen är bra för (låsningsperioden) och se till att den faktiskt är låst när du är nöjd med offerten du får. På så sätt kommer det inte att förändras, även om räntorna stiger under tiden.
3. "Tar du ut några långivareavgifter eller poäng?"
Räkna med att betala en mängd avgifter när du tar ett bolån, inklusive titelavgifter, lånehantering avgifter, emissionsavgifter och låneavgifter. Vissa av dessa kan sänkas med lite förhandling. Uppstartsavgiften för lånet är till exempel vanligtvis en procentandel av bostadsförsäljningspriset. För dyrare hem kan långivaren vara villig att ta en mindre del av kakan, med vetskapen om att de fortfarande kommer att göra en respektabel vinst.
Enligt lag måste långivaren tillhandahålla "APR", en version av räntan som inkluderar några eller alla av dessa avgifter. Var noga med att fråga vad som ingår i deras figur. På så sätt kan du jämföra den effektiva räntan för olika lånealternativ och ta hänsyn till eventuella avgifter som inte rullas in i den.
Kontrollera också om långivaren debiterar dig någon förbetald ränta, även känd som "poäng.” Varje poäng är lika med en procent av bostadspriset. Så att betala två poäng på ett $300 000 hem innebär att du måste betala över $6 000 vid stängning. Betalningspoäng kommer vanligtvis att sänka din ränta, vilket är en anledning till att det kan se ut som att du får en hel del. Om du inte tar hänsyn till dem, gör du inte riktigt en jämförelse mellan äpplen och äpplen av olika långivare.
Tänk på att om du planerar att stanna kvar i hemmet en längre tid kanske det inte är en dålig idé att betala finansieringsavgifter på front-end. Annars är det nog bättre att undvika.
4. "Vilken typ av bolån är bäst för mig?"
Medan de flesta långivare kommer att anta att du vill ha en 30-årsperiod, bör en bra långivare ta sig tid att gå igenom ett antal olika lånealternativ.
"Det kan visa sig att en billigare 5-årig ARM är ett bättre alternativ om du inte planerar att behålla hemmet för mycket lång tid, eller om du förväntar dig att refinansiera inom en snar framtid när din ekonomiska situation förbättras”, säger Robertson. "Eller att en 15-årig fix är helt hanterbar och ett bättre värde för dig som husägare."
Summan av kardemumman: det finns ingen lösning som passar alla för bolån. Berätta för långivaren om dina planer och låt dem ge dig fördelarna och nackdelarna med olika produkter.
5. "Hur mycket behöver jag lägga ner?"
En bra långivare kommer att kunna erbjuda en mängd olika alternativ för handpenning, beroende på hur mycket pengar du har att lägga ner. Innan du väljer ett bolån, fråga exakt hur mycket du behöver betala i förskott, inklusive stängningskostnader som värdering och fastighetsavgifter, fastighetsskatter och poäng, om det finns några.
Måste du betala en bolåneförsäkring baserat på din låga handpenning? Om så är fallet, se till att du vet hur mycket det kommer att gå på din månatliga räkning – och eventuellt även dina avslutande kostnader.
6. "Varför avvisas bolån?"
Långivaren erbjuder dig ett bra pris med en handpenning som du faktiskt har råd med. Allt ser bra ut. Det sista du vill är att ta reda på att banken eller hypoteksbolaget beslutat att backa från ditt lån i sista minuten. Och ändå händer det.
Robertson rekommenderar att man frågar varför andra lån tenderar att misslyckas för att undvika samma olycka. "De kanske säger till dig på grund av kredit, eller ett nytt jobb eller brist på rutinerade tillgångar," säger han. "Att veta varför bolån inte når mållinjen kan vara nyckeln till att få ditt till finansieringsbordet."
7. "Hur lång tid tar processen?"
När det kommer till bostadsköp är timing avgörande. Du vill försäkra dig om att långivaren du väljer inte bara kan stänga ditt lån, utan göra det senast det slutdatum som anges i köpeavtalet.
Det kan innebära att man söker efter en inteckningsgivare med ett rekord av effektivitet. "Vissa långivare är specialiserade på refinansiering och kanske inte passar bäst för ett tidskänsligt bostadsköp", säger Robertson.
Som med alla stora köp vill du definitivt shoppa runt. Studsa din lista med frågor från flera långivare så att du kan ta reda på vem som kommer att ge dig det bästa totala värdet, inte bara den lägsta annonserade kursen. Med tanke på hur mycket pengar och hjärtesorg du skulle kunna spara, kommer du att vara glad att du gjorde lite läxor under processen.
