Sonunda kiralamayı bırakmaya karar verdin ve kendine bir ev al. Şununla içki paylaştınız: emlakçılar, sayısız açık evden inledi ve muhtemelen sadece kurabiyeler için orada olan izleyicilere birkaç yan göz verdi. Onca uğraştan sonra nihayet kabul edilen bir teklifte bulundunuz ve şimdi kapanmayı bekliyor ve neden bu kadar uzun sürdüğünü merak ediyorsunuz.
Ev satın alanların ilk kez sormaya meyilli olduğu sorulardan biri şudur: "Bir evin kapanması ne kadar sürer?" Gerçek şu ki, kesin bir cevap yok. Tipik olarak, 30-60 gün sürer. Ancak, teklifiniz arasında, kredi onayıve emanet, bu zaman çerçevesini bozmak için meydana gelebilecek birçok olay ve beklenmedik durum var..
"Teklifiniz kabul edildiğinde, genel olarak konuşursak, çoğu kredi olasılığı yaklaşık 17 gündür" diyor Yawar Charlie, Aaron Kirkman Group'ta Emlak Direktörü. Bu, alıcının krediyi onaylatmak için gerekli evrakları sigortacıya sağlamak için 17 günü olduğu anlamına gelir”.
Bir kredi için nihai onay gelir gelmez emanet - veya üçüncü şahıs kredi belgeleri - birkaç gün içinde kapanabilir. Bununla birlikte, çözülmemiş mülk hasarı, sorunların nihai olarak gözden geçirilmesi ve borç veren tarafından ek belgeler için son dakika talepleri gibi ek durumlar gecikmelere neden olabilir. Nakit işlemler genellikle daha hızlı hareket etme eğilimindedir, çünkü alıcı her zaman borç veren onayı, değerlendirmeler, incelemeler veya onarım müzakereleri gibi beklenmedik durumlara tabi değildir. Mortgage ile finanse edilen evler biraz daha uzun sürer. Bir teklifin yapıldığı andan son kapanışa kadar Charlie şöyle diyor: taraflar belgeleri zamanında sağlamak için beklemede kalır, aksi takdirde emanet gecikmiş".
İşte eve kapanmadaki gecikmelere katkıda bulunan 10 faktör - ve bunların önüne nasıl geçebileceğiniz.
Bir Evi Kapatmak: Süreci Hızlandıran veya Yavaşlatan 10 Faktör
1. Nakit veya Ön Onay
Bir evi kapatmak için gereken süre, büyük ölçüde ne kadar yeşile sahip olduğunuza veya nakit paranız olmadığını varsayarak borç vereninize bağlıdır. Bunun nedeni, herhangi birine konut kredisi verilmeden önce birkaç şeye dikkat edilmesi gerektiğidir.
Bunu aşmanın yollarından biri, “ev aramaya başlamadan önce bile ön onay almaktır”, bir ev sigortası ve emlak uzmanı olan Karen Condor'a tavsiyede bulunur. Uzman Sigorta İncelemeleri. Bunu yapmak için, belirli bir süre için belirli bir kredi tutarını onaylamak için kredinizi kontrol edecek ve belgelerinizi doğrulayacak bir borç verenle görüşmeniz gerekir. Bir ön onayın, yalnızca bir ön yeterlilikten farklı ve ondan daha değerli olduğunu unutmayın. Bir alıcının karşılayabileceği tutarın bir tahminini belirlemek için kullanılan kredi itibarının değerlendirilmesi borç almak.
2. Değerleme
Halihazırda bir ön onay mektubunuz yoksa, sorun değil. Ancak biraz daha beklemeye hazırlıklı olmalısınız. Bir borç veren kredinizi onaylamadan önce, emin olmak için evde bir değerlendirme yapılması gerekecektir. ödediğinize gerçekten değer veya telefonunuz için fazladan para istemiyorsunuz fatura. Bu, bir haciz gerçekleştiğini varsayarsak, gelecekte kayıpların telafi edilmesini kolaylaştırır.
