Una pandemia irripetibile e un picco storico di disoccupazione. Gli eventi dello scorso anno potrebbero non sembrare la ricetta per un enorme aumento della domanda di alloggio, ma è esattamente quello che è successo. Questo ha portato molte persone a ripensare al 2008 e a chiedersi Il mercato immobiliare crollerà?
Il valore tipico di una casa negli Stati Uniti era di $ 272.446 a febbraio, un aumento del 9,9% rispetto allo stesso periodo dell'anno prima, secondo gli ultimi dati di Zillow. E, per il momento, non ci sono molti segni di una diminuzione di questa tendenza.
Il COVID-19, invece di mettere un freno alla domanda, ha finito per creare le condizioni ideali per acquirenti di case, dice Jeff Tucker, un economista senior con Zillow. Mentre i lavoratori dei servizi hanno sentito il peso delle difficoltà occupazionali, molti percettori di reddito medio e alto hanno effettivamente visto il loro salute finanziaria migliorare grazie a molteplici controlli di stimolo. Combina questo con tassi ipotecari incredibilmente bassi lo scorso anno e improvvisamente hai avuto molti più Millennial che potevano permettersi una casa.
Il fatto che il fenomeno del lavoro da casa abbia finito per essere una prospettiva a lungo termine per molti colletti bianchi ha creato ancora più incentivi all'acquisto. "Ha creato la domanda di case più grandi con spazio per un ufficio", afferma Tucker. In altre parole, il coronavirus ha agito da catalizzatore per il mercato immobiliare, accelerando il ritmo con cui i consumatori più giovani acquistano la loro prima casa.
In aggiunta a questa tempesta perfetta per la crescita dei prezzi: un calo a due cifre del numero di proprietà quotate, secondo Housing Wire. "Qualsiasi speranza che il 2021 porti un afflusso di case sul mercato e diminuisca la pressione sui prezzi sembra essere tratteggiato per ora", ha detto Ben Graboske, presidente di dati e analisi per la società di software Black Knight, in un recente rapporto.
Tutto ciò ha creato una situazione precaria per i proprietari di case, la cui eccitazione iniziale per l'aumento dei valori della casa sembra cedere il passo a un senso di déjà vu. Nel frattempo, più di pochi potenziali acquirenti si chiedono se sia meglio aspettare che i prezzi cambino direzione. Incredibilmente, Google cerca "Quando crollerà il mercato immobiliare?" è salito del 2,450% solo nell'ultimo mese.
Sebbene tutto sia possibile, Tucker afferma di non vedere prove di oscillazioni improvvise, come nel 2006. Per uno, i giorni di accendere un mutuo senza verifica del reddito sono più o meno una reliquia del passato. E quei prestiti a pagamento, che hanno creato una bomba a orologeria per i proprietari di case più di dieci anni fa? Sono praticamente andati anche loro.
In media, le rate del mutuo rappresentano una quota molto più piccola del reddito familiare per gli acquirenti di oggi rispetto al crollo immobiliare del 2008 oltre un decennio fa e la stragrande maggioranza dei nuovi proprietari sta stipulando prestiti completamente ammortizzati, spiega Tucker. Il risultato: possono effettivamente permettersi le case in cui si trasferiscono. "Ci sono un sacco di persone che potrebbero davvero sopportare pagamenti più grandi se dovessero per entrare nella loro prima casa", dice.
La realtà è che l'acquisto di una casa, per chi se lo può permettere, sembra ancora la migliore scommessa per molti consumatori più giovani. Ad eccezione di alcuni mercati ad alto prezzo sulla costa occidentale, Tucker afferma che l'acquisto è ancora interessante rispetto all'affitto nella maggior parte del paese. E poiché il costo della costruzione di case è relativamente alto in questo momento, a causa di un picco dei prezzi del legname e di una carenza di manodopera, questa non è una grande opzione per molte persone.
Una delle domande aperte in questo momento è quale effetto avrà sul mercato un recente aumento dei tassi di interesse, che il mese scorso è stato in media superiore al 3% per la prima volta dalla scorsa estate. Ma per ora, la maggior parte degli economisti sembra ritenere che sia più probabile che induca un rallentamento graduale piuttosto che un'inversione improvvisa della domanda.
"L'aumento dei tassi ipotecari e i gravi vincoli di offerta stanno spingendo i prezzi delle case già surriscaldati fuori dalla portata di alcuni potenziali acquirenti, soprattutto nelle aree metropolitane più costose", Frank Martell, presidente e CEO dei dati immobiliari ditta CoreLogic ha scritto in a dichiarazionit all'inizio di questo mese. "Con il persistere delle difficoltà di accessibilità, potremmo vedere più potenziali acquirenti di case fuori mercato e un possibile rallentamento della crescita dei prezzi all'orizzonte".
Quindi, i proprietari di case devono preoccuparsi di un crollo abitativo 2.0 a breve? Guardando le dinamiche del mercato in questo momento, sembra improbabile. Naturalmente, una cosa che abbiamo imparato allora è quanto sia complesso e imprevedibile il mercato immobiliare. Ma questa volta, la crescita sembra davvero guidata dalla domanda reale di case, non dalle aziende di Wall Street che cercano di ottenere qualsiasi corpo caldo che riescono a trovare in un mutuo.
Per fortuna, qualsiasi confronto con il 2006 sembra una vendita difficile.
