Jika Anda mengambil hipotek baru-baru ini satu atau dua tahun yang lalu, ada kemungkinan Anda membuka Budweiser untuk merayakan pengalaman luar biasa Anda. suku bunga.
Maju cepat ke hari ini, dan pinjaman rumah bahkan lebih murah. Pada tulisan ini, tingkat rata-rata hipotek 30 tahun berada di kisaran sub-3%, sesuatu yang tampaknya tidak terpikirkan bahkan satu dekade lalu. Jika Anda seperti banyak pemilik rumah, Anda mungkin bertanya-tanya: Haruskah saya membiayai kembali hipotek saya sekarang?
Sementara memperdagangkan pinjaman rumah Anda yang ada untuk pinjaman dengan bunga lebih rendah mungkin tampak seperti panggilan yang mudah, para ahli mengatakan bahwa, seperti robot yang menyamar, ada lebih banyak pembiayaan hipotek daripada memenuhi mata. Karena Anda harus membayar biaya yang cukup besar setiap kali Anda melakukan refi, Anda harus melihat apakah pembayaran bulanan yang lebih rendah menebusnya dalam jangka panjang. Itu tidak benar dalam setiap kasus. Inilah yang perlu Anda ketahui.
Untuk Membiayai Kembali Hipotek atau Tidak Membiayai Kembali Hipotek?
Itu memang pertanyaannya. Pembiayaan ulang sekarang kemungkinan akan menempatkan Anda dalam pinjaman dengan suku bunga lebih rendah, terutama jika skor FICO Anda berada di wilayah yang baik atau sangat baik. Tapi, sayangnya, banyak biaya penutupan yang sama yang Anda bayarkan untuk hipotek asli Anda naik lagi saat Anda membiayai kembali.
Di antara pengeluaran yang mungkin akan Anda temui: biaya awal pinjaman yang mencakup biaya penjaminan dan memproses hipotek, biaya untuk layanan judul, dan biaya untuk penilaian yang diperbarui dari Properti. Tergantung pada pinjaman Anda, Anda mungkin membayar lebih dari bunga prabayar, atau "poin", untuk boot.
Menurut raksasa hipotek Freddie Mac, biaya penutupan rata-rata mencapai sekitar $5.000 secara nasional. Angka-angka tersebut dapat sedikit berbeda berdasarkan jumlah pinjaman dan faktor lainnya, tetapi dalam banyak kasus angka tersebut cukup besar dan kuat untuk membuat dampak pada keputusan Anda.
Jadi kapan masuk akal untuk mengambil keuntungan dari tingkat hipotek yang lebih rendah, tepatnya? Sayangnya bagi mereka yang tidak menyukai matematika, itu membutuhkan sedikit aljabar untuk mengetahui apakah pengurangan pembayaran hipotek Anda memenuhi atau melebihi biaya apa pun yang Anda keluarkan di muka. Intinya: Anda harus merencanakan untuk tinggal di rumah Anda setidaknya selama yang diperlukan untuk mencapai titik impas pada biaya penutupan Anda.
“Pembiayaan kembali lebih menguntungkan semakin besar spread antara jumlah tahun yang dibutuhkan untuk mencapai titik impas dibandingkan dengan jumlah tahun yang diharapkan pemilik rumah untuk tinggal di rumah tersebut,” kata Marla Chambers, perencana keuangan senior dengan Penasihat Buckingham di Dayton, Ohio.
Ambil contoh, hipotek yang akan dilunasi dalam 15 tahun pada $2.000 per bulan (tidak termasuk escrow) yang dapat dibiayai kembali menjadi pinjaman 15 tahun baru pada $1.800 per bulan. Titik impasnya adalah 16 bulan jika biaya penutupan mencapai $3.200.
Namun, salah satu kesalahan yang sering dilakukan peminjam adalah membandingkan pembayaran pinjaman bulanan pada hipotek dengan persyaratan yang berbeda. Jika Anda hanya memiliki 10 tahun tersisa untuk pinjaman Anda saat ini dan membiayai kembali hipotek 30 tahun yang menyebar pembayaran Anda dengan 20 tahun ekstra, titik impas Anda akan tampak lebih cepat daripada yang sebenarnya.
Untuk alasan itu, Chambers merekomendasikan untuk menghitung pembayaran bulanan untuk suku bunga refi menggunakan jumlah bulan yang sama dengan pinjaman Anda saat ini, bahkan jika tanggal pembayarannya sebenarnya akan lebih lambat. Dengan begitu, Anda mendapatkan perbandingan apel-ke-apel yang sebenarnya.
Menguangkan Ekuitas Anda
Tentu saja, mendapatkan tingkat bunga yang lebih rendah bukan satu-satunya alasan Anda mungkin berpikir untuk mengulang hipotek Anda. Pemilik rumah dapat memutuskan bahwa mereka menginginkan durasi pinjaman yang berbeda – misalnya, mengganti hipotek 30 tahun dengan pinjaman 15 tahun. Atau mereka mungkin lebih memilih jenis pinjaman yang berbeda, seperti menukar produk dengan tarif yang dapat disesuaikan dengan produk yang tetap.
