Pokud jste si vzali hypotéku teprve před rokem nebo dvěma, je velká šance, že jste otevřeli Budweiser, abyste oslavili svůj neuvěřitelný úroková sazba.
Rychle do dneška a úvěry na bydlení jsou ještě levnější. V době psaní tohoto článku se průměrné sazby u 30leté hypotéky pohybují v rozmezí pod 3 %, což se ještě před deseti lety zdálo nemyslitelné. Pokud jste jako mnoho majitelů domů, možná vás napadne: Mám nyní refinancovat hypotéku?
I když se výměna vaší stávající půjčky na bydlení za půjčku s nižším úrokem může zdát jako jednoduchá záležitost, experti říkají, že podobně jako u maskovaných robotů je v refinancování hypoték více, než se skrývá oko. Protože musíte platit značné náklady, kdykoli provádíte refi, musíte se podívat na to, zda to nižší měsíční platba vyrovnává z dlouhodobého hlediska. To není pravda v každém případě. Zde je to, co potřebujete vědět.
Refinancovat hypotéku či nerefinancovat hypotéku?
To je skutečně otázka. Refinancování právě teď vám pravděpodobně poskytne půjčku s nižšími sazbami, zejména pokud je vaše skóre FICO v dobré nebo vynikající oblasti. Ale bohužel, mnohé ze stejných nákladů na uzavření, které jste zaplatili za svou původní hypotéku, se při refinancování znovu vkrádají.
Mezi výdaje, se kterými se pravděpodobně setkáte: poplatek za poskytnutí půjčky, který pokrývá náklady na upsání a zpracování hypotéky, poplatek za služby spojené s titulem a poplatek za aktualizovaný odhad nemovitosti vlastnictví. V závislosti na vaší půjčce můžete převyšovat předplacené úroky nebo „body“.
Tvrdí to hypoteční gigant Freddie Mac, průměrné náklady na uzavření dosahují celostátně asi 5 000 USD. Tyto údaje se mohou dosti lišit v závislosti na výši půjčky a dalších faktorech, ale ve většině případů jsou dostatečně silné na to, aby ovlivnily vaše rozhodnutí.
Kdy přesně má tedy smysl využívat výhod nižších sazeb hypoték? Naneštěstí pro matematiky, kteří nemají sklony, to vyžaduje trochu algebry, abyste zjistili, zda snížení vaší hypoteční splátky odpovídá nebo převyšuje veškeré náklady, které vám předem vzniknou. Sečteno a podtrženo: Měli byste si naplánovat, že zůstanete ve svém domě alespoň tak dlouho, jak bude potřeba, abyste vyrovnali své poplatky za uzavření.
„Refinancování je tím výhodnější, čím větší je rozpětí mezi počtem let, kdy dojde k vyrovnání počet let, které majitel očekává, že bude v domě žít,“ říká Marla Chambers, hlavní finanční plánovač Buckinghamští poradci v Daytonu, Ohio.
Vezměte si například hypotéku, která má být splacena za 15 let ve výši 2 000 $ měsíčně (bez úschovy), kterou lze refinancovat na nový 15letý úvěr za 1 800 $ měsíčně. Zvrat by byl 16 měsíců, pokud by náklady na uzavření činily 3 200 USD.
Jednou z chyb, kterých se dlužníci často dopouštějí, je srovnávání měsíčních splátek hypotéky s různými podmínkami. Pokud vám zbývá pouze 10 let stávajícího úvěru a refinancujte na 30letou hypotéku, která se rozloží Když ztratíte své platby o 20 let navíc, bude se váš bod zvratu zdát rychlejší, než ve skutečnosti je.
Z tohoto důvodu Chambers doporučuje počítat měsíční splátku refi úrokové sazby pomocí stejný počet měsíců jako váš aktuální úvěr, i když datum splacení bude ve skutečnosti pozdější. Tímto způsobem získáte skutečné srovnání jablek s jablky.
Vyplacení vašeho kapitálu
Nižší úroková sazba samozřejmě není jediným důvodem, proč možná uvažujete o předělání hypotéky. Majitelé domů se mohou rozhodnout, že chtějí jinou dobu trvání úvěru – například nahradit hypotéku na 30 let půjčkou na 15 let. Nebo mohou dát přednost jinému typu půjčky, jako je výměna produktu s nastavitelnou sazbou za produkt s pevnou sazbou.