Değerleme çok düşük gelirse, satıcı ya fiyatı düşürmek zorunda kalacak ya da farkı nakit olarak ödemeniz gerekecek. Değerlemeler, aşağı yukarı verilerden yola çıkılarak oluşturulmuş kanaatli bir görüş olduğu için, farklı bir değerleme uzmanından ikinci bir görüş almak mümkündür.
Her iki durumda da, satıcıyla yeniden pazarlık yapmak veya farklı bir değerleme uzmanı bulmak size fazladan zamana mal olacak. Faturayı ödemekle sorumlu olmanıza rağmen, değerlendirme borç veren tarafından sipariş edilecektir, bu nedenle siparişi zamanında vermeleri için onları dürttüğünüzden emin olun, diyor Charlie. “Kapanış gecikmesinin önde gelen nedenlerinden biri, değerlendirmenin zamanında yapılmamasıdır. Kredi onayının ertelenmesine neden oluyor” dedi.
3. Teftiş
Değerleme ile her şeyin yolunda gittiğini varsayarsak, borç veren de evin incelenmesini emredecektir. Bunlardan ikisi, evde muayene ve haşere denetimi vardır, ancak tüm borç verenler haşereler için bir tane gerektirmez. Bunun nedeni, bir alıcı bir haşere sorunu olan bir eve taşınırsa, muhtemelen evi terk edebilir ve borç vereni sorumlu tutabilir. İnceleme sırasında herhangi bir şeyin yanlış olduğu belirtilirse, daha fazla araştırma ve/veya satıcıyla yeniden pazarlık yapılması gecikmelere neden olabilir.
Charlie, "Müşterilerimi her zaman tüm araştırmalarını sürecin başında yapmaya teşvik ediyorum" diyor. “Bir odaya izin verilmediğini teftiş yaparken öğrenebilirsiniz. Bu odaya izin verilmezse, kredinizi alıp almadığınızı doğrudan etkileyebilecek evin metrekaresine dahil edilmeyebilir. ”
Bazı satın alma teklifleri, ev teftişinin ciddi sorunlar ortaya çıkarması durumunda alıcıların herhangi bir ceza ödemeden geri adım atmalarını sağlayan bir teftiş beklenmedik durum maddesi içerir. Ancak sözleşmenizde bu madde yoksa, zor kazandığınız paranızı kaybedebilirsiniz. Bu ücretlere itiraz edebilirsiniz, ancak bu yalnızca daha fazla gecikmeye yol açacaktır.
4. Sigorta
Bir sigorta şirketinin çok fazla tazminat talebi veya hasarı olduğu için bir arabayı sigortalamayı nasıl reddedebileceğini biliyor musunuz? Aynı şey evler için de geçerli. Önceki bir ev sahibi tarafından bir ev üzerinde büyük bir sigorta talebinde bulunulduysa, sigorta şirketleri bunu çok fazla risk olarak görebilir ve bu nedenle sigortalamayı reddedebilir. Borç verenler genellikle ipoteği ödeyene kadar ev sahiplerinin sigortasını korumanızı ister, bu nedenle tamamen nakit bir alıcı değilseniz, bu bir anlaşma kırıcı olabilir.
Ayrıca, eviniz yüksek riskli bir bölgede bulunuyorsa, borç verenler ev sahibinin sigortasına ek olarak tehlike sigortası satın almanızı isteyebilir. Bu tür bir sigorta genellikle pahalıdır. Condor, teklif ettiğiniz konut sigortasıyla ilgili araştırmaları mümkün olduğunca erken başlatmanın önemli olduğunu ekliyor. “Bütün borç verenler, bir krediyi onaylamadan önce yürürlükte olan bir politikaya ihtiyaç duyarlar”, bu nedenle son dakikaya kadar bunu yapmamak, kapanışı kesinlikle geciktirecektir.
