Dakle, konačno ste odlučili odbaciti najam i kupiti sebi dom. Dijelili ste piće s agenti za nekretnine, stenjala kroz brojne otvorene kuće, i vjerojatno više od nekoliko bočnih pogleda pogledala gledatelje koji kao da su tu samo zbog kolačića. Nakon svih radova, konačno ste dali ponudu koja je prihvaćena, a sada čekate zatvaranje i pitate se zašto toliko traje.
Jedno od pitanja koje većina kupaca kuće prvi put postavlja je: "Koliko je vremena potrebno da se kuća zatvori?" Istina je da ne postoji konačan odgovor. Obično je potrebno 30-60 dana. Međutim, između vaše ponude, odobrenje kredita, i escrow, postoji mnogo događaja i nepredviđenih situacija koji bi mogli poremetiti ovaj vremenski okvir.
"Kada vaša ponuda bude prihvaćena, općenito govoreći, većina nepredviđenih kredita je oko 17 dana", kaže Yawar Charlie, direktor za nekretnine u Aaron Kirkman Group. To znači da kupac ima 17 dana da dostavi potrebnu papirologiju osiguravatelju kako bi dobio odobrenje zajma”.
Čim dođe konačno odobrenje zajma, escrow - ili dokumentacija o zajmu treće strane - može se zatvoriti za nekoliko dana. Međutim, dodatni događaji kao što su neriješena imovinska šteta, problemi s konačnim pregledom i zahtjevi zajmodavca za dodatnu dokumentaciju u posljednjem trenutku mogu uzrokovati kašnjenja. Gotovinske transakcije općenito se odvijaju brže jer kupac nije uvijek podložan nepredviđenim situacijama kao što su odobrenje zajmodavca, procjene, inspekcije ili pregovori o popravcima. Kuće financirane hipotekom obično traju malo dulje. Od trenutka kada se ponudi ponuda, pa do konačnog zatvaranja, Charlie kaže, “važno je da sve strane ostaju u pripravnosti kako bi pravodobno dostavile dokumentaciju, u protivnom, escrow može biti odgođeno”.
Evo 10 čimbenika koji pridonose kašnjenju u zatvaranju kuće – i kako ih možete izbjeći.
Zatvaranje kuće: 10 čimbenika koji ubrzavaju ili usporavaju proces
1. Gotovina ili prethodno odobrenje
Količina vremena potrebnog za zatvaranje kuće uvelike ovisi o tome koliko zelenila imate pri ruci - ili o vašem zajmodavcu, pod pretpostavkom da nemate gotovine. To je zato što se o nekoliko stvari mora pobrinuti prije nego se nekome da stambeni zajam.
Jedan od načina da to zaobiđete je da “dobite unaprijed odobrenje čak i prije nego što počnete s potragom za dom” savjetuje Karen Condor, stručnjakinja za osiguranje kuće i nekretnine s Stručni pregledi osiguranja. Da biste to učinili, trebali biste se sastati sa zajmodavcem koji će provjeriti vašu kreditnu sposobnost i provjeriti vašu dokumentaciju kako bi vam odobrio određeni iznos zajma za određeno vremensko razdoblje. Imajte na umu da se prethodno odobrenje razlikuje i vrednije od pretkvalifikacije koja je samo procjena kupčeve kreditne sposobnosti koja se koristi za određivanje procjene iznosa koji si može priuštiti posuditi.
2. Procjena
Ako već nemate pismo prethodnog odobrenja, sasvim je u redu. Ali trebali biste biti spremni pričekati još malo. Prije nego što zajmodavac odobri vaš zajam, morat će se izvršiti procjena kuće kako bi bili sigurni stvarno vrijedi ono što plaćate ili da ne tražite dodatnu gotovinu za, recimo, svoj telefon račun. To olakšava nadoknadu gubitaka u budućnosti, pod pretpostavkom da dođe do ovrhe.
Ako je procjena preniska, prodavatelj će ili morati smanjiti cijenu ili ćete morati platiti razliku u gotovini. Moguće je dobiti drugo mišljenje od drugog procjenitelja budući da su procjene, manje-više, tvrdnji stav izvučen iz podataka.
U svakom slučaju, ponovni pregovori s prodavateljem ili traženje drugog procjenitelja koštat će vas dodatnog vremena. Iako ste vi odgovorni za podmirenje računa, procjenu će naručiti zajmodavac pa ga nagnite da naruči na vrijeme, predlaže Charlie. “Jedan od istaknutih razloga kašnjenja pri zatvaranju je nenaručivanje procjene na vrijeme. To tjera da se odobravanje kredita odgodi”.
