Joten päätit lopulta luopua vuokrasta ja osta itsellesi koti. Olet jakanut juomia kanssa kiinteistövälittäjät, voihki läpi lukuisten avoimien ovien ja luultavasti antoi enemmän kuin muutaman sivusilmän katsojille, jotka näyttävät olevan siellä vain keksejä varten. Kaiken työn jälkeen teit vihdoin tarjouksen, joka hyväksyttiin, ja nyt odotat sulkemista ja ihmettelet, miksi se kestää niin kauan.
Yksi kysymyksistä, joita useimmat ensiasunnon ostajat yleensä kysyvät, on: "Kuinka kauan talon sulkeminen kestää?" Totuus on, että lopullista vastausta ei ole. Tyypillisesti se kestää 30-60 päivää. Kuitenkin tarjouksesi välillä lainan hyväksyntä, ja escrow, on monia tapahtumia ja satunnaisia tapahtumia, jotka voivat häiritä tätä ajanjaksoa.
"Kun tarjouksesi on hyväksytty, useimmat lainaehdot ovat yleensä noin 17 päivää", sanoo Yawar Charlie, Aaron Kirkman Groupin kiinteistöjohtaja. Tämä tarkoittaa, että ostajalla on 17 päivää aikaa toimittaa tarvittavat paperit vakuutuksenantajalle saadakseen lainan hyväksynnän.
Heti kun lainan lopullinen hyväksyntä saapuu, sulkutilaus - tai kolmannen osapuolen lainaasiakirjat - voidaan sulkea muutamassa päivässä. Muut tapahtumat, kuten ratkaisemattomat omaisuusvahingot, lopulliset läpikäyntiongelmat ja lainanantajan viime hetken lisäasiakirjoja koskevat pyynnöt, voivat kuitenkin aiheuttaa viivästyksiä. Käteistapahtumat yleensä etenevät nopeammin, koska ostaja ei aina ole riippuvainen odottamattomista tapahtumista, kuten lainanantajan hyväksynnästä, arvioinnista, tarkastuksista tai korjausneuvotteluista. Asuntolainalla rahoitetut talot kestävät yleensä hieman kauemmin. Charlie sanoo tarjouksen tekemisestä aina lopulliseen sulkemiseen asti: "On tärkeää, että kaikki osapuolet pysyvät valmiustilassa toimittaakseen asiakirjat ajoissa, muuten escrow voi olla myöhässä”.
Tässä on 10 tekijää, jotka vaikuttavat kodin sulkemisen viivästymiseen – ja miten voit päästä niiden eteen.
Talon sulkeminen: 10 tekijää, jotka nopeuttavat tai hidastavat prosessia
1. Käteinen tai ennakkohyväksyntä
Kodin sulkemiseen tarvittava aika riippuu pitkälti siitä, kuinka paljon vihreitä sinulla on käsillä – tai lainanantajastasi, jos sinulla ei ole käteistä. Tämä johtuu siitä, että pari asiaa täytyy hoitaa ennen kuin asuntolainaa myönnetään kenellekään.
Yksi tavoista kiertää tämä on saada ennakkohyväksyntä jo ennen kuin aloitat kodin etsinnässä, neuvoo kotivakuutus- ja kiinteistöasiantuntija Karen Condor Asiantuntijavakuutusarvostelut. Tätä varten sinun on tavattava lainanantaja, joka tarkistaa luottosi ja vahvistaa asiakirjasi, jotta voit hyväksyä tietyn lainasumman tietyksi ajanjaksoksi. Huomaa, että esihyväksyntä on erilainen ja arvokkaampi kuin esihyväksyntä, joka on pelkkä ostajan luottokelpoisuuden arviointi, jonka avulla määritetään arvio summasta, johon hänellä on varaa lainata.