Pilihan populer lainnya: Melakukan pembiayaan kembali tunai, di mana Anda mengambil pinjaman baru yang lebih besar untuk mendapatkan beberapa dolar ekstra. Saat menggunakan rumah Anda sebagai ATM mungkin tampak seperti keputusan yang mudah ketika tarifnya menggiurkan, Anda mungkin melihat pembayaran bulanan yang lebih tinggi sesudahnya yang dapat menghalangi keuangan lainnya sasaran.
Wesley Stien, perencana berbasis biaya di Arlington, Virginia, memperingatkan bukan hanya pasangan yang membawa uang itu ke Mercedes terdekat mereka. dealer yang dapat jatuh ke dalam jebakan – juga peminjam yang bermaksud baik yang menggunakannya untuk membayar hutang kartu kredit hanya untuk mendapatkan yang baru saldo. "Mereka belum membahas masalah mendasar," katanya.
Daripada memanfaatkan ekuitas Anda secara satu kali, Stien merekomendasikan untuk menenun refi Anda ke dalam strategi keseluruhan yang membuat Anda lebih dekat dengan tujuan keuangan jangka panjang Anda. Jika Anda tidak memiliki rencana untuk menghindari hutang, mengubah ekuitas menjadi uang tunai adalah permainan yang berbahaya.
Beberapa Tips Pembiayaan Kembali Hipotek yang Perlu Diingat
Mengajukan pembiayaan kembali hipotek bukanlah sesuatu yang ingin Anda lakukan terlebih dahulu, setidaknya jika Anda ingin mendapatkan kesepakatan terbaik. Untuk melakukan itu, Anda harus memiliki rencana permainan.
Salah satu kuncinya di sini adalah mengatur waktu Anda dengan tepat. Chambers menyarankan untuk mengerjakan refi sebelum Anda berganti pekerjaan, misalnya, sehingga Anda dapat menunjukkan riwayat kerja yang stabil dan membuat pemberi pinjaman merasa nyaman tentang kemampuan Anda untuk membayarnya kembali.
Dia juga menganjurkan untuk mendapatkan skor kredit Anda dalam kondisi terbaik, sesuatu yang bisa memakan waktu berminggu-minggu, atau bahkan berbulan-bulan, dari dasar. Sebelum Anda mengajukan pinjaman, periksa laporan kredit Anda dari tiga biro – TransUnion, Equifax, dan Experian – dan atasi informasi negatif apa pun yang mungkin tidak sengaja mendarat di sana.
Anda juga ingin berada di area yang cenderung membebani FICO. "Bekerjalah untuk meningkatkan skor Anda sebelum mengajukan hipotek dengan membayar saldo kartu kredit dan melakukan pembayaran utang bulanan tepat waktu," kata Chambers.
Seperti halnya pembelian besar – dan mereka tidak mendapatkan lebih besar dari hipotek baru – salah satu kuncinya adalah berbelanja. Stien menyarankan untuk menghubungi setidaknya dua pemberi pinjaman, apakah itu perusahaan hipotek terkenal atau serikat kredit lokal, untuk memastikan Anda mendapatkan kesepakatan terbaik.
Situs web seperti LendingTree mewakili cara cepat untuk menganalisis beberapa penawaran pinjaman, meskipun Stien menyarankan tempat yang lebih kecil kemungkinannya untuk berbelanja perbandingan: Costco. Ya, itu Costco. Pedagang grosir layanan hipotek-belanja membatasi biaya penutupan untuk anggotanya – mereka tidak akan melebihi $250 untuk mereka yang berada di tingkat Eksekutif atau $550 untuk anggota Gold Star. Ini bukan waktunya untuk meninggalkan batu yang terlewat.
Pemberi pinjaman terkemuka mana pun akan memberi Anda tiga halaman Perkiraan Pinjaman yang menguraikan hampir semua hal penting yang perlu Anda ketahui, seperti suku bunga, pembayaran bulanan, daftar lengkap biaya penutupan yang harus Anda bayar dan poin apa pun yang mereka ingin Anda cantumkan.
Ingatlah bahwa satu pemberi pinjaman mungkin memiliki tarif yang lebih rendah, tetapi biaya penutupan lebih tinggi dibandingkan dengan penawaran lain. Anda ingin mempertimbangkan semua hal itu saat mencari tahu mana yang mewakili kesepakatan yang lebih baik dalam jangka panjang, kata Stien.
Meskipun Anda akan membayar jumlah yang sama dalam pajak properti terlepas dari bank mana yang Anda pilih, tidak ada yang pasti ketika datang ke item baris seperti biaya originasi, yang biasanya dibagikan oleh pemberi pinjaman sebagai persentase dari pinjaman jumlah. Jika ada biaya yang terlihat tidak sebanding dengan yang lain, mungkin sudah saatnya untuk memoles keterampilan negosiasi Anda. Anda mungkin hanya menghemat beberapa dolar dalam prosesnya.
