كم من الوقت يستغرق إغلاق المنزل ، حقًا؟

لذا ، قررت أخيرًا التخلي عن الإيجارات و شراء منزل لنفسك. لقد شاركت المشروبات مع وكلاء عقارات، تأوهت من خلال العديد من البيوت المفتوحة ، وربما أعطت أكثر من بضع عيون جانبية للمشاهدين الذين يبدو أنهم موجودون هناك فقط من أجل ملفات تعريف الارتباط. بعد كل هذا العمل ، قدمت أخيرًا عرضًا تم قبوله ، وأنت الآن تنتظر الإغلاق وتتساءل لماذا يستغرق الأمر وقتًا طويلاً.

أحد الأسئلة التي يميل مشترو المنازل لأول مرة إلى طرحها هو: "كم من الوقت يستغرق إغلاق المنزل؟" الحقيقة أنه لا توجد إجابة محددة. عادةً ما يستغرق الأمر من 30 إلى 60 يومًا. ومع ذلك ، بين عرضك ، الموافقة على القرض، والضمان ، هناك الكثير من الأحداث والطوارئ التي يمكن أن تحدث لتعطيل هذا الإطار الزمني ..

يقول "بمجرد قبول عرضك ، بشكل عام ، تستغرق معظم حالات الطوارئ للقرض حوالي 17 يومًا" ياوار تشارليمدير العقارات في مجموعة آرون كيركمان. وهذا يعني أن لدى المشتري 17 يومًا لتقديم الأوراق اللازمة لصاحب الاكتتاب من أجل الموافقة على القرض ".

بمجرد وصول الموافقة النهائية على القرض ، يمكن إغلاق الضمان - أو وثائق قرض الطرف الثالث - في غضون أيام. ومع ذلك ، فإن الحوادث الإضافية مثل تلف الممتلكات التي لم يتم حلها ، والمتابعة النهائية للمشكلات ، وطلبات اللحظة الأخيرة للحصول على وثائق إضافية من قبل المُقرض يمكن أن تتسبب في حدوث تأخيرات. تميل المعاملات النقدية عمومًا إلى التحرك بشكل أسرع لأن المشتري لا يخضع دائمًا لحالات طارئة مثل موافقة المُقرض أو التقييمات أو عمليات التفتيش أو التفاوض على الإصلاحات. تميل المنازل الممولة من خلال الرهن العقاري إلى أن تستغرق وقتًا أطول قليلاً. من وقت تقديم العرض ، وحتى الإغلاق النهائي ، كما يقول تشارلي ، "من المهم أن يتم ذلك جميعًا تظل الأطراف على أهبة الاستعداد لتقديم الوثائق في الوقت المناسب ، وإلا يمكن أن يكون الضمان تأخير".

فيما يلي 10 عوامل تساهم في التأخير في إغلاق المنزل - وكيف يمكنك الوقوف أمامهم.

إغلاق المنزل: 10 عوامل تزيد من سرعة العملية أو تبطئها

1. نقدًا أو موافقة مسبقة

يعتمد مقدار الوقت اللازم لإغلاق المنزل إلى حد كبير على مقدار اللون الأخضر المتوفر لديك - أو على المقرض الخاص بك ، على افتراض أنك لا تملك نقودًا. وذلك لأنه يجب الاهتمام بأمرين قبل منح قرض المنزل لأي شخص.

إحدى الطرق للتغلب على هذا هو "الحصول على موافقة مسبقة حتى قبل أن تبدأ البحث عن منزلك" تنصح كارين كوندور ، المتخصصة في التأمين على المنازل والعقارات مع مراجعات خبراء التأمين. للقيام بذلك ، ستحتاج إلى مقابلة أحد المقرضين الذي سيتحقق من رصيدك ويتحقق من وثائقك من أجل الموافقة على مبلغ قرض محدد لفترة زمنية. لاحظ أن الموافقة المسبقة تختلف عن التأهيل المسبق وهي أكثر قيمة من مجرد تقييم الجدارة الائتمانية للمشتري المستخدم لتحديد تقدير للمبلغ الذي يمكنه تحمله اقتراض.

