Prosječno prvi put kupac kuće spušta 6% vrijednosti nekretnine na zatvaranje, prema Nacionalna udruga trgovaca nekretninama. Tako će na kući od 300.000 dolara, na primjer, tipični kupac uštedjeti 18.000 dolara prije nego što postanu vlasnici nekretnine. I pokriti 20% prodajne cijene? Morali biste skupiti cool 60.000 dolara.
Sama veličina predujma stvara zagonetku, posebno za one koji štede za svoj prvi dom. Vjerojatno ne želite da se taj novac podvrgne hirovima burze, koja može pasti u trenutku kada pronađete svoj dom iz snova. Ali vjerojatno niste ludi ni za svojim sredstvima na računu koji generira kao žilet kamatu.
Dakle, gdje da zadržim predujam?
Dakle, gdje je najbolje mjesto za uplatu predujma? Pa, to ovisi o dva kritična čimbenika, prema Dan Herronu, vlasniku tvrtke koja se temelji na naknadama Savjetnici za elementarno bogatstvo u San Luis Obispo, Kalifornija: Prvi je vaš vremenski okvir za kupnju kuće. Druga je vaša tolerancija na rizik.
Nažalost, potencijal rasta i volatilnost uvelike se kreću u istom smjeru, o čemu budući kupci kuća moraju razmišljati kada razmatraju dionice i druge vrijednosne papire. “Ako im taj uloženi novac gubi san, onda bi trebali biti konzervativni i držati ga na štednom računu s visokim prinosom”, kaže Herron.
Ne dopustite da vas ime zavara. U ovom okruženju s niskim kamatama, ne očekujte ogromne povrate od te online štednje vozila — Ally i Marcus trenutno nude 0,50% APY (iako je to vjerojatno bolje od vaše banke ulica). Ali budući da je većina štednih računa osigurana od strane FDIC-a, vaša je glavnica sigurna kao mačić.
Što je s korištenjem investicijskih računa?
Za one koji su malo hrabriji ili imaju dulje razdoblje prije kupnje, izdvajanje dijela novca za kupnju kuće u ulaganja može pomoći u povećanju vaše prednosti, kaže Herron. Ostatak bi trebao ostati na štednom računu koji stvara balast za vaša brokerska sredstva.
Ako imate rok od 3 do 5 godina prije kupnje, Herron preporučuje usmjeravanje investicijskog dijela vašeg predujma prema većem konzervativna ulaganja poput obveznica visokog stupnja (Herron voli iShares Core U.S. Aggregate Bond ETF i Vanguard Total Bond Market ETF) i općinskiobveznički fondovi (na primjer, Vanguard Tax-Exempt Bond ETF ili iShares National Muni Bond ETF).
Koji fond ima najviše smisla uvelike ovisi o vašem poreznom razredu. Budući da su kamate koje plaćaju muni obično izuzete od saveznog poreza, kućanstva u višim razredima općenito imaju veću korist od ovih državnih obveznica od onih s nižim prihodima. Herron kaže da također voli inkorporirati sredstva kratkoročnih obveznica u svoje portfelje klijenata kako bi smanjio volatilnost budućih povećanja kamatnih stopa.
A ljudi s malo dužim prozorom—recimo 5 do 10 godina? Iako su kratkoročno promjenjiviji, dodavanje raznolikog fonda dionica vašoj mješavini omogućuje potencijal za sočnije nagrade. Druga mogućnost: fondovi niske volatilnosti koji ulažu u širok raspon dionica, ali traže stabilniji učinak od S&P 500 u cjelini. Tipično, ovi fondovi zaostaju na tržištu tijekom uspona, ali ublažavaju udarac kada se stvari kreću u drugom smjeru. To je kompromis na koji bi mnogi budući kupci kuća bili spremni učiniti.
Što se tiče pravilnog omjera štednje i ulaganja? "Sve ovisi o tome koliko kupac želi riskirati", kaže Herron. Očito, što više novca uložite u dionice i obveznice, to više može varirati vaša udjela.
Svaki put kada koristite brokerske račune, važno je razmisliti o mogućim poreznim posljedicama. Ovo je još jedan razlog zašto se vjerojatno želite kloniti ulaganja ako je kupnja kuće na pomolu, kaže Herron. Osim što ćete se izložiti potencijalnim tržišnim fluktuacijama, morat ćete platiti kazneniji porez na kratkoročnu kapitalnu dobit na sve što prodate u manje od godinu dana, smanjujući tako svoj neto prihod. Dakle, stvarno se stavljate u financijsku ničiju zemlju.
Koliko biste uopće trebali staviti na kuću?
Kupci s pristojnim kreditom često mogu dobiti hipoteku s nižom od samo 3% — a s nekim programima i manje. Je li uzimanje većeg kredita financijski mudra igra, druga je stvar.
Veliko je pitanje možete li si stvarno priuštiti tekuće troškove vlasništva kuće nakon što potpišete završne papire. Niži predujam znači veću mjesečnu uplatu hipoteke, što može biti veliki pritisak za kupce koji prvi put kupe.
„Obično preporučam da pokušate dobiti uplatu koja je blizu onome što već plaćate u najamnini“, dodaje Heron. “Ovo čini prijelaz s plaćanja stanarine na plaćanje hipoteke prilično lakim.”
Ali to znači zadržati svoje ukupno mjesečni trošak, uključujući naknade koje stavljate u escrow, otprilike isti. Osim samog plaćanja hipoteke, morat ćete uzeti u obzir:
- Osiguranje hipoteke (ako uložite manje od 20%)
- Porez na nekretnine
- HOA naknade
- Osiguranje vlasnika kuća
- Popravci (obično 1-2% kupovne cijene svake godine)
Također želite razmišljati o učinku kupnje kuće na vaše druge financijske ciljeve, kaže Herron. Na primjer, možete li uplatiti kuću i nastaviti adekvatno financirati svoj mirovinski račun ili 529 vašeg djeteta? A ako uronite u svoj fond za hitne slučajeve kako biste izvršili predujam, koliko će vremena trebati da se ta sredstva dopune?
“Važno je da uistinu razumijete kako kupnja kuće utječe na vašu financijsku dobrobit”, kaže Herron. “To nije kao par cipela koje možete vratiti ako vam se više ne sviđaju.”
