המחירים עדיין נמוכים להפליא. האם כדאי למחזר את המשכנתא?

אם לקחתם משכנתא לפני שנה או שנתיים, יש סיכוי טוב שפתחתם באדווייזר כדי לחגוג את המדהימה שלכם שער ריבית.

מהר קדימה להיום, והלוואות לדיור זולות אפילו יותר. נכון לכתיבת שורות אלו, הריבית הממוצעת של משכנתא ל-30 שנה היא בטווח של מתחת ל-3%, דבר שנראה בלתי מתקבל על הדעת אפילו לפני עשור. אם אתה כמו הרבה בעלי בתים, זה עלול להשאיר אותך תוהה: האם עלי למחזר את המשכנתא שלי עכשיו?

בעוד שמסחר בהלוואת הדירה הקיימת שלך בהלוואה עם ריבית נמוכה יותר עשוי להיראות כמו שיחה קלה, מומחים אומרים שבדומה לרובוטים בתחפושת, יש יותר מימון מחדש של משכנתא מאשר עומד העין. מכיוון שאתה צריך לשלם עלויות משמעותיות בכל פעם שאתה עושה תיקון, אתה צריך לבדוק אם התשלום החודשי הנמוך יותר מפצה על זה בטווח הארוך. זה לא נכון בכל מקרה. הנה מה שאתה צריך לדעת.

למחזר משכנתא או לא למחזר משכנתא?

זו אכן השאלה. מימון מחדש כרגע עשוי להכניס אותך להלוואה עם תעריפים נמוכים יותר, במיוחד אם ציון ה-FICO שלך נמצא בטריטוריה טובה או מצוינת. אבל, אבוי, הרבה מאותן עלויות סגירה ששילמת עבור המשכנתא המקורית שלך מתגנבות שוב כשאתה ממחזר.

בין ההוצאות שסביר להניח שתתקלו בהן: עמלת הקמת הלוואות המכסות את עלות החיתום טיפול במשכנתא, עמלה עבור שירותי הבעלות, וחיוב עבור הערכה מעודכנת של תכונה. בהתאם להלוואה שלך, ייתכן שאתה מוציא ריבית ששולמה מראש, או "נקודות", כדי לאתחל.

לפי ענקית המשכנתאות פרדי מק, עלויות הסגירה הממוצעות מסתכמות בכ-5,000 דולר ברחבי הארץ. הנתונים הללו יכולים להשתנות לא מעט בהתבסס על גובה ההלוואה וגורמים אחרים, אך ברוב המקרים הם גבוהים מספיק כדי להשפיע על ההחלטה שלך.

אז מתי הגיוני לנצל ריביות משכנתא נמוכות יותר, בדיוק? לרוע המזל למתמטיקה, זה מצריך לעשות קצת אלגברה כדי להבין אם ההפחתה בתשלום המשכנתא שלך עומדת או עולה על העלויות שנגרמות לך מראש. השורה התחתונה: אתה צריך לתכנן להישאר בבית שלך לפחות כל זמן שנדרש כדי לשקול את דמי הסגירה שלך.

"מימון מחודש הוא יתרון יותר ככל שהפער בין מספר השנים שלוקח לשבור שוויון גדול יותר מספר השנים שבעל הבית מצפה לחיות בבית", אומרת מרלה צ'יימברס, מתכננת פיננסית בכירה עם יועצי בקינגהם בדייטון, אוהיו.

קחו, למשל, משכנתא שאמורה להיפרע בעוד 15 שנה ב-$2,000 לחודש (לא כולל נאמנות) שניתן למחזר להלוואה חדשה ל-15 שנה ב-$1,800 לחודש. האיזון יהיה 16 חודשים אם עלויות הסגירה היו 3,200 דולר.

עם זאת, אחת הטעויות שללווים עושים לעתים קרובות היא השוואת תשלומי הלוואות חודשיים על משכנתאות בתנאים שונים. אם נותרו לך רק 10 שנים להלוואה הנוכחית שלך ולמחזר למשכנתא ל-30 שנה שמתפשטת אם תוציא את התשלומים שלך ב-20 שנים נוספות, נקודת האיזון שלך תיראה מהירה יותר ממה שהיא באמת.

מסיבה זו, צ'יימברס ממליץ לחשב את התשלום החודשי עבור ריבית ה-refi באמצעות אותו מספר חודשים כמו ההלוואה הנוכחית שלך, גם אם תאריך הפירעון יהיה מאוחר יותר. בדרך זו, אתה מקבל השוואה אמיתית בין תפוחים לתפוחים.

מימוש ההון העצמי שלך

כמובן שקבלת ריבית נמוכה יותר היא לא הסיבה היחידה שאתה חושב על חידוש המשכנתא שלך. בעלי בתים עשויים להחליט שהם רוצים משך הלוואה שונה - למשל, החלפת משכנתא ל-30 שנה בהלוואה ל-15 שנה. או שהם עשויים להעדיף סוג אחר של הלוואה, כמו החלפת מוצר בריבית מתכווננת במוצר קבוע.