5. Başlık Arama
Sigortanın yanı sıra, kimsenin mülk üzerinde yasal bir hak talebinde bulunmadığından emin olmak için genellikle bir tapu araştırması gerekir. Bu, eyaletten veya IRS'den satıcının akrabalarına kadar herhangi biri olabilir. Bunu genellikle takip eden şey, sizi mülkün gelecekteki taleplerine karşı koruyan tapu sigortasıdır. Arama sırasında mülke karşı bir iddia ortaya çıkarsa, devam etmeden önce bunun çözülmesi gerekir.
Gayrimenkul Hukuku Avukatı ve CEO'su David Reischer, "Avukatınızın, tapu raporuna göre herhangi bir sürpriz sorun ortaya çıkarsa, satıcının avukatıyla görüşmesini sağlamaya hazır olun" diyor. Hukuki Danışmanlık. Çözülmesi gereken sorunların veya düzeltilmesi gereken diğer küçük koşulların olması nadir değildir. Orijinal teklif sunulduğunda başlangıçta anlaşılmayan yeni gerçeklerin öğrenilmesine dayalı olarak yeniden müzakere edildi. gönderilen. Bu öğeler önemliyse gecikmeye neden olabilir..
6. Hatalar ve Tutarsızlıklar
Başarılı bir ev değerlendirme ve denetimi, her zaman kredinizin hemen onaylandığı anlamına gelmez. Bazı durumlarda, kredi başvurunuzdaki hatalar ve farklılıklar nedeniyle finansman düşebilir. Yeni borçlar, hatalı belgeler, faiz oranlarındaki artış, kredi puanı değişiklikleri, istihdam ve hatta medeni durumdaki değişiklikler gibi herhangi bir şey olabilir. Bunlardan herhangi biri, finansal yeteneğinizde bir değişiklik anlamına gelebilir. Belgeleriniz tamamlanana kadar başvurunuzun sigortacıya gitmeyeceğini ve o zaman bile bir tutarsızlık olması her şeye yeniden başlamanız gerektiği anlamına geleceğini unutmamak önemlidir.
7. İyi Niyet Tahmini
Bir mülke teklifte bulunduğunuzda veya bir kredi için ön onay aldığınızda, borç verenin bir ev için finansman almayla ilgili kapanış maliyetini açıklayan bir İyi Niyet Tahmini vermesi beklenir. Bu temelde HUD 1 formunun kaba bir taslağıdır, yani uzlaştırma maliyetleri beyanıdır. İyi Niyet Tahmininin yakın bir tahmin olması beklenir, ancak bazen borç verenler düşük tahminlere sahip müşterileri çekme eğilimindedir. Böyle bir durumda, borç verenin aşırı masrafları tekrar gözden geçirmesini sağlamak veya alternatif finansman sağlamak da gecikmeye neden olabilir.
-
Bir evi kapatırken gecikmeleri önlemek için ipuçları
- Ev sahibi sigortası ile ilgili soruşturmaları erkenden başlatın. Tüm borç verenler, bir krediyi finanse etmeden önce bir politikanın yürürlükte olmasını gerektirir.
- İşlem sırasında oluşturulan tüm belgeleri iki kez kontrol edin. Yazım hatalarını, yanlış miktarları veya eksik sayfaları gözden geçirmek için birkaç dakikanızı ayırmanız, sizi saatlerce, hatta günlerce gecikmeden kurtaracaktır.
- Kapanış sürecinde hayatınızda, mali durumunuzda veya kredinizde büyük değişiklikler yapmayın. Bu seninkini değiştirebilir Borç/Gelir Oranı kredi başvurunuzun yeniden yapılmasını, geciktirilmesini veya reddedilmesini tetikler.
- Bir emlakçı, borç veren ve diğer tüm taraflar tarafından istenen tüm belgelerle ilgili talebi yerine getirin. Bu kulağa basit geliyor, ancak yaygın değil; Aslında, potansiyel alıcılar iyi hazırlandığında emlakçılar ve borç verenler hoş bir şekilde şaşırırlar.
