כמה זמן לוקח לסגור בית, באמת?

אז, לבסוף החלטתם לוותר על ההשכרות ו לקנות לעצמך בית. חלקת משקאות עם סוכני נדל"ן, נאנק בבתים פתוחים רבים, וכנראה נתן יותר מכמה עיניים מהצד לצופים שנראה שהם שם רק בשביל העוגיות. אחרי כל העבודה, סוף סוף הגשת הצעה שהתקבלה, ועכשיו אתה מחכה לסגירה ותוהה למה זה לוקח כל כך הרבה זמן.

אחת השאלות שרוב רוכשי דירה בפעם הראשונה נוטים לשאול היא: "כמה זמן לוקח לסגור בית?" האמת היא שאין תשובה סופית. בדרך כלל, זה לוקח 30-60 ימים. עם זאת, בין ההצעה שלך, אישור הלוואה, ובפקדון, יש הרבה אירועים ומקרים שעלולים להתרחש כדי לשבש את מסגרת הזמן הזו..

"ברגע שההצעה שלך מתקבלת, באופן כללי, רוב אירועי ההלוואה הם כ-17 ימים" אומר יוואר צ'רלי, מנהל תחום נדל"ן בקבוצת אהרון קירקמן. המשמעות היא שלרוכש יש 17 ימים לספק את הניירת הנדרשת לחתם על מנת לקבל את אישור ההלוואה".

ברגע שמגיע האישור הסופי להלוואה, הנאמנות - או תיעוד ההלוואה של צד שלישי - יכול להיסגר תוך מספר ימים. עם זאת, מקרים נוספים כמו נזקי רכוש לא פתורים, התמודדות אחרונה בין בעיות ובקשות של הרגע האחרון לתיעוד נוסף על ידי המלווה עלולים לגרום לעיכובים. עסקאות במזומן בדרך כלל נוטות לנוע מהר יותר מכיוון שהקונה לא תמיד כפוף למקרי חירום כמו אישור מלווה, הערכות, בדיקות או משא ומתן על תיקונים. בתים הממומנים באמצעות משכנתא נוטים לקחת קצת יותר זמן. מרגע הגשת ההצעה, ועד הסגירה הסופית, אומר צ'רלי, "חשוב שהכל הצדדים נשארים בכוננות כדי לספק תיעוד בזמן, אחרת, הנאמנות יכולה להיות מוּשׁהֶה".

להלן 10 גורמים שתורמים לעיכובים בסגירת הבית - וכיצד תוכל לעמוד מולם.

סגירה על בית: 10 גורמים שמאיצים או מאטים את התהליך

1. מזומן או אישור מראש

משך הזמן הדרוש לסגירת בית תלוי במידה רבה בכמה ירוק יש לך בהישג יד - או במלווה שלך, בהנחה שאין לך מזומן. הסיבה לכך היא שיש לטפל בכמה דברים לפני מתן הלוואת דירה למישהו.

אחת הדרכים לעקוף את זה היא "לקבל אישור מראש עוד לפני שתתחיל בחיפוש הבית שלך" מייעצת לקארן קונדור, מומחית לביטוח דירה ונדל"ן עם סקירות ביטוח מומחה. כדי לעשות זאת, תצטרך להיפגש עם מלווה שיבדוק את האשראי שלך ויאמת את התיעוד שלך כדי לאשר סכום הלוואה ספציפי לתקופת זמן. שימו לב שאישור מראש שונה וערך יותר מאשר הסמכה מוקדמת שהיא בסך הכל הערכת כושר האשראי של הקונה משמשת לקביעת אומדן הסכום שהוא יכול להרשות לעצמו לִלווֹת.

2. ההערכה

אם עדיין אין לך מכתב אישור מראש, זה בסדר גמור. אבל אתה צריך להיות מוכן לחכות עוד קצת. לפני שהמלווה יאשר את ההלוואה שלך, תצטרך לבצע הערכה על הבית כדי לוודא זה באמת שווה את מה שאתה משלם או שאתה לא מבקש כסף נוסף כדי לרגל, נגיד, את הטלפון שלך שטר כסף. זה מקל על החזרת הפסדים בעתיד, בהנחה שיתרחש עיקול.

אם ההערכה מגיעה נמוכה מדי, המוכר יצטרך להפחית את המחיר או שתידרש לשלם את ההפרש במזומן. אפשר לקבל חוות דעת שנייה משמאי אחר שכן הערכות הן, פחות או יותר, השקפה דעתנית הנמשכת מתוך נתונים.

כך או כך, ניהול משא ומתן מחודש עם המוכר או קבלת שמאי אחר יעלה לכם זמן נוסף. למרות שאתה אחראי לשלם את החשבון, ההערכה תוזמן על ידי המלווה אז וודא שאתה דוחף אותם לבצע את ההזמנה בזמן, מציע צ'רלי. "אחת הסיבות הבולטות לעיכוב הסגירה היא אי הזמנת השומה בזמן. זה מאלץ את אישור ההלוואה להתעכב".

3. הבדיקה

בהנחה שהכל מסתדר עם ההערכה, המלווה גם הולך להזמין בדיקה של הבית. יש שניים כאלה, בדק בית ובדיקת מזיקים, אם כי לא כל המלווים דורשים אחד עבור מזיקים. הסיבה לכך היא שאם קונה יעבור לבית עם בעיית מזיקים, הוא עלול לנטוש את הבית ולהשאיר את המלווה באחריות. אם משהו יצוין כשגוי במהלך הבדיקה, המשך חקירה ו/או משא ומתן מחודש עם המוכר עלול לגרום לעיכובים.

"אני תמיד מעודד את הלקוחות שלי לבצע את כל החקירות שלהם בשלב מוקדם של התהליך", אומר צ'רלי. "ייתכן שתגלה בזמן שאתה עורך בדיקות שחדר אסור. אם החדר הזה אינו מותר, ייתכן שהוא לא ייחשב לשטח השטח של הבית, מה שיכול להשפיע ישירות אם תקבל את ההלוואה שלך או לא."

חלק מהצעות הרכישה כוללות סעיף מגירה לבדיקה המאפשר לקונים לסגת ללא קנס במידה ובדיקת הבית תגלה בעיות חמורות. אם החוזה שלך אינו כולל את הסעיף הזה, עם זאת, אתה עלול להפסיד את הכסף שהרווחת קשה. ייתכן שתוכל לערער על חיובים אלה, אבל זה רק יוביל לעיכובים נוספים.

4. ביטוח

אתה יודע איך חברת ביטוח יכולה לסרב לבטח רכב בגלל שיש לה יותר מדי תביעות או נזקים? ובכן, אותו דבר לגבי בתים. אם הוגשה תביעת ביטוח גדולה על בית על ידי בעל בית קודם, חברות הביטוח עלולות לראות בכך סיכון גדול מדי ולכן מסרבות לבטח אותו. המלווים בדרך כלל דורשים ממך לשמור על ביטוח דירות עד שתשלם את המשכנתא, כך שאם אתה קונה במזומן, זה יכול להיות שובר עסקה.

כמו כן, המלווים עשויים לדרוש מכם לרכוש ביטוח סיכונים בנוסף לביטוח בעל הבית אם ביתכם ממוקם באזור בסיכון גבוה. ביטוח מסוג זה הוא בדרך כלל יקר. חשוב להתחיל בבירורים על ביטוח הדירה המוצע שלך מוקדם ככל האפשר, מוסיף קונדור. "כל המלווים דורשים שתהיה מדיניות בתוקף לפני אישור ההלוואה", כך שלא יעשה זאת עד הרגע האחרון בהחלט יעכב את הסגירה.

5. חיפוש הכותרות

מלבד הביטוח, לרוב נדרש חיפוש כותרת על מנת לוודא שלאף אחד אין תביעה משפטית על הנכס. זה יכול להיות כל אחד מהמדינה או מס הכנסה ועד קרובי משפחה של המוכר. מה שבדרך כלל לאחר מכן הוא ביטוח בעלות, המגן עליך מפני כל תביעה עתידית לנכס. אם במהלך החיפוש מתגלה תביעה נגד הנכס, יהיה צורך לפתור אותה לפני שתוכל להמשיך.

