Колко къща мога да си позволя? Това е въпрос, който много от купувачи на жилища питат се. И може би най-важното е да съберете, защото когато всичките ви пари отиват към дома ви, къщата ви се чувства като затвор. Ваканциите са извън обсега. Ресторантите изглеждат като лукс. И макар да не можете да избягате от къщата си, знаете, че голяма извънредна ситуация може да ви остави без нищо.
Ако повече от 30 процента от дохода на човек отива в дома му, той е „беден дом“, което означава, че харчи толкова много върху техните ипотеки, ремонти и други подобни режийни разходи, които не могат да си позволят да спестят или дори ежедневните разходи за живот. Това не е толкова рядка ситуация, колкото мнозина може да вярват. Докато американските собственици на жилища като цяло са в много по-добра форма, отколкото по време на жилищната криза и голяма рецесия от 2000-те, съвместно проучване на Харвард от 2017 г. установи, че 38,9 милиона американски домакинства плащат повече, отколкото могат да си позволят за жилище.
И така, колко къща мога да си позволя?
Ах, въпросът на деня. Покупката на жилище е сложна. Но шепа финансови съветници, с които говорихме, препоръчват да спазват правилото за 28 процента/36 процента. Разглобено, това означава, че не трябва да падате повече от 28 процента от месечните си доходи от разходите за жилище и 36 процента от дългове. Има редица 28/36 калкулатори онлайнe, за да помогнете за разбиването на числата.
Това означава, че имате нужда от твърд бюджет. Изчислете колко печелите вие и вашият партньор всеки месец. (Това включва заплати, да. Но също така и печалби от финансови инвестиции като други имоти.) Вие също трябва да знаете месечните плащания (задължения по кредитни карти, телефонни сметки, студентски заеми и т.н.). След това трябва да вземете предвид разходите за дома: каква е вашата първоначална вноска? Каква ще бъде лихвата по вашата ипотека? Какви са данъците върху имотите?
След като прегледате всички внесени и излезли пари, можете да работите със съветник, за да изчислите и обмислите вашите възможности.
Ето един пример: да речем, комбинирано привличате $5000 на месец. Двадесет и осем процента от 5000 е 1400 долара. Това са 28 процента, които можете да хвърляте в къщата си всеки месец. В зависимост от това какви са вашите дългове, може да е трудно да намерите това съотношение 28%/36%. Въпреки това, поддържането на това ще гарантира, че вашите жилищни разходи няма да бъдат толкова големи, че да не можете да си позволите нищо друго.
Разбира се, има повече фактори, които трябва да се вземат предвид. Колко сте вложили за първоначална вноска. Каква е вашата лихва по ипотеката. Въпреки това, правилото 28/36 е важно да държите в задната част на ума си, тъй като това е основна фигура, която трябва да отработите, за да не попаднете в лепкава ситуация.
Защо хората стават бедни?
Така че защо хората се превръщат в домашно изливане? Причини, вариращи от лоши съвети и странности на психологията до обикновен лош късмет. Но финансовите съветници казват, че бедността на къщата е предотвратимо и лечимо състояние, при условие че собствениците на жилища внимателно проучат финансите си и емоциите, които ги движат.
“Покупката на къща е също толкова емоционално решение, колкото и финансово решение“, базиран в Охайо финансов съветник Майкъл Калиджиури казва, като отбелязва, че купувачите на жилища могат да бъдат уязвими към закотвяне пристрастие, където разчитат твърде много на информацията, която получават рано, когато вземат решенията си. Например, ако брокерът спомене лихвен процент по ипотека, купувачът може да приеме това число като критерий. Ако получат нещо малко по-ниско, това е победа и те няма да търсят по-ниска лихва по ипотеката.
„Когато става въпрос за закупуване на самолетен билет, можете да сте сигурни, че някой ще отиде в Expedia и ще измери всичко“, казва той. „Но ако закупуването на самолетен билет за 200 долара е толкова важно за вас, за да постигнете сделка, тогава защо да не купите къща от 400 000 до 500 000 долара?
Преди да купите къща, важно е да знаете вашите възможности и да потърсите експертно мнение, независимо дали е клас за закупуване на жилище за първи път или консултация с финансов съветник. Ако не друго, те могат да осигурят ценен контекст и перспектива за харченето на пари.
Не е тайна, че къщите са скъпи. Но много значителни разходи за собственост върху дома са слабо рекламирани. Проучване на Zillow от 2015 г. установи, че американският собственик плаща малко над 6000 долара една година върху скрити разходи за собственост и разходи за поддръжка - а в по-скъпи райони като района на метрото в Бостън тези неизбежни изненадващи разходи могат да достигнат до 9000 долара.