2. Arviointi
Jos sinulla ei vielä ole ennakkohyväksyntäkirjettä, se on täysin kunnossa. Mutta sinun pitäisi olla valmis odottamaan vähän kauemmin. Ennen kuin lainanantaja hyväksyy lainasi, asunnolle on tehtävä arvio sen varmistamiseksi se on todella sen arvoista, mitä maksat tai että et pyydä ylimääräistä käteistä, vaikka puhelimesi laskuttaa. Tämä helpottaa tappioiden korvaamista tulevaisuudessa, jos sulkeminen tapahtuu.
Jos arvio tulee liian alhaiseksi, myyjän on joko alennettava hintaa tai sinun on maksettava erotus käteisellä. On mahdollista saada toinen mielipide toiselta arvioijalta, koska arviot ovat enemmän tai vähemmän mielipiteitä, jotka on vedetty tiedoista.
Joka tapauksessa uudelleen neuvotteleminen myyjän kanssa tai toisen arvioijan hankkiminen maksaa sinulle ylimääräistä aikaa. Vaikka olet vastuussa laskun maksamisesta, lainanantaja tilaa arvion, joten varmista, että kannustat heitä tekemään tilauksen ajoissa, Charlie ehdottaa. ”Yksi näkyvistä syistä sulkemisen viivästymiseen on se, että arviointia ei tilattu ajoissa. Se pakottaa lainan hyväksymistä lykkäämään."
3. Tarkastus
Olettaen, että arvioinnin kanssa kaikki menee hyvin, lainanantaja aikoo tilata myös asunnon katsastuksen. Niitä on kaksi, kotitarkastus ja tuholaistarkastus, vaikka kaikki lainanantajat eivät vaadi yhtä tuholaisilta. Syynä tähän on se, että jos ostaja muuttaa kotiin, jossa on tuhoeläinongelma, hän voi mahdollisesti hylätä kodin jättäen lainanantajan vastuuseen. Jos tarkastuksen aikana havaitaan jotain väärin, lisätutkimukset ja/tai uudelleenneuvottelut myyjän kanssa voivat aiheuttaa viivästyksiä.
"Kannustan asiakkaitani aina tekemään kaikki tutkimuksensa prosessin varhaisessa vaiheessa", Charlie sanoo. "Saatat huomata tarkastuksissa, että huone ei ole sallittu. Jos tätä huonetta ei sallita, sitä ei välttämättä lasketa mukaan asunnon neliömetriin, mikä voi vaikuttaa suoraan siihen, saatko lainasi vai et."
Joihinkin ostotarjouksiin sisältyy tarkastuksen varautumislauseke, jonka avulla ostajat voivat perääntyä ilman rangaistusta, jos kodin tarkastuksessa ilmenee vakavia ongelmia. Jos sopimuksessasi ei kuitenkaan ole tätä lauseketta, saatat menettää kovalla työllä ansaitsemasi rahasi. Voit ehkä kiistää nämä maksut, mutta se vain lisää viivästyksiä.
4. Vakuutus
Tiedätkö kuinka vakuutusyhtiö voi kieltäytyä vakuuttamasta autoa, koska siinä on liikaa korvauksia tai vahinkoja? No, sama pätee taloihin. Jos edellinen asunnonomistaja on tehnyt asunnosta suuren vakuutuskorvauksen, vakuutusyhtiöt saattavat pitää sitä liian suurena riskinä ja siksi kieltäytyä vakuuttamasta sitä. Lainanantajat vaativat yleensä, että sinulla on asuntovakuutus, kunnes olet maksanut asuntolainasta pois, joten ellet osta vain käteisellä, tämä voi olla kaupan katkaisija.
Lainanantajat voivat myös vaatia, että ostat kotivakuutuksen lisäksi myös vaaravakuutuksen, jos kotisi sijaitsee korkean riskin alueella. Tällainen vakuutus on yleensä kallis. On tärkeää aloittaa ehdotetun kotivakuutuksen tiedustelut mahdollisimman aikaisin, lisää Condor. "Kaikki lainanantajat edellyttävät, että käytäntö on voimassa ennen lainan hyväksymistä", joten sen laiminlyöminen viime hetkellä viivästyisi sulkemista.