אפשרות פופולרית נוספת: ביצוע מימון מחדש של מזומן, שבו אתה לוקח הלוואה חדשה וגדולה יותר על מנת לשים את ידך על כמה הון כסף נוסף. אמנם השימוש בביתך ככספומט עשוי להיראות כהחלטה קלה כאשר התעריפים כל כך מפתים, אתה אולי מסתכלים על תשלום חודשי גבוה יותר לאחר מכן שעלול להפריע לפיננסים אחרים מטרות.

ווסלי שטיין, מתכנן בתשלום בארלינגטון, וירג'יניה, מזהיר שלא רק בני הזוג לוקחים את הכסף הזה למרצדס הקרובה ביותר. סוכנות שיכולה ליפול בפח - זה גם הלווה בעל הכוונות הטובות שמשתמש בה כדי לשלם את החוב בכרטיס אשראי רק כדי לצבור חדש איזונים. "הם לא התייחסו לבעיה הבסיסית", הוא אומר.

במקום לנצל את ההון שלך באופן חד פעמי, שטיין ממליץ לשזור את ה-Refi שלך לאסטרטגיה כוללת שתקרב אותך ליעדים הפיננסיים ארוכי הטווח שלך. אם אין לך תוכנית להישאר מחוץ לחובות, המרת הון עצמי למזומן היא משחק מסוכן.

כמה טיפים למיחזור משכנתא שכדאי לזכור

הגשת בקשה למימון משכנתא היא לא משהו שאתה הולך לרצות לקפוץ בראש, לפחות אם אתה רוצה להשיג את העסקה הטובה ביותר שאפשר. כדי לעשות זאת, תצטרך תוכנית משחק.

אחד המפתחות כאן הוא להתאים את התזמון שלך. צ'יימברס מציע לעבוד על רפי לפני שאתה מחליף עבודה, למשל, כדי שתוכל להפגין היסטוריית עבודה יציבה ולהניח למלווים בנוח לגבי היכולת שלך להחזיר להם.

היא גם דוגלת בהשגת ציון האשראי שלך בצורה מעולה, משהו שיכול לקחת שבועות, או אפילו חודשים, של עבודה יסודית. לפני שאתה מגיש בקשה להלוואה, עיין בדוחות האשראי שלך משלוש הלשכות - TransUnion, Equifax ו-Experian - והתייחס לכל מידע שלילי שעלול היה להגיע לשם בטעות.

תרצו גם להתמקם באזורים ש-FICO נוטה לשקול כבד. "עבוד על הגדלת הציון שלך לפני הגשת בקשה למשכנתא על ידי תשלום יתרות כרטיס אשראי וביצוע תשלומי חוב חודשיים בזמן", אומר צ'יימברס.

כמו בכל רכישה גדולה - והם לא נעשים יותר גדולים ממשכנתא חדשה - אחד המפתחות הוא קניות. שטיין מציע ליצור קשר עם לפחות שני מלווים, בין אם מדובר בחברות משכנתאות גדולות או חברות אשראי מקומיות, כדי לוודא שאתה מקבל את העסקה הטובה ביותר.

אתרים כמו LendingTree מייצגים דרך מהירה לנתח מספר הצעות הלוואות, אם כי שטיין מציע מקום פחות סביר לקניות השוואה: קוסטקו. כֵּן, זֶה קוסטקו. של הסיטונאי שירות קניות משכנתאות מגביל את עלויות הסגירה עבור חבריה - הן לא יעלו על $250 עבור אלה ברמת ההנהלה או $550 עבור חברי Gold Star. זה לא הזמן להשאיר שום אבן על כנה.

כל מלווה בעל מוניטין יספק לך שלושה עמודים הערכת הלוואה זה מתאר פחות או יותר את כל הדברים החשובים שאתה צריך לדעת, כמו הריבית, התשלום החודשי, רשימה מלאה של עלויות סגירה שתצטרך לשלם וכל נקודה שהם רוצים שתניח.

זכור שלמלווה אחד עשוי להיות תעריף נמוך יותר, אך עלויות סגירה גבוהות יותר בהשוואה להצעה אחרת. תרצה לקחת את כל הדברים האלה בחשבון כשאתה מבין איזה מהם מייצג את העסקה הטובה יותר בטווח הארוך, אומר שטיין.

אמנם תשלמו את אותו הסכום בארנונה ללא קשר לאיזה בנק תבחרו, אבל אין שום דבר חקוק באבן כשמדובר בפריטים כמו עמלת המקור, שהמלווה בדרך כלל חולק כאחוז מההלוואה כמות. אם אחת מהעמלות נראית מופרכת בהשוואה לאחרות, אולי הגיע הזמן לרענן את כישורי המשא ומתן שלך. אתה יכול פשוט לחסוך לעצמך כמה דולרים בתהליך.