Neexistuje nic jako rodičovství, abyste měli najednou pocit, že potřebujete zapustit kořeny – a pro mnoho lidí to znamená, že se snažíte koupit první domov.
Jistě, získání klíčů od vlastního bydlení přináší pocit stability, po kterém většina novopečených rodičů touží. Nejlepší je ale vlastnit nemovitost finanční rozhodnutí pro mladší maminky a tatínky? To je složitější otázka.
Pokud si koupíte dům, znamená to, že položíte svůj úspory na druhé straně – nebo tam neplánujete zůstat déle než pár let – pronájem může být lepší sázkou. Zde je několik věcí, které by mladší rodiče měli mít na paměti, když zvažují blížící se stěhování.
Pravda o domácím kapitálu
Existuje spousta nehmotných důvodů, proč koupit nemovitost, zvláště když zakládáte rodinu. Je tu pocit, že jste více propojeni se svou komunitou, nemluvě o uspokojení, které pochází z toho, že do domova vložíte svůj vlastní otisk.
Jistě, existují finanční aspekty, díky kterým zní vlastnictví domu také velmi přitažlivě. V neposlední řadě je to schopnost budovat vlastní kapitál. naopak
Za správných okolností má myšlení „vlastnictví jako investice“ smysl. Historicky ceny domů v průběhu času rostly – minus imploze trhu s bydlením před deseti lety – a to může potenciálně přinést pěkné výnosy z dlouhodobého hlediska.
Ale je důležité být realističtí ohledně toho, s jakou kapitálovou hodnotou, pokud vůbec nějakou, nový rodič přijde – zvláště když si kupuje startovací dům, ve kterém bude méně než deset let. Podle indexu cen bydlení, metriky sestavené americkou Federální agenturou pro financování bydlení, ceny domů vzrostly o v průměru 3,7 procenta ročně od roku 1980 do roku 2017. Takže do té míry, do jaké je to investice, je to docela pěší.
Určitě existuje nebezpečí, když používáte celostátní data k mluvení o nemovitostech, kde jsou trendy spíše lokální. HPI však slouží jako připomínka toho, že oceňování nemovitostí, obecně řečeno, dlouhodobě jen stěží překonalo inflaci (Index spotřebitelských cen zaznamenal průměrný nárůst o 3,1 procenta ve stejném rozpětí.
A pokud nejste doma delší dobu, různé náklady spojené s vlastnictvím – všechno od děravé střechy, kterou jste potřebovali vyměnit, až po provize Realitní kanceláře, které platíte jako prodejce – to může být kapitál zmizet.
Mějte také na paměti, že poskytovatelé hypotečních úvěrů mají tendenci účtovat úrokovou část vaší půjčky předem. V prvních několika letech zaplatíte mnohem více finanční poplatky, než jste v zásadě. Takže ani tímto způsobem nevybudujete moc vlastního kapitálu.
Obecně řečeno, je těžké generovat velkou návratnost, pokud se přestěhujete do pěti let. Pokud investujete hodně peněz do přestavby nebo oprav, může dosažení bodu zlomu trvat ještě déle.
Daňové odpočty slábnou
Dalším oblíbeným argumentem pro vlastnictví nad pronájmem je vaše schopnost odečíst úroky z hypotéky a daně z nemovitosti na formuláři 1040. Ale ani tato výhoda nemá v dnešní době, po nedávném schválení zákona o snížení daní a pracovních míst, takovou váhu.
Od roku 2018 zákon omezuje odpočet státních a místních daní – včetně daní z příjmu, prodeje a majetku – na 10 000 USD. To samo o sobě dramaticky mění rovnici vlastnictví domu, zejména pro rodiče silně zdaněné státy jako New York, New Jersey a Kalifornie.
Zároveň to téměř zdvojnásobilo standardní srážku pro jednotlivé zakladače páry podávající společně. Výsledek: mnohem méně Američanů bude rozepisovat své daňové přiznání.
I když má rozepisování nadále smysl, musíte vyvážit výhody těchto odpočtů za nemovitosti s extra výdaje, které vlastnictví domu přináší, jako jsou poplatky za sdružení vlastníků domů (HOA), náklady na údržbu, pojistné a majetek daně. Může a nemusí to být úspora peněz oproti nájmu, kde jsou vaše měsíční výdaje sloučeny do jediné platby.
Skryté náklady na vlastnictví
Zde je další bod, který je třeba zvážit: pokud je nákup dražší než podepsání nájemní smlouvy v místě, kde žijete, placení nájmu není ani v nejmenším vyhazováním peněz. Dokud budete disciplinovaní, můžete rozdíl investovat na daňově zvýhodněný důchodový účet, kde můžete utrácet peníze za majetek, který se historicky zhodnocuje mnohem více než bydlení.
Když kupujete dům, je snadné se zaměřit na měsíční splátku hypotéky, když zjišťujete, kolik si můžete dovolit. Příliš často se zapomíná na vedlejší náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti, jako jsou poplatky a opravy HOA. Výsledkem je, že mnoho majitelů domů kupuje více domů, než si mohou dovolit, a hlavní nápor berou jiné priority, jako jsou jejich důchodové účty.
To neznamená, že pronájem je nyní obzvláště levný. Stejně jako se po velké recesi vrátily celostátní ceny bydlení, tak i náklady na nájemné v posledních letech překonaly inflaci. A alespoň u hypotéky s fixní sazbou můžete uzamknout svou měsíční splátku. I to je faktor, na který by noví rodiče měli myslet, když zjišťují, kde budou bydlet.
Sečteno a podtrženo: nikdy neuškodí pečlivě porovnat náklady na pronájem a nákup, včetně těch, které mohou být méně zřejmé, ve vaší oblasti. Jakmile budete mít spolehlivá data, nástroje jako Freddie Mac Nájemné vs. Kupte si kalkulačku vám může pomoci zjistit, která cesta dává největší smysl z finančního hlediska.