5. Otsikkohaku
Vakuutuksen lisäksi vaaditaan yleensä omistusoikeus, jotta varmistetaan, ettei kenelläkään ole laillisia vaatimuksia omaisuuteen. Tämä voi olla kuka tahansa osavaltiosta tai verohallinnosta myyjän sukulaisiin. Yleensä seuraa omistusoikeusvakuutus, joka suojaa sinua tulevilta kiinteistövaatimuksilta. Jos etsinnässä havaitaan omaisuutta koskeva vaatimus, se on ratkaistava ennen kuin voit jatkaa.
"Varmista, että asianajajasi neuvottelee myyjän asianajajan kanssa, jos yllätysongelmia ilmenee otsikkoraportin perusteella", neuvoo David Reischer, kiinteistöasianajaja ja toimitusjohtaja Laillinen neuvo. Ei ole harvinaista, että on ongelmia, jotka on selvitettävä, tai muita pieniä olosuhteita, joiden on oltava selvillä Neuvoteltiin uudelleen uusien tosiasioiden perusteella, joita ei alun perin ymmärretty, kun alkuperäinen tarjous oli lähetetty. Nämä kohteet voivat aiheuttaa viivettä, jos ne ovat merkittäviä..
6. Virheet ja ristiriidat
Onnistunut asunnon arviointi ja tarkastus ei aina tarkoita sitä, että saat lainasi heti hyväksytyksi. Joissakin tapauksissa rahoitus voi epäonnistua lainahakemuksessasi olevien virheiden ja eroavaisuuksien vuoksi. Se voi olla mitä tahansa, kuten uusia velkoja, virheellisiä asiakirjoja, korkojen nousua, luottopisteiden muutoksia, työllisyyttä tai jopa muutoksia siviilisäätyssä. Kumpikin näistä voi tarkoittaa muutosta taloudellisissa mahdollisuuksissasi. On tärkeää huomata, että hakemuksesi ei menisi vakuutuksenantajalle ennen kuin asiakirjasi ovat valmiit, ja silloinkin ristiriita merkitsisi, että sinun on aloitettava kaikki alusta.
7. Hyvän uskon arvio
Kun teet tarjouksen kiinteistöstä ja/tai saat ennakkohyväksynnän lainaa varten, lainanantajan odotetaan antavan Good Faith -arvion, joka selittää asunnon rahoituksen saamiseen liittyvät sulkemiskustannukset. Tämä on pohjimmiltaan karkea luonnos HUD 1 -lomakkeesta eli selvityskulujen selvityksestä. Good Faith -arvion odotetaan olevan läheinen arvio, mutta joskus lainanantajilla on taipumus houkutella asiakkaita alhaisilla arvioilla. Tällaisessa tilanteessa lainanantajan saaminen tarkistamaan liialliset maksut tai vaihtoehtoisen rahoituksen turvaaminen voi myös aiheuttaa viivettä.
-
Vinkkejä talon sulkemisen viivästysten estämiseen
- Aloita asuntovakuutusten tiedustelut ajoissa. Kaikki lainanantajat edellyttävät, että politiikka on voimassa ennen lainan rahoittamista.
- Tarkista kaikki prosessin aikana luodut asiakirjat. Kun käytät hetken aikaa tarkistaaksesi kirjoitusvirheitä, vääriä summia tai puuttuvia sivuja, säästät tunteja tai jopa päiviä viiveiltä.
- Älä tee suuria muutoksia elämääsi, talouteen tai luottotietoihin sulkemisprosessin aikana. Tämä voi muuttaa sinun Velan tulosuhde käynnistää lainahakemuksesi uudelleen tekemisen, viivästymisen tai hylkäämisen.
- Täytä pyyntö koskien kaikkia kiinteistönvälittäjän, lainanantajan ja kaikkien muiden osapuolten pyytämiä asiakirjoja. Tämä kuulostaa yksinkertaiselta, mutta se ei ole yleistä; itse asiassa kiinteistönvälittäjät ja lainanantajat ovat iloisesti yllättyneitä, kun potentiaaliset ostajat ovat hyvin valmistautuneita.
.