.
8. İpotek Türü
Bu noktada, hepsinin kapanmasının ne kadar süreceğini etkileyen çeşitli ipotekler olduğuna dikkat edilmelidir. Konvansiyonel krediler, bir devlet kurumu tarafından teminat altına alınmayan ipoteklerin işlenmesi genellikle yaklaşık dört hafta sürer, FHA kredileri, Federal tarafından sigortalı ipotekler Konut Derneği yaklaşık altı hafta sürerken, VA kredileri, borç verenler tarafından verilen ve ABD Gazi İşleri Bakanlığı tarafından garanti edilen ipotekler bile sürebilir. uzun. Her kredi, durumunuza bağlı olarak potansiyel gecikmelere neden olabilir.
"Bir FHA kredisi bir borçlu iflas, haciz veya haciz yerine bir senet sonrasında çok kısa bir süre sonra başvurursa gecikebilir” diyor Condor. Genellikle FHA kategorisindeki alıcıların yeni bir ipotek başvurusunda bulunmadan önce zorunlu bir sezon beklemesi beklenir. Konvansiyonel ipotek gecikmeleri, “borç verene yapılan çok sayıda başvuru ve eksik veya yanlış kredi başvurusu veya destekleyici evrak işleri gibi sorunlara” bağlanabilir. VA kredileri için olası gecikmeler için birkaç neden daha vardır: a) Asgari Mülkiyet dahil ek evrak işleri Gereklilikler, b) VA eksperlerinin eksikliği” ve c) askeri onay için Uygunluk Sertifikasının kanıtı hizmet.
9. Çeşitli Beklenmedik Durumlar
Ev kapatma işlemi tüm sayılar ve düzenlemeler değildir. Bazen, önceki sahibinin çöp bıraktığı kötü bir son adım gibi görünüşte önemsiz olasılıklar her yerde veya boşanma veya bekleyen bir satış gibi daha önemli olanlar da beklenen kapanışı etkileyebilir tarih. Diğer zamanlarda bunun bir sonucu olarak şenlikler, federal tatiller veya cüretle bir salgın olabilir. Bu durumlar genellikle, ev kapatma işleminize dahil olan bireylerin ve düzenleyici kurumların çalışamayacağı anlamına gelir. Satıcının son anda vazgeçtiği ve böylece kapanış sürecini daha da geciktirdiği nadir durumlar da vardır.
10. Son Dakika Değişiklikleri
Borç veren nihai onayı verdiğinde, geriye kalan şey ipoteği kapatmak ama henüz dans etmeye başlamamak. Bir alıcı olarak, kapanış tamamlanana kadar sicilinizdeki hiçbir şeyi değiştirmemeniz tavsiye edilir. İş değişiklikleri, mobilya taksitleri, araba satın alma ve gecikmiş kredi kartı ödemelerinden bahsediyoruz. Condor, esasen bu büyük değişikliklerden herhangi birinin borç-gelir oranınızı değiştirebileceğini ve borç vereninizi "yükleme sürecini yeniden yapmaya" zorlayabileceğini söylüyor. Ancak kredi finanse edildikten sonra nihai olarak kabul edilebilir. Halihazırda satın alınmış bir eve yeniden finansman sağlıyorsanız ve öyle olmadığını tahmin ediyorum, kapanış mutlaka bitiş anlamına gelmez, fazladan üç iş günü vardır — İptal dönemi olarak bilinen - ev sahibine fikrini değiştirme ve/veya krediyi iptal etme şansı veren, ancak bu tamamen farklı bir zaman aralığıdır. başlık.
Al işte ozaman, buyur. Bir ev satın almak heyecan verici bir zamandır. Bekleme süreleri dayanılmaz ve yorucu olabilir. Ancak bu adımlara dikkat ederseniz, anahtarlar size biraz daha erken teslim edilecek.
