Ne postoji ništa poput roditeljstva zbog čega se odjednom osjećate kao da trebate pustiti korijene – a za mnoge ljude to znači da se morate truditi kupiti svoj prvi dom.
Svakako, dobivanje ključeva od vlastitog stana donosi osjećaj stabilnosti za kojim žudi većina novopečenih roditelja. Ali je posjedovanje nekretnina najbolje financijski odluka za mlađe mame i tate? To je kompliciranije pitanje.
Ako kupiti dom znači staviti svoj štednja na stražnjoj strani – ili ne planirate ostati tamo dulje od nekoliko godina – iznajmljivanje bi moglo biti bolja opklada. Evo nekih stvari koje bi mlađi roditelji trebali imati na umu kada razmišljaju o nadolazećoj selidbi.
Istina o kućnom kapitalu
Mnogo je nematerijalnih razloga za kupnju nekretnine, pogotovo kada osnivate obitelj. Postoji osjećaj da ste više povezani sa svojom zajednicom, a da ne spominjemo zadovoljstvo koje dolazi od stavljanja vlastitog otiska na dom.
Svakako, postoje financijski aspekti zbog kojih vlasništvo kuće također zvuči prilično privlačno. Ne manje važno od njih je sposobnost izgradnje kapitala. Po kontrastu,
U pravim okolnostima, razmišljanje o “vlasništvu kao ulaganju” ima smisla. Povijesno gledano, cijene nekretnina su s vremenom rasle – minus implozija stambenog tržišta od prije desetljeća – i to potencijalno može donijeti neke lijepe povrate na duge staze.
Ali važno je biti realističan o tome koliko će kapital dobiti novi roditelj - osobito kada kupuje početničku kuću u kojoj će biti manje od desetljeća. Prema Indeksu cijena stanova, metrici koju je sastavila američka Federalna agencija za stambeno financiranje, cijene nekretnina porasle su za prosječno 3,7 posto godišnje od 1980. do 2017. godine. Dakle, u mjeri u kojoj je to investicija, ona je prilično pješačka.
Naravno, postoji opasnost kada koristite podatke iz cijele zemlje da biste govorili o nekretninama, gdje su trendovi obično lokalni. No HPI služi kao podsjetnik da su procjene nekretnina, općenito govoreći, jedva nadmašile inflaciju tijekom dugog razdoblja (Indeks potrošačkih cijena zabilježio je prosječno povećanje od 3,1 posto u istom razdoblju.
A ako niste u domu dulje vrijeme, razni troškovi koji idu uz vlasništvo - sve od krova koji prokišnjava koji ste trebali zamijeniti do provizije Realtora koju plaćate kao prodavač – možete ostvariti taj kapital nestati.
Imajte na umu, također, da hipotekarni zajmodavci imaju tendenciju da unaprijed učitavaju dio kamata vašeg zajma. U prvih nekoliko godina plaćate puno više financijski troškovi nego što ste u načelu. Dakle, ni na taj način ne gradite puno kapitala.
Općenito govoreći, teško je ostvariti veliki povrat ako se preselite u roku od pet godina. Ako uložite puno novca u preuređenje ili popravke, možda će trebati još više vremena da dođete do točke rentabilnosti.
Porezni odbici opadaju
Drugi popularni argument za vlasništvo nad iznajmljivanjem je vaša sposobnost da odbijete kamate na hipoteku i porez na imovinu na vašem obrascu 1040. No, čak ni ova pogodnost nema toliku težinu ovih dana, nakon nedavnog donošenja Zakona o smanjenju poreza i zapošljavanju.
Počevši od 2018. godine, zakon ograničava odbitak za državne i lokalne poreze - uključujući porez na prihod, promet i imovinu - na 10.000 dolara. Samo to dramatično mijenja jednadžbu o vlasništvu nad kućom, posebno za roditelje visoko oporezovane države poput New Yorka, New Jerseyja i Kalifornije.
Istodobno, gotovo je udvostručio standardni odbitak i za pojedinačne podnositelje zahtjeva parovi koji podnose zajedno. Rezultat: puno će manje Amerikanaca navoditi svoju poreznu prijavu.
Čak i ako razvrstavanje i dalje ima smisla, morate uravnotežiti prednosti ovih odbitaka nekretnina s dodatnim troškovi koje donosi vlasništvo nad kućom, kao što su naknade udrugama vlasnika kuća (HOA), troškovi održavanja, premije osiguranja i imovine porezi. To može, ali i ne mora biti ušteda novca u odnosu na iznajmljivanje, gdje se vaši mjesečni troškovi ubrajaju u jedno plaćanje.
Skriveni troškovi vlasništva
Evo još jedne stvari koju treba uzeti u obzir: ako je kupnja skuplja od potpisivanja ugovora o najmu u mjestu gdje živite, plaćanje stanarine ni najmanje ne znači bacanje novca. Dokle god ste disciplinirani, razliku možete uložiti na račun za umirovljenje s povoljnijim porezima, gdje možete potrošiti svoj novac na imovinu koja se povijesno cijeni mnogo više od stanovanja.
Kada kupujete dom, lako je usredotočiti se na mjesečnu uplatu hipoteke kada shvatite koliko si možete priuštiti. Prečesto se zaboravljaju dodatni troškovi posjedovanja imovine, kao što su HOA naknade i popravci. Kao rezultat toga, mnogi vlasnici kuća kupuju više kuće nego što si mogu priuštiti, a drugi prioriteti, poput njihovih mirovinskih računa, preuzimaju teret.
To ne znači da je iznajmljivanje trenutno posebno jeftino. Baš kao što su se cijene stanova u cijeloj zemlji vratile nakon Velike recesije, tako su i troškovi najma u posljednjih nekoliko godina nadmašili inflaciju. I barem uz hipoteku s fiksnom kamatnom stopom, možete zaključati svoju mjesečnu uplatu. To je također čimbenik o kojem bi novi roditelji trebali razmišljati kada smišljaju gdje će živjeti.
Zaključak: nikad ne škodi pažljivo usporediti troškove najma i kupnje, uključujući one koji bi mogli biti manje očiti, u vašem području. Nakon što imate pouzdane podatke, alate poput Freddie Maca Najam vs. Kupi kalkulator može vam pomoći da shvatite koji put ima najviše smisla s financijskog stajališta.