8. Asuntolainan tyyppi
Tässä vaiheessa on syytä huomata, että on olemassa erilaisia asuntolainoja, jotka kaikki vaikuttavat sulkemisen kestoon. Perinteiset lainat, asuntolainat, joita ei ole vakuuttanut valtion virasto, käsittelevät yleensä noin neljä viikkoa, FHA-lainat, liittovaltion vakuuttamat asuntolainat Asuntoyhdistys kestää noin kuusi viikkoa, kun taas VA-lainat, lainanantajan myöntämät asuntolainat ja Yhdysvaltain veteraaniasiainministeriön takaamat lainat saattavat kestää jopa pitempi. Jokainen laina voi aiheuttaa mahdollisia viivästyksiä tilanteestasi riippuen.
"An FHA laina voi viivästyä, jos lainanottaja hakee sitä liian pian konkurssin, ulosmittauksen tai ulosmittauksen sijasta tehdyn asiakirjan jälkeen”, Condor sanoo. Yleensä FHA-kategorian ostajien odotetaan odottavan pakollista maustejaksoa ennen uuden asuntolainan hakemista. Perinteisten asuntolainojen viivästymiset voivat johtua "ongelmista, kuten lainanantajalle jätettyjen hakemusten suuri määrä ja puutteellinen tai epätarkka lainahakemus tai tukipaperityö". VA-lainoissa on muutamia muita syitä mahdollisiin viivästyksiin: a) ylimääräinen paperityö, mukaan lukien vähimmäisomaisuus Vaatimukset, b) VA-arvioijien puute" ja c) todistus kelpoisuustodistuksesta sotilaallisen koulutuksen vahvistamiseksi palvelua.
9. Sekalaiset odottamattomat tapahtumat
Kodin sulkemisprosessi ei ole kaikki numerot ja määräykset. Joskus näennäisen triviaaleja sattumia, kuten huono viimeinen läpikäynti, jossa edellinen omistaja jätti roskat kaikkialla, tai merkittävämmät asiat, kuten avioero tai vireillä oleva myynti, voivat myös vaikuttaa odotettuun sulkemiseen Päivämäärä. Toisinaan se voi johtua juhlallisuuksista, liittovaltion vapaapäivistä tai, uskaltaamme sanoa, pandemiasta. Nämä tilanteet tarkoittavat yleensä sitä, että kotisi sulkemisprosessiin osallistuvat henkilöt ja sääntelyelimet eivät voi työskennellä. On myös harvinaisia tapauksia, joissa myyjä perääntyy viime hetkellä ja viivästyttää sulkemisprosessia entisestään.
10. Viime hetken muutokset
Kun lainanantaja antaa lopullisen hyväksynnän, jäljellä on sulkea asuntolaina, mutta älä vielä ryhdy tanssimaan. Ostajana on suositeltavaa olla muuttamatta mitään tietueeseen ennen kuin sulkeminen on valmis. Puhumme työnvaihdoista, huonekalujen vaihdoista, auton ostamisesta ja rikollisista luottokorttimaksuista. Pohjimmiltaan mikä tahansa näistä suurista muutoksista voi muuttaa velka-tulosuhdettasi ja pakottaa lainanantajasi "uudelleen merkintäprosessin", Condor sanoo. Vasta kun laina on rahoitettu, sitä voidaan pitää lopullisena. Jos olet jälleenrahoittamassa jo ostettua asuntoa, mutta oletan, että et ole, sulkeminen ei välttämättä merkitse loppua, on kolme ylimääräistä arkipäivää - aikajakso, joka tunnetaan irtisanoutumisjaksona – jolloin asunnonomistajalla on mahdollisuus muuttaa mieltään ja/tai peruuttaa laina, mutta se on täysin erilainen aihe.
Joten siinä mennään. Asunnon ostaminen on jännittävää aikaa. Odotusajat voivat olla tuskallisia ja uuvuttavia. Mutta jos kiinnität huomiota näihin vaiheisiin, sinulle luovutetaan avaimet hieman aikaisemmin.
