Gennemsnittet førstegangs boligkøber nedsætter 6 % af ejendommens værdi til lukning, ifølge Landsforeningen af Ejendomsmæglere. Så på et hus på $300.000 vil en typisk køber for eksempel spare $18.000, før de bliver ejendomsejere. Og for at dække 20% af salgsprisen? Du skulle skrabe en seje $60.000 sammen.
Alene størrelsen af en udbetaling skaber en gåde, især for dem, der sparer op til deres første hjem. Du vil sandsynligvis ikke have de penge udsat for aktiemarkedets luner, som kan tage en dukkert i samme øjeblik, du finder dit drømmehus. Men du er sikkert heller ikke vild med, at dine midler sidder på en konto, der genererer en knivtynd rente.
Så hvor skal jeg beholde min udbetaling?
Så hvor er det bedste sted at lægge en udbetaling? Nå, det afhænger af to kritiske faktorer, ifølge Dan Herron, ejer af gebyr-baseret Elemental Wealth Advisors i San Luis Obispo, Californien: Den første er din tidslinje for at foretage et boligkøb. Den anden er din tolerance over for risiko.
Desværre bevæger vækstpotentiale og volatilitet sig i høj grad i samme retning, hvilket fremtidige boligkøbere skal tænke på, når de overvejer aktier og andre værdipapirer. "Hvis de får investeret disse penge, får dem til at miste søvn, så bør de være konservative og opbevare dem på en opsparingskonto med højt afkast," siger Herron.
Lad ikke navnet narre dig. I dette lavrentemiljø skal du ikke forvente gigantiske afkast fra disse onlineopsparinger køretøjer — Ally og Marcus tilbyder begge 0,50 % APY i øjeblikket (selvom det sandsynligvis slår din bank ned gade). Men fordi de fleste opsparingskonti er FDIC-forsikrede, er din hovedstol sikker som en killing.
Hvad med at bruge investeringskonti?
For dem, der er lidt mere modige, eller har en længere periode, før de køber, kan det at afsætte en del af dine boligkøbspenge til investeringer være med til at øge din upside, siger Herron. Resten bør forblive på en opsparingskonto, der skaber en ballast for dine mæglerfonde.
Hvis du har en 3- til 5-årig periode før køb, anbefaler Herron at styre investeringsdelen af din udbetaling mod mere konservative investeringer som højkvalitetsobligationer (Herron kan lide iShares Core U.S. Aggregate Bond ETF og Vanguard Total Bond Market ETF) og kommunaleobligationsfonde (f.eks. Vanguard Tax-Exempt Bond ETF eller iShares National Muni Bond ETF).
Hvilken fond der giver mest mening afhænger i høj grad af din skatteramme. Fordi den rente, som Munis betaler, typisk er fritaget for føderal skat, får husholdninger i højere parentes generelt en større fordel af disse statsobligationer end lavindkomstindkomster. Herron siger, at han også kan lide at inkorporere kortfristede obligationsfonde i sine kundeporteføljer for at reducere volatiliteten fra fremtidige rentestigninger.
Og folk med et lidt længere vindue - siger 5 til 10 år? Selvom de er mere volatile på kort sigt, giver tilføjelse af en diversificeret aktiefond til dit mix potentialet for saftigere belønninger. En anden mulighed: fonde med lav volatilitet, der investerer i en bred vifte af aktier, men søger en mere stabil præstation end S&P 500 som helhed. Disse fonde halter typisk efter markedet under et opsving, men mildner slaget, når tingene bevæger sig i den anden retning. Det er en afvejning, som mange fremtidige boligkøbere ville være villige til at gøre.
Hvad angår det rigtige forhold mellem opsparing og investeringer? "Det hele afhænger af, hvor meget køberen vil risikere," siger Herron. Det er klart, at jo flere penge du bidrager med til aktier og obligationer, jo mere kan dine beholdninger svinge.
Hver gang du bruger mæglerkonti, er det vigtigt at tænke over de potentielle skattemæssige konsekvenser. Det er endnu en grund til, at du nok vil styre uden om investeringer, hvis boligkøb er lige i horisonten, siger Herron. Udover at udsætte dig selv for potentielle markedsudsving, skal du betale den mere strafbare kortsigtede kapitalgevinstskat af alt, hvad du sælger på under et år, hvilket skærer i dit nettoprovenue. Så du sætter dig virkelig i et økonomisk ingenmandsland.
Hvor meget skal du alligevel sætte ned på et hus?
Købere med anstændig kredit kan ofte få et realkreditlån med så lidt som 3 % ned - og med nogle programmer endnu mindre. Om det er økonomisk kloge at tage et større lån er en anden sag.
Det store spørgsmål er, om du virkelig har råd til de løbende omkostninger ved boligejerskab, når du først har underskrevet lukkepapirerne. En lavere udbetaling betyder en større månedlig afdrag på realkreditlån, hvilket kan være en stor belastning for førstegangskøbere.
"Jeg anbefaler typisk, at du forsøger at få en betaling, der er tæt på det, du allerede betaler i husleje," tilføjer Heron. "Dette gør overgangen fra at betale husleje til at betale et realkreditlån ret let."
Men det betyder at beholde din i alt månedlige udgift, inklusive gebyrer, du lægger i spærret, nogenlunde det samme. Ud over selve realkreditlånet skal du tage højde for:
- Realkreditforsikring (hvis du sætter mindre end 20%)
- Ejendomsskat
- HOA gebyrer
- Husejerforsikring
- Reparationer (typisk 1-2% af købsprisen hvert år)
Du vil også tænke over effekten af et boligkøb på dine øvrige økonomiske mål, siger Herron. Kan du for eksempel foretage husbetalingerne og fortsætte med at finansiere din pensionskonto eller dit barns 529? Og hvis du dykker ned i din nødfond for at foretage din udbetaling, hvor lang tid vil det tage at genopbygge disse midler?
"Det er vigtigt, at du virkelig forstår virkningen af et boligkøb påvirker dit økonomiske velvære," siger Herron. "Det er ikke som et par sko, som du kan returnere, hvis du ikke kan lide dem længere."