3. Inspekcija
Pod pretpostavkom da je sve u redu s procjenom, zajmodavac će također naručiti pregled kuće. Postoje dva od njih, kućna inspekcija i inspekcija štetočina, iako svi zajmodavci ne zahtijevaju jedan za štetočine. Razlog za to je taj što bi, ako se kupac useli u kuću s problemom štetočina, mogao napustiti dom, ostavljajući zajmodavca odgovornim. Ako se tijekom inspekcije išta primijeti kao pogrešno, daljnja istraga i/ili ponovni pregovori s prodavateljem mogu uzrokovati kašnjenja.
“Uvijek potičem svoje klijente da obave sve svoje istrage rano u procesu”, kaže Charlie. “Dok obavljate inspekcije, možda ćete saznati da soba nije dopuštena. Ako ta soba nije dopuštena, možda se neće uračunati u kvadraturu kuće što može izravno utjecati na to hoćete li dobiti kredit ili ne.”
Neke ponude za kupnju uključuju klauzulu o nepredviđenoj inspekciji koja omogućuje kupcima da se povuku bez kazne ako kućna inspekcija otkrije ozbiljne probleme. Međutim, ako vaš ugovor ne sadrži ovu klauzulu, možete na kraju izgubiti svoj teško zarađeni novac. Možda ćete moći osporiti ove troškove, ali to će samo dovesti do dodatnih kašnjenja.
4. Osiguranje
Znate kako osiguravajuće društvo može odbiti osiguranje automobila jer ima previše šteta ili šteta? Pa, isto vrijedi i za kuće. Ako je prethodni vlasnik kuće podnio veliki zahtjev za osiguranjem, osiguravajuća društva bi to mogla smatrati prevelikim rizikom i stoga ga odbiti osigurati. Zajmodavci obično zahtijevaju od vas da održavate osiguranje vlasnika kuće dok ne otplatite hipoteku, pa osim ako niste kupac u gotovini, ovo može biti prekid posla.
Također, zajmodavci mogu zahtijevati da kupite osiguranje od opasnosti uz osiguranje vlasnika kuće ako se vaš dom nalazi u području visokog rizika. Ova vrsta osiguranja je obično skupa. Važno je započeti upite o vašem predloženom osiguranju kuće što je prije moguće, dodaje Condor. “Svi zajmodavci zahtijevaju da politika bude na snazi prije odobravanja zajma”, tako da ako to ne učine do posljednjeg trenutka, zatvaranje će definitivno odgoditi.
5. Pretraga naslova
Osim osiguranja, obično je potrebna pretraga naslova kako bi se osiguralo da nitko nema pravni zahtjev za nekretninom. To može biti bilo tko od države ili porezne uprave do rodbine prodavatelja. Ono što obično slijedi je osiguranje vlasništva, koje vas štiti od budućih potraživanja imovine. Ako se tijekom pretrage otkrije zahtjev protiv imovine, potrebno ga je riješiti prije nego što nastavite.
"Budite spremni da vaš odvjetnik pregovara s odvjetnikom prodavatelja ako se pojave iznenadni problemi na temelju izvješća o naslovu" savjetuje David Reischer, odvjetnik za nekretnine i izvršni direktor Legalni savjet. Nije neuobičajeno da se pojave problemi koje je potrebno razjasniti ili druga mala stanja koja se moraju riješiti ponovno pregovarano na temelju učenja novih činjenica koje u početku nisu bile shvaćene kada je izvorna ponuda bila podnio. Ove stavke mogu uzrokovati kašnjenje ako su značajne.
6. Pogreške i odstupanja
Uspješna procjena i inspekcija kuće ne znače uvijek da ćete odmah dobiti odobrenje zajma. U nekim slučajevima financiranje može propasti zbog pogrešaka i nejednakosti u vašem zahtjevu za kredit. To može biti bilo što kao što su novi dugovi, pogrešni dokumenti, povećanje kamatnih stopa, promjene kreditnog rezultata, zaposlenje ili čak promjene u bračnom statusu. Bilo što od ovoga može značiti promjenu u vašim financijskim sposobnostima. Važno je napomenuti da vaša prijava neće ići osiguravatelju dok vaši dokumenti ne budu potpuni, a čak i tada bi neslaganje značilo da morate početi ispočetka.
7. Procjena dobre volje
Kada stavite ponudu na nekretninu i/ili dobijete unaprijed odobrenje zajma, očekuje se da će zajmodavac dati procjenu dobre volje koja objašnjava trošak zatvaranja povezan s dobivanjem financiranja za kuću. Ovo je u osnovi grubi nacrt obrasca HUD 1, tj. izvještaj o troškovima namire. Očekuje se da će procjena dobre volje biti približna procjena, ali ponekad zajmodavci imaju tendenciju namotati klijente s niskim procjenama. U takvoj situaciji, navođenje zajmodavca da ponovno razmotri prekomjerne troškove ili osiguravanje alternativnog financiranja također može uzrokovati kašnjenje.