"היה מוכן שעורך הדין שלך ינהל משא ומתן עם עורך הדין של המוכר אם תופיע בעיות מפתיעות על סמך דוח הכותרת" מייעץ דוד ריישר, עו"ד מקרקעין ומנכ"ל עצה חוקית. זה לא נדיר שיש בעיות שצריך לפתור או תנאים קטנים אחרים שצריכים להיות משא ומתן מחודש בהתבסס על לימוד עובדות חדשות שלא הובנו בתחילה כאשר ההצעה המקורית הייתה הוגש. פריטים אלו עלולים לגרום לעיכוב אם הם משמעותיים..

6. שגיאות ואי התאמות

הערכה ובדיקת בית מוצלחות לא תמיד אומרות שתקבלו אישור מיידית של ההלוואה. במקרים מסוימים, המימון עלול להיכשל עקב שגיאות ופערים בבקשת ההלוואה שלך. זה יכול להיות כל דבר כמו חובות חדשים, מסמכים שגויים, עלייה בריבית, שינויים בניקוד האשראי, תעסוקה, או אפילו שינויים במצב המשפחתי. כל אחד מאלה יכול להיות שינוי ביכולת הכלכלית שלך. חשוב לציין שהבקשה שלך לא תעבור לחתם עד להשלמת המסמכים שלך, וגם אז, אי התאמה יגרום לך להתחיל הכל מחדש.

7. הערכה בתום לב

כאשר אתה מגיש הצעה על נכס או מקבל אישור מראש להלוואה, המלווה צפוי לתת אומדן בתום לב שמסביר את עלות הסגירה הכרוכה בקבלת מימון לבית. זוהי בעצם טיוטה גסה של טופס HUD 1 כלומר הצהרת עלויות הפשרה. אומדן בתום לב צפויה להיות אומדן קרוב, אבל לפעמים, המלווים נוטים להסתבך עם לקוחות עם הערכות נמוכות. במצב כזה, לגרום למלווה לבחון מחדש את החיובים המופרזים או להבטיח מימון חלופי יכול גם לגרום לעיכוב.

• טיפים למניעת עיכובים בסגירת בית

  • התחל בירורים על ביטוח דירה בשלב מוקדם. כל המלווים דורשים שתהיה פוליסה בתוקף לפני מימון ההלוואה.
  • בדוק שוב את כל המסמכים שנוצרו במהלך התהליך. הקדשת מספר רגעים נוספים לבדיקת שגיאות כתיב, כמויות שגויות או דפים חסרים יחסוך לך שעות או אפילו ימים של עיכוב.
  • אל תבצע שינויים משמעותיים בחייך, הכספים שלך או האשראי שלך במהלך תהליך הסגירה. זה יכול לשנות את שלך יחס חוב להכנסה הפעלה מחדש, עיכוב או דחייה של בקשת ההלוואה שלך.
  • יש למלא את הבקשה לגבי כל המסמכים המתבקשים על ידי מתווך, מלווה וכל שאר הגורמים. זה נשמע פשוט, אבל זה לא נפוץ; למעשה, מתווכים ומלווים מופתעים לטובה כאשר קונים פוטנציאליים מוכנים היטב.

  .

8. סוג המשכנתא

יש לציין, בשלב זה, כי יש מגוון משכנתאות שלכולן יש השפעה על משך הזמן שלוקח לסגירה. הלוואות קונבנציונליות, משכנתאות שאינן מובטחות על ידי סוכנות ממשלתית, לוקחות בדרך כלל כארבעה שבועות לעיבוד, הלוואות FHA, משכנתאות המבוטחות על ידי הפדרל התאחדות הדיור נמשכת כשישה שבועות בעוד שהלוואות VA, משכנתאות שהונפקו על ידי מלווים ובערבות של המחלקה האמריקאית לעניינים ותיקים עשויים להימשך אפילו ארוך יותר. כל הלוואה עלולה לגרום לעיכובים אפשריים בהתאם למצב שלך.

"אנ הלוואת FHA יכול להתעכב אם הלווה יבקש זאת מוקדם מדי לאחר פשיטת רגל, עיקול