2. التقييم

إذا لم يكن لديك بالفعل خطاب موافقة مسبقة ، فلا بأس بذلك تمامًا. لكن يجب أن تكون مستعدًا للانتظار لفترة أطول قليلاً. قبل أن يوافق المقرض على قرضك ، يجب إجراء تقييم على المنزل للتأكد من ذلك إنه يستحق حقًا ما تدفعه أو أنك لا تطلب نقودًا إضافية مقابل هاتفك ، على سبيل المثال مشروع قانون. هذا يجعل من السهل تعويض الخسائر في المستقبل ، بافتراض حدوث حبس الرهن.

إذا جاء التقييم منخفضًا جدًا ، فسيتعين على البائع إما خفض السعر أو سيُطلب منك دفع الفرق نقدًا. من الممكن الحصول على رأي ثانٍ من مثمن مختلف نظرًا لأن التقييمات هي ، بشكل أو بآخر ، وجهة نظر معنية بالرأي مستمدة من البيانات.

في كلتا الحالتين ، ستكلفك إعادة التفاوض مع البائع أو الحصول على مثمن مختلف وقتًا إضافيًا. على الرغم من أنك مسؤول عن سداد الفاتورة ، فسيتم طلب التقييم من قبل المُقرض ، لذا تأكد من دفعهم لتقديم الطلب في الوقت المحدد ، كما يقترح تشارلي. "أحد الأسباب البارزة لتأخير الإغلاق هو عدم إصدار أمر التقييم في الوقت المحدد. يفرض تأجيل الموافقة على القرض ".

3. التفتيش

لنفترض أن كل شيء يسير على ما يرام مع التقييم ، سيطلب المقرض أيضًا فحص المنزل. هناك نوعان من هؤلاء ، فحص المنزل وفحص الآفات ، على الرغم من عدم طلب جميع المقرضين واحدًا للآفات. والسبب في ذلك هو أنه إذا انتقل المشتري إلى منزل به مشكلة آفات ، فمن المحتمل أن يتخلى عن المنزل ، مما يترك المُقرض مسؤولاً. إذا تم ملاحظة أي شيء على أنه خطأ أثناء الفحص ، فقد يؤدي إجراء مزيد من التحقيق و / أو إعادة التفاوض مع البائع إلى حدوث تأخيرات.

يقول تشارلي: "أشجع عملائي دائمًا على إجراء جميع تحقيقاتهم في وقت مبكر من العملية". "قد تكتشف أثناء قيامك بعمليات التفتيش أن الغرفة غير مسموح بها. إذا لم يُسمح بهذه الغرفة ، فقد لا يتم احتسابها ضمن المساحة بالقدم المربع للمنزل والتي يمكن أن تؤثر بشكل مباشر إذا حصلت على القرض الخاص بك أم لا. "

تتضمن بعض عروض الشراء بندًا احتياطيًا للفحص يسمح للمشترين بالتراجع دون عقوبة إذا كشف فحص المنزل عن مشاكل خطيرة. ومع ذلك ، إذا لم يتضمن عقدك هذا البند ، فقد ينتهي بك الأمر بخسارة أموالك التي كسبتها بشق الأنفس.. قد تتمكن من الاعتراض على هذه الاتهامات ولكن هذا لن يؤدي إلا إلى مزيد من التأخير.

4. تأمين

أنت تعرف كيف يمكن لشركة التأمين أن ترفض التأمين على سيارة لأن لديها الكثير من المطالبات أو الأضرار؟ حسنًا ، الشيء نفسه ينطبق على المنازل. إذا تم تقديم مطالبة تأمين كبيرة على منزل من قبل مالك منزل سابق ، فقد تعتبره شركات التأمين مخاطرة كبيرة وبالتالي ترفض التأمين عليه. يطلب منك المقرضون عادةً الاحتفاظ بتأمين على أصحاب المنازل حتى سداد الرهن العقاري ، لذلك ما لم تكن مشترًا نقدًا بالكامل ، فقد يكون هذا بمثابة كسر للصفقة.

أيضًا ، قد يطلب المقرضون منك شراء تأمين ضد المخاطر بالإضافة إلى تأمين مالك المنزل إذا كان منزلك يقع في منطقة عالية الخطورة. عادة ما يكون هذا النوع من التأمين باهظ الثمن. يضيف كوندور أنه من المهم أن تبدأ الاستفسارات حول التأمين على المنزل المقترح في أقرب وقت ممكن. "يطلب جميع المقرضين أن تكون السياسة سارية المفعول قبل الموافقة على القرض" لذا فإن عدم القيام بذلك حتى اللحظة الأخيرة سيؤدي بالتأكيد إلى تأخير الإغلاق.