Další oblíbená možnost: Provedení cash-out refinancování, kdy si vezmete nový, větší úvěr, abyste získali nějaké další dolary navíc. I když používat svůj domov jako bankomat se může zdát jako snadné rozhodnutí, když jsou sazby tak lákavé, vy může se poté dívat na vyšší měsíční splátku, která by mohla stát v cestě jiným finančním prostředkům cíle.
Wesley Stien, zpoplatněný plánovač v Arlingtonu ve Virginii, varuje, že peníze nenosí jen pár do nejbližšího Mercedesu. prodejce, který se může chytit do pasti – je to také dlužník s dobrými úmysly, který jej používá k zaplacení dluhu na kreditní kartě, jen aby získal nové zůstatky. "Neřešili základní problém," říká.
Namísto jednorázového čerpání vlastního kapitálu Stien doporučuje zakomponovat vaše vylepšení do celkové strategie, která vás přiblíží k vašim dlouhodobým finančním cílům. Pokud nemáte plán, jak zůstat bez dluhů, přeměna vlastního kapitálu na hotovost je nebezpečná hra.
Několik tipů na refinancování hypotéky, které je třeba mít na paměti
Žádost o refinancování hypotéky není něco, co budete chtít skákat po hlavě jako první, alespoň pokud chcete získat tu nejlepší možnou nabídku. Chcete-li to provést, musíte mít herní plán.
Jedním z klíčů je správné načasování. Chambers doporučuje pracovat na refi před změnou zaměstnání, například, abyste mohli prokázat stabilní pracovní historii a uklidnit věřitele, že je budete schopni splácet.
Je také zastáncem toho, aby vaše kreditní skóre bylo ve špičkové formě, což může trvat týdny nebo dokonce měsíce příprav. Než požádáte o půjčku, prohlédněte si své úvěrové zprávy od tří kanceláří – TransUnion, Equifax a Experian – a uveďte všechny negativní informace, které se tam mohly dostat omylem.
Budete se také chtít usadit v oblastech, které má FICO tendenci těžce vážit. „Před žádostí o hypotéku pracujte na zvýšení svého skóre tím, že zaplatíte zůstatky na kreditních kartách a budete včas platit měsíční dluhy,“ říká Chambers.
Jako u každého velkého nákupu – a ten není o moc větší než nová hypotéka – jedním z klíčů je nakupování. Stien navrhuje kontaktovat alespoň dva věřitele, ať už jsou to velké hypoteční společnosti nebo místní družstevní záložny, abyste se ujistili, že získáte tu nejlepší nabídku.
Webové stránky jako LendingTree představují rychlý způsob, jak analyzovat více nabídek půjček, i když Stien navrhuje méně pravděpodobné místo pro srovnávací nákupy: Costco. Ano, že Costco. Velkoobchodník hypoteční nákupy omezuje náklady na uzavření pro své členy – nepřesáhnou 250 USD pro členy na úrovni Executive nebo 550 USD pro členy Gold Star. Není čas nechávat kameny na kameni.
Každý renomovaný poskytovatel půjček vám poskytne třístránku Odhad půjčky který popisuje téměř všechny klíčové věci, které potřebujete vědět, jako je úroková sazba, měsíční splátka, úplný seznam nákladů na uzavření, které budete muset zaplatit, a všechny body, které chcete, abyste si je připsali.
Mějte na paměti, že jeden věřitel může mít nižší sazbu, ale vyšší náklady na uzavření ve srovnání s jinou nabídkou. Všechny tyto věci budete chtít vzít v úvahu, když budete zjišťovat, která z nich představuje z dlouhodobého hlediska lepší nabídku, říká Stien.
I když na dani z nemovitosti zaplatíte stejnou částku bez ohledu na to, kterou banku si vyberete, není nic vytesáno do kamene pokud jde o řádkové položky, jako je počáteční poplatek, který věřitel obvykle sdílí jako procento z půjčky množství. Pokud některý z poplatků v porovnání s ostatními vypadá špatně, možná je čas oprášit své vyjednávací schopnosti. Můžete si jen ušetřit pár babek v procesu.