-
Savjeti za sprječavanje kašnjenja pri zatvaranju kuće
- Rano započnite upite o osiguranju vlasnika kuća. Svi zajmodavci zahtijevaju da politika bude na snazi prije financiranja zajma.
- Još jednom provjerite sve dokumente stvorene tijekom procesa. Uzimajući nekoliko dodatnih trenutaka za pregled pravopisnih pogrešaka, netočnih iznosa ili stranica koje nedostaju, uštedjet ćete sate ili čak dane kašnjenja.
- Nemojte napraviti nikakve velike promjene u svom životu, svojim financijama ili kreditima tijekom procesa zatvaranja. Ovo bi moglo promijeniti vaše Omjer duga i prihoda pokrećući ponavljanje, odgodu ili odbijanje vašeg zahtjeva za kredit.
- Ispunite zahtjev u vezi sa svim dokumentima koje traže agent za nekretnine, zajmodavac i sve druge strane. Ovo zvuči jednostavno, ali nije uobičajeno; zapravo, agenti za nekretnine i zajmodavci su ugodno iznenađeni kada su potencijalni kupci dobro pripremljeni.
.
8. Vrsta hipoteke
Treba napomenuti, u ovom trenutku, da postoje razne hipoteke koje sve utječu na to koliko je vremena potrebno za zatvaranje. Konvencionalni zajmovi, hipoteke koje nisu osigurane od strane vladine agencije, obično traju oko četiri tjedna za obradu, FHA zajmovi, hipoteke osigurane od strane savezne Stambena udruga traje oko šest tjedana, dok VA zajmovi, hipoteke koje izdaju zajmodavci i za koje jamči Ministarstvo za pitanja veterana SAD-a mogu trajati čak više. Svaki zajam može uzrokovati potencijalna kašnjenja ovisno o vašoj situaciji.
“An FHA zajam može odgoditi ako se zajmoprimac za to prijavi prerano nakon bankrota, ovrhe ili akta umjesto ovrhe”, kaže Condor. Obično se od kupaca unutar FHA kategorije očekuje da čekaju obavezno razdoblje prije nego što podnose zahtjev za novu hipoteku. Kašnjenja s uobičajenim kašnjenjima hipoteka mogu se pripisati "problemima poput velikog broja zahtjeva kod zajmodavca, nepotpune ili netočne prijave zajma ili prateće dokumentacije". Za VA zajmove postoji još nekoliko razloga za moguća kašnjenja: a) dodatna papirologija, uključujući minimalnu imovinu Zahtjevi, b) nedostatak procjenitelja VA” i c) dokaz o potvrdi o podobnosti za potvrdu vojne servis.
9. Razne nepredviđene situacije
Proces zatvaranja doma nisu sve brojke i propisi. Ponekad, naizgled beznačajni slučajevi, kao što je loša završna faza, gdje je prethodni vlasnik ostavio smeće posvuda, ili one značajnije, poput razvoda ili prodaje na čekanju, također mogu utjecati na očekivano zatvaranje datum. Drugi put to može biti posljedica svečanosti, saveznih praznika ili, usudimo se reći, pandemije. Ove situacije obično znače da pojedinci i regulatorna tijela uključena u proces zatvaranja vašeg doma ne bi mogli raditi. Također su rijetki slučajevi u kojima prodavatelj odustaje u posljednjem trenutku, čime se još više odgađa proces zatvaranja.
10. Promjene u posljednjem trenutku
Nakon što zajmodavac da konačno odobrenje, ono što preostaje je zatvoriti hipoteku, ali nemojte još plesati. Kao kupcu, preporučljivo je ne mijenjati ništa u svojoj evidenciji dok se zatvaranje ne završi. Govorimo o promjenama posla, odlaganju namještaja, kupnji automobila i kašnjenju u plaćanju kreditnim karticama. U suštini, bilo koja od ovih velikih promjena mogla bi promijeniti vaš omjer duga i prihoda, prisiljavajući vašeg zajmodavca da "ponovi postupak osiguranja", kaže Condor. Tek nakon što se zajam financira može se smatrati konačnim. Ako refinancirate već kupljenu kuću, a pretpostavljam da niste, zatvaranje ne označava nužno kraj, postoje tri dodatna radna dana — vremenski raspon poznat kao razdoblje odustajanja - koji vlasniku kuće omogućuje priliku da se predomisli i/ili otkaže zajam, ali to je sasvim drugo tema.
Dakle, izvolite. Kupnja kuće je uzbudljivo vrijeme. Vrijeme čekanja može biti mučno i iscrpljujuće. Ali ako obratite pozornost na ove korake, ključeve ćete dobiti nešto prije.