5. البحث عن العنوان

بصرف النظر عن التأمين ، عادة ما يكون البحث عن حق الملكية مطلوبًا للتأكد من عدم وجود مطالبة قانونية بالعقار لأي شخص. قد يكون هذا أي شخص من الدولة أو من مصلحة الضرائب لأقارب البائع. ما يلي عادة هو التأمين على الملكية ، الذي يحميك من أي مطالبات مستقبلية للممتلكات. إذا تم اكتشاف مطالبة ضد الممتلكات أثناء البحث ، فسيلزم حلها قبل أن تتمكن من المتابعة.

ينصح David Reischer ، محامي العقارات والرئيس التنفيذي لشركة المشورة القانونية. ليس من غير المألوف أن يكون لديك مشاكل تحتاج إلى توضيح أو غيرها من الشروط الصغيرة التي يجب أن تكون إعادة التفاوض بناءً على تعلم حقائق جديدة لم تكن مفهومة في البداية عندما كان العرض الأصلي مقدم. يمكن أن تتسبب هذه العناصر في تأخير إذا كانت كبيرة ..

6. الأخطاء والتناقضات

لا يعني تقييم المنزل وفحصه بشكل ناجح دائمًا الموافقة على قرضك على الفور. في بعض الحالات ، قد يتعثر التمويل بسبب الأخطاء والتفاوتات في طلب القرض الخاص بك. يمكن أن يكون أي شيء مثل الديون الجديدة ، أو المستندات الخاطئة ، أو زيادة أسعار الفائدة ، أو تغييرات درجة الائتمان ، أو التوظيف ، أو حتى التغييرات في الحالة الاجتماعية. قد يعني أي من هذا تغيير في قدرتك المالية. من المهم ملاحظة أن طلبك لن يذهب إلى المكتتب حتى تكتمل مستنداتك وحتى ذلك الحين ، فإن التناقض يعني أنه يجب عليك البدء من جديد.

7. تقدير حسن النية

عندما تقدم عرضًا على عقار أو تحصل على موافقة مسبقة للحصول على قرض ، من المتوقع أن يقدم المُقرض تقديرًا حسن النية يشرح تكلفة الإغلاق المرتبطة بالحصول على تمويل لشراء منزل. هذا في الأساس عبارة عن مسودة أولية لشكل HUD 1 ، أي بيان تكاليف التسوية. من المتوقع أن يكون تقدير حسن النية تقديرًا قريبًا ولكن في بعض الأحيان ، يميل المقرضون إلى جذب العملاء ذوي التقديرات المنخفضة. في مثل هذه الحالة ، فإن إقناع المُقرض بإعادة النظر في الرسوم الزائدة أو تأمين تمويل بديل يمكن أن يتسبب أيضًا في حدوث تأخير.

• نصائح لمنع التأخير عند إغلاق المنزل

  • ابدأ الاستفسارات حول تأمين أصحاب المنازل في وقت مبكر. يطلب جميع المقرضين أن تكون السياسة سارية المفعول قبل تمويل القرض.
  • تحقق جيدًا من جميع المستندات التي تم إنشاؤها أثناء العملية. سيوفر لك قضاء بضع دقائق إضافية للمراجعة بحثًا عن الأخطاء الإملائية أو المبالغ غير الصحيحة أو الصفحات المفقودة ساعات أو حتى أيامًا من التأخير.
  • لا تقم بإجراء أي تغييرات كبيرة في حياتك أو أموالك أو ائتمانك أثناء عملية الإغلاق. هذا يمكن أن يغير الخاص بك نسبة الدين إلى الدخل التسبب في إعادة أو تأخير أو رفض طلب القرض الخاص بك.
  • استيفاء الطلب بخصوص جميع المستندات التي يطلبها سمسار العقارات والمقرض وجميع الأطراف الأخرى. هذا يبدو بسيطًا ، لكنه ليس شائعًا ؛ في الواقع ، يتفاجأ أصحاب العقارات والمقرضون بسرور عندما يكون المشترون المحتملون مستعدين جيدًا.

