Іноді людям потрібна невелика фінансова допомога, щоб придбати свій перший будинок. Це ще більше вірно на сучасному ринку житла, де ціни на житло стрімко зростають. Але якщо ви думаєте про те, щоб попросити своїх батьків або свекру підписати вас іпотека — досить поширений варіант — спочатку потрібно розглянути кілька речей.
Ринок житла залишається хаотичним. Ціни на житло в США в червні досягли рекордного максимуму за даними Національної асоціації ріелторів, Середній будинок продали за 363 300 доларів США, порівняно з 294 400 доларів США рік тому. І з початку пандемії багато банків, які не схильні до ризику, посилили свої стандарти кредитування, щоб уникнути повторення краху житлового будівництва 2008-2009 років.
Якщо ви втратили роботу або вам знизили зарплату десь за останні півтора року, ви далеко не самотні. «У багатьох людей був бурхливий рік, тож якщо є речі, які завадили вашій здатності отримати право на іпотеку, отримати співпідписувача може бути хорошим варіантом», – каже Елізабет Рут, ліцензована позика офіцер на Better.com.
Навіть якщо ви не зазнали жодних невдач, все одно не дивно шукати співпідписувача. «Досить часто батьки втручаються і допомагають дитині купити перший будинок», – додає Рут. Справді, приблизно кожен шостий дорослий у США повідомляє, що спільно підписав позику або кредитну картку для когось іншого, згідно з опитування CreditCards.com. Близько половини з них підписалися від імені дитини чи пасинка.
Дуже великодушно, якщо батьки або сваті погодяться спільно підписати вашу іпотеку. Але це потрібно подумати. Ось що потрібно знати, перш ніж підписати пунктир.
Що таке співпідписувач?
Співпідписувач — це особа, яка за законом зобов’язана покривати виплати по іпотеці, якщо основний позичальник — тобто особа, яка буде займати будинок — не виконує зобов’язання.
Оскільки основний позичальник і співпідписувач подають заявку на іпотеку разом, кредитори беруть на себе обидві сторони дохід, кредитні рейтинги та активи, які враховуються при оцінці позики основного позичальника прийнятність. В результаті «співпідписувачі можуть допомогти покупцям житла, які мають слабкі кредитні профілі або нижчі доходи», – говорить Грег Макбрайд, головний фінансовий аналітик компанії Bankrate.com.
Однак застереження полягає в тому, що співпідписувач бере на себе ті ж фінансові ризики, що й основний позичальник. Наприклад, якщо ви пропустите кілька іпотечних платежів поспіль, і ваш тато підписав ваш кредит, його кредитний рейтинг — як і ваш — може постраждати.
Коли мені потрібен співпідписувач іпотеки?
Простіше кажучи, вам потрібен співпідписувач, якщо ви не можете претендувати на іпотеку самостійно. За даними Experian, найпоширенішими причинами, чому людям відмовляють в іпотеці, є погана кредитна історія, відсутність кредитної історії або недостатній дохід.
Хоча вимоги до кредиту можуть відрізнятися залежно від кредитора, позичальникам, як правило, потрібен кредитний рейтинг 620 або вище, щоб претендувати на звичайну позику. Звичайна позика – це іпотека, яка відповідає вимогам андеррайтингу, встановленим Fannie Mae та Freddie Mac, двома фінансовані державою підприємства, які купують житлові кредити на вторинному ринку, упаковують їх і продають інвесторів.
Крім того, звичайні позики зазвичай мають вимогу щодо співвідношення боргу до доходу (DTI) 36%. DTI порівнює суму, яку ви заборгували (за студентськими позиками, кредитними картками, автокредитами та, сподіваюся, незабаром — іпотекою) з вашим доходом.
Якщо ваш кредитний рейтинг нижчий 620 або ваш коефіцієнт DTI перевищує 43%, залучіть співпідписувача, який має вищий кредитний рейтинг або дохід може посилити вашу заявку на кредит, оскільки їх фінансові показники враховуються під час андеррайтингу процес. (Андеррайтинг – це коли фінансовий спеціаліст розглядає заявку на позику, включаючи податкові декларації заявника, платіжні квитанції та кредитний звіт, щоб переконатися, що вона відповідає вимогам кредитора.)
Чи повинен мені мати спільного підписання іпотечного кредиту з боку батьків?
Якщо ви думаєте про те, щоб попросити батьків або свекра спільно підписати вашу позику на житло, було б гарною ідеєю задати собі ці запитання — і чесно відповісти.
- Ваші батьки покращать вашу заявку на кредит?Якщо кредитний рейтинг або дохід твоїх батьків нижчі за ваші, співпідпис з ними не зробить вас більш кваліфікованим позичальником. Крім того, залежно від інших боргів ваших батьків, він чи вона може навіть не мати права бути співпідписувачем. Наприклад, якщо у тата залишилося багато на його власну іпотеку, це негативно позначається на його відношенні боргу до доходу, що може зробити його поганим кандидатом для того, щоб стати співпідписувачем.
-
Чи є у вас фінансові можливості для щомісячних платежів по іпотеці?«Ви хочете бути дуже навмисними та вдумливими щодо того, чи можете ви реально дозволити собі, тому що ваш співпідписувач буде на гачку, якщо ви прострочите платежі по кредиту», – говорить Рут, позика Better.com експерт. Прочитайте: співпідписання супроводжується високим рівнем ризику для співпідписувача.
Ваш батько, як співпідписувач, буде нести відповідальність, якщо ви не сплатите іпотечні платежі, тобто вони ставлять під загрозу свій кредитний рейтинг. Показовий приклад: опитування CreditCards.com показало, що 28% людей, які спільно підписували позики, сказали, що їхній кредитний рейтинг знизився через те, що особа, на яку вони підписалися, пізно або не платила взагалі. Що ще гірше, якщо один із батьків підпише вашу позику, ваш кредитор потенційно може подати до суду на них, якщо позика залишиться неоплаченою.
Існують також практичні наслідки, які слід розглянути — наявність одного з батьків може погіршити ваші стосунки, якщо все піде не так. «Вечеря на День подяки може бути трохи незручною, якщо ви прострочили свою іпотеку», – зазначає Макбрайд. - Ви в цьому надовго? Отримання іпотеки з співпідписувачем є довгостроковим зобов’язанням. Згідно з останніми даними, середня тривалість володіння житлом у США становить близько 13 років. І єдиний спосіб видалити співпідписувача – це згодом претендувати на отримання позики за власними заслугами. Зазвичай це робиться шляхом рефінансування вашої іпотеки, яка може мати або не мати фінансового сенсу залежно від того, звідки змінюються ставки по іпотеці. (Для довідки: іпотечні ставки наразі близькі до історичних мінімумів — середня ставка за 30-річною іпотекою знизилася цього тижня до 2,77%, згідно з щотижневим опитуванням Freddie Mac Primary Mortgage Survey.)
- Вам справді потрібен співпідписувач, щоб мати право на іпотеку?Перш ніж торкнутися плеча мами чи тата, поговоріть із кредитором, щоб дізнатися, чи зможете ви самостійно отримати дозвіл на іпотеку. Не маєте права на звичайну позику? Залежно від ваших фінансових обставин і місця, де ви хочете купити будинок, ви можете претендувати на програму допомоги покупцям житла вперше (з вашого штату або місцевий уряд) або для позики Fair Housing Administration (FHA), яка вимагає мінімального кредитного рейтингу лише 520 і дозволяє співвідношення боргу до доходу до 43%.
Над цими питаннями важливо довго думати. Як і питання: чи змінить це наші стосунки? Це може бути важко позичати гроші родині, не кажучи вже про значну покупку життя. Будьте впевнені, що така транзакція не зашкодить вашим стосункам.
Тепер, незважаючи на пов’язані з цим ризики, є переваги для співпідписувачів. Основна перевага полягає в тому, що активність облікового запису відображатиметься в їх кредитному звіті, а це означає, що їхній кредитний рейтинг може підвищитися, якщо ви вчасно сплачуєте кредит. Вони також отримують задоволення, знаючи, що відіграли вирішальну роль у допомозі вам стати власником будинку.
Однак спільне підписання – це не єдиний спосіб, яким батьки можуть допомогти вам купити та близько до будинку. Якщо вам важко зібрати початковий внесок, батьки можуть подарувати або позичити вам готівку, щоб полегшити фінансове навантаження. Насправді, більше половини американців, які придбали свій перший будинок у 2020 році, сказали, що сім’я чи друзі допомогли їм з першим внеском, Опитування Realtor.com знайдено.
Суть? Співпідписання вашої іпотеки одним із батьків є важливим рішенням, яке повинні бути ретельно зважені обома сторонами.