„Когато хората правят покупки на жилище, те понякога не разбират напълно финансовите последици, произтичащи от тази покупка на жилище“, казва Калиджиури. „Те може да гледат плащането на главницата и лихвите върху жилището и да не вземат предвид сумата пари, която ще трябва да платят за данъци върху собствеността.
Базиран в Ню Джърси финансов преподавател и блогър Тифани Аличе казва, че купувачите на жилища трябва да разберат, че имат повече контрол, отколкото си мислят.
„Едно нещо, което бих искала да знам, когато бях на 24 и купувах първата си къща, беше, че бях на мястото на шофьора“, казва тя.
Когато купуват жилище, често основават решението си на това какво са купили членовете на семейството, приятелите и колегите им, което може да доведе до проблеми. „Една от основните причини [за бедността на къщата] е опитът да се „държа в крак с Джоунс““, финансов съветник в Калифорния Линдзи Мартинес казва. „Запитайте се дали едно четиричленно семейство наистина се нуждае от дом от 3000 квадратни фута, например.
Брокерите и кредиторите могат да затруднят поддържането на разходите. Тъй като те правят повече, когато харчите повече, те естествено ще ви насърчат да извлечете максимума или да надхвърлите максималния си бюджет. Важно е да запомните, че те работят за вас.
„Не позволявайте на ипотечния кредитор да ви казва какво можете да си позволите, защото те не живеят живота ви“, базиран в Мисури финансов плановик Кайл Хил казва. „Те не знаят какво можеш да си позволиш и ще те одобрят за повече, отколкото можеш да си позволиш реално. Знаеш как изглежда животът ти; ти решаваш."
Когато клиентите му обмислят да си купят къща, Юта инвестиционен съветник Спенсър Стивънс показва им как специалистите по недвижими имоти определят какво могат да си позволят купувачите. След това той създава по-подробна картина на техния нетен доход след обезщетения, данъци и фиксирани разходи като телефон и интернет услуги, за да се сравни с прогнозираните разходи за ново жилище. Разликата между номера на недвижимия имот и този, който е по-реален, може да отвори очите.
„Наскоро имах един клиент, през който преминах през това упражнение и от гледна точка на техния кредитор, те бяха на около 25 процента съотношение дълг/приход, така че беше наистина страхотно“, казва Стивънс. „Всичко под 36 процента е страхотно. Но съотношението им към приходите, след като действителните им разходи и реалните доходи по принцип излязоха, че те ще вложат 106 процента просто да живеят като техния минимален начин на живот.
Ами ако вече сте бедни?
Ако е твърде късно да попречите на дома, можете да облекчите болката. Вашите фиксирани разходи може да са по-малко фиксирани, отколкото си мислите. Един от клиентите на Аличе смяташе, че задълженията й за образованието й не позволяват да притежава дом, без да осъзнава, че има контрол над ситуацията.
„Студентските й заеми бяха около 400 долара на месец и тя мислеше, че никога няма да може да си купи къща“, казва Аличе, отбелязвайки, че федералните планове за погасяване на студентски заеми варират в зависимост от размера на семейството. „Но аз й казах, че е получила студентските си заеми, когато е била необвързана, а сега си женен и имаш дете. Регулирайте размера на вашето домакинство. И тя го направи и ги намали до около $40 на месец.
Може да успеете да рефинансирате ипотеката си. „Ето защо да имате добър кредит и да поддържате добър кредит е толкова важно“, казва Аличе.
Ако рефинансирането не е възможно, може да е време за някои трудни решения, нещо, което Аличе знае добре. Тя не държеше дълго на този апартамент, който купи на 20-те си години. След като изгуби, тя загуби работа в разгара на голямата рецесия, нейната банка в крайна сметка я забрани в началото на 30-те си години.
„Понякога трябва да избираш между по-лошо или по-лошо, нали знаеш?“ тя казва. „Така че понякога това може да означава да си тръгнеш.“
Отдалечаването от къщата ви няма да се чувства добре. Това е загуба. Но все пак има начини да загубите умно. Аличе изгори спестяванията си и се потопи в сметка за пенсиониране, опитвайки се да спаси апартамента си, ход, за който по-късно щеше да съжалява.
„Това беше около 30 000 долара“, казва тя. „Ако все пак щях да загубя къщата, можех да загубя къщата и да запазя своите 30 000 долара.
Аличе беше изправена пред най-лошия сценарий да бъде бедна. Но има степени на бедност. Някои семейства могат да го накарат да работи. Стивънс купи къщата си, докато беше аспирант, въз основа на прогноза за бъдещи доходи, които тепърва ще се осъществят. Макар да иска да може да спестява и инвестира повече, той е доволен от дома си.