  .

8. نوع الرهن

وتجدر الإشارة ، في هذه المرحلة ، إلى أن هناك مجموعة متنوعة من الرهون العقارية التي تؤثر جميعها على المدة التي يستغرقها الإغلاق. عادة ما تستغرق القروض التقليدية والرهون العقارية غير المضمونة من قبل وكالة حكومية حوالي أربعة أسابيع للمعالجة وقروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية والرهون العقارية المؤمنة من قبل الحكومة الفيدرالية تستغرق جمعية الإسكان حوالي ستة أسابيع بينما قد تستغرق قروض VA والرهون العقارية الصادرة عن المقرضين والمضمونة من قبل وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية طويل. قد يتسبب كل قرض في تأخيرات محتملة حسب وضعك.

"أن قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية يمكن أن يتأخر إذا تقدم المقترض بطلب للحصول عليها بعد وقت قصير من الإفلاس ، أو الرهن ، أو صك بدلاً من الرهن "يقول كوندور. عادة من المتوقع أن ينتظر المشترون ضمن فئة قروض إدارة الإسكان الفدرالية فترة توابل إلزامية قبل التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري جديد. يمكن أن يُعزى التأخير في تأخيرات الرهون العقارية التقليدية إلى "مشاكل مثل العدد الكبير من الطلبات مع المُقرض ، وطلب القرض غير المكتمل أو غير الدقيق أو الأوراق الداعمة". بالنسبة لقروض VA ، هناك عدة أسباب أخرى للتأخيرات المحتملة: أ) الأعمال الورقية الإضافية ، بما في ذلك الحد الأدنى من الممتلكات المتطلبات ، ب) نقص مثمنين VA "و ج) دليل على شهادة الأهلية لتأكيد العسكرية الخدمات.

9. حالات طوارئ متنوعة

عملية إغلاق المنزل ليست كل الأرقام واللوائح. في بعض الأحيان ، حالات طارئة تبدو تافهة مثل الإرشادات النهائية السيئة ، حيث ترك المالك السابق سلة المهملات في كل مكان ، أو أكثر أهمية مثل الطلاق أو البيع المعلق يمكن أن تؤثر أيضًا على الإغلاق المتوقع تاريخ. في أحيان أخرى قد تكون نتيجة للاحتفالات أو الأعياد الفيدرالية أو ، نجرؤ على القول ، وباء. تعني هذه المواقف عادةً أن الأفراد والهيئات التنظيمية المشاركة في عملية إغلاق منزلك لن يكونوا قادرين على العمل. هناك أيضًا حالات نادرة ، حيث يتراجع البائع في اللحظة الأخيرة ، مما يؤدي إلى تأخير عملية الإغلاق أكثر من ذلك.

10. تغييرات اللحظة الأخيرة

بمجرد أن يعطي المقرض الموافقة النهائية ، ما تبقى هو إغلاق الرهن العقاري ولكن ، لا ترقص بعد. بصفتك مشترًا ، يُنصح بعدم تغيير أي شيء في سجلك حتى اكتمال الإغلاق. نحن نتحدث عن تغييرات الوظائف وتخطيط الأثاث وشراء السيارات والدفعات المتأخرة ببطاقات الائتمان. في الأساس ، يمكن لأي من هذه التغييرات الرئيسية أن تغير نسبة الدين إلى الدخل ، مما يجبر المقرض الخاص بك على "إعادة عملية الاكتتاب" ، كما يقول كوندور. فقط بعد تمويل القرض يمكن اعتباره نهائيًا. إذا كنت تعيد تمويل منزل تم شراؤه بالفعل ، وأعتقد أنك لست كذلك ، فإن الإغلاق لا يعني بالضرورة النهاية ، فهناك ثلاثة أيام عمل إضافية - فترة زمنية تُعرف باسم فترة الإلغاء - تتيح لمالك المنزل فرصة لتغيير رأيه و / أو إلغاء القرض ، ولكن هذا أمر مختلف تمامًا عنوان.

لذا ، ها أنت ذا. شراء منزل هو وقت مثير. يمكن أن تكون أوقات الانتظار مرهقة ومرهقة. ولكن إذا انتبهت إلى هذه الخطوات ، فسيتم تسليمك المفاتيح قريبًا.