Si sacó una hipoteca hace uno o dos años, es muy probable que estuviera abriendo una Budweiser para celebrar su increíble tasa de interés.
Avance rápido hasta el día de hoy, y los préstamos hipotecarios son incluso más baratos. Al momento de escribir estas líneas, las tasas promedio de una hipoteca a 30 años se encuentran en el rango inferior al 3%, algo que parecía impensable incluso hace una década. Si es como muchos propietarios de viviendas, puede que se pregunte: ¿Debería refinanciar mi hipoteca ahora?
Si bien cambiar su préstamo hipotecario existente por uno con un interés más bajo puede parecer una decisión fácil, Los expertos dicen que, al igual que esos robots disfrazados, la refinanciación hipotecaria es más de lo que parece. el ojo. Debido a que tiene que pagar costos sustanciales cada vez que hace una refinanciación, debe ver si el pago mensual más bajo lo compensa a largo plazo. Eso no es cierto en todos los casos. Esto es lo que necesita saber.
¿Refinanciar hipotecas o no refinanciar hipotecas?
De hecho, esa es la cuestión. Es probable que la refinanciación en este momento lo coloque en un préstamo con tasas más bajas, especialmente si su puntaje FICO se encuentra en un territorio bueno o excelente. Pero, lamentablemente, muchos de los mismos costos de cierre que pagó por su hipoteca original aumentan de nuevo cuando refinancia.
Entre los desembolsos que probablemente encontrará: una tarifa de originación de préstamo que cubre el costo de suscripción y procesamiento de la hipoteca, una tarifa por los servicios de título y un cargo por una tasación actualizada del propiedad. Dependiendo de su préstamo, es posible que esté desembolsando intereses pagados por adelantado, o "puntos", para empezar.
Según el gigante hipotecario Freddie Mac, los costos de cierre promedio rondan los $ 5,000 en todo el país. Esas cifras pueden variar bastante según el monto del préstamo y otros factores, pero en la mayoría de los casos son lo suficientemente importantes como para influir en su decisión.
Entonces, ¿cuándo tiene sentido aprovechar las tasas hipotecarias más bajas, exactamente? Desafortunadamente para los poco inclinados a las matemáticas, eso requiere hacer un poco de álgebra para averiguar si la reducción en el pago de su hipoteca alcanza o excede los costos en los que incurra por adelantado. El resultado final: debe planificar quedarse en su casa durante al menos el tiempo que sea necesario para cubrir los gastos de cierre.
"Un refinanciamiento es más ventajoso cuanto mayor sea el margen entre el número de años que se necesita para alcanzar el punto de equilibrio en comparación con la cantidad de años que el propietario espera vivir en la casa ”, dice Marla Chambers, planificadora financiera senior de Asesores de Buckingham en Dayton, Ohio.
Tomemos, por ejemplo, una hipoteca que debe pagarse en 15 años a $ 2,000 por mes (excluyendo el depósito en garantía) que se puede refinanciar en un nuevo préstamo a 15 años a $ 1,800 por mes. El punto de equilibrio sería de 16 meses si los costos de cierre totalizaran $ 3,200.
Sin embargo, uno de los errores que suelen cometer los prestatarios es comparar los pagos mensuales de los préstamos hipotecarios con diferentes términos. Si solo le quedan 10 años de su préstamo actual y lo refinancia en una hipoteca a 30 años que se extiende sus pagos por 20 años adicionales, su punto de equilibrio parecerá más rápido de lo que realmente es.
Por esa razón, Chambers recomienda calcular el pago mensual de la tasa de interés de refinanciamiento utilizando la misma cantidad de meses que su préstamo actual, incluso si la fecha de liquidación será posterior. De esa manera, obtendrá una verdadera comparación entre manzanas y manzanas.
Cobro de su capital
Por supuesto, obtener una tasa de interés más baja no es la única razón por la que puede estar pensando en rehacer su hipoteca. Los propietarios pueden decidir que desean una duración de préstamo diferente, por ejemplo, reemplazar una hipoteca a 30 años con un préstamo a 15 años. O pueden preferir un tipo de préstamo diferente, como cambiar un producto de tasa ajustable por uno fijo.
Otra opción popular: realizar un refinanciamiento con retiro de efectivo, en el que obtiene un préstamo nuevo y más grande para obtener algunos billetes verdes adicionales. Si bien usar su casa como cajero automático puede parecer una decisión fácil cuando las tarifas son tan atractivas, puede estar considerando un pago mensual más alto después que podría interferir con otros metas.
Wesley Stien, un planificador basado en tarifas en Arlington, Virginia, advierte que no es solo la pareja la que lleva ese dinero a su Mercedes más cercano. concesionario que puede caer en una trampa: también es el prestatario bien intencionado que lo usa para pagar la deuda de la tarjeta de crédito solo para acumular nuevos saldos. "No han abordado el problema subyacente", dice.
En lugar de aprovechar su capital de forma puntual, Stien recomienda integrar su refinanciamiento en una estrategia general que lo acerque a sus objetivos financieros a largo plazo. Si no tiene un plan para mantenerse libre de deudas, convertir capital en efectivo es un juego peligroso.
Algunos consejos de refinanciamiento hipotecario para tener en cuenta
Solicitar un refinanciamiento hipotecario no es algo en lo que vaya a querer meterse de cabeza primero, al menos si desea obtener el mejor trato posible. Para hacer eso, necesitará tener un plan de juego.
Una de las claves aquí es acertar en el tiempo. Chambers sugiere trabajar en una refinanciación antes de cambiar de trabajo, por ejemplo, para que pueda demostrar un historial laboral estable y tranquilizar a los prestamistas sobre su capacidad para devolverles el dinero.
También aboga por obtener su puntaje de crédito en la mejor forma, algo que puede llevar semanas, o incluso meses, de trabajo preliminar. Antes de solicitar un préstamo, revise sus informes crediticios de las tres agencias (TransUnion, Equifax y Experian) y aborde cualquier información negativa que pudiera haber llegado allí por error.
También querrá concentrarse en áreas en las que FICO tiende a pesar mucho. “Esfuércese por aumentar su puntaje antes de solicitar una hipoteca mediante el pago de los saldos de las tarjetas de crédito y los pagos mensuales de la deuda a tiempo”, dice Chambers.
Al igual que con cualquier gran compra, y no son mucho más grandes que una nueva hipoteca, una de las claves es comparar precios. Stien sugiere contactar al menos a dos prestamistas, ya sean compañías hipotecarias de renombre o cooperativas de crédito locales, para asegurarse de que está obteniendo el mejor trato.
Los sitios web como LendingTree representan una forma rápida de analizar múltiples ofertas de préstamos, aunque Stien sugiere un lugar menos probable para algunas compras comparativas: Costco. Sí, ese Costco. El mayorista servicio de compra de hipotecas limita los costos de cierre para sus miembros: no excederán los $ 250 para los miembros del nivel ejecutivo o los $ 550 para los miembros Gold Star. Este no es el momento de dejar piedras sin remover.
Cualquier prestamista de buena reputación le proporcionará una Estimación del préstamo que describe prácticamente todas las cosas clave que necesita saber, como la tasa de interés, el pago mensual, una lista completa de los costos de cierre que tendrá que pagar y los puntos que quieran que anote.
Tenga en cuenta que un prestamista puede tener una tasa más baja, pero costos de cierre más altos en comparación con otra oferta. Deberá tener en cuenta todas esas cosas al determinar cuál representa la mejor oferta a largo plazo, dice Stien.
Si bien pagará la misma cantidad en impuestos a la propiedad independientemente del banco que elija, no hay nada escrito en piedra cuando se trata de elementos de línea como la tarifa de apertura, que el prestamista generalmente comparte como un porcentaje del préstamo Monto. Si alguno de los honorarios parece fuera de lugar en comparación con los demás, podría ser el momento de repasar sus habilidades de negociación. Puede que se ahorre unos cuantos dólares en el proceso.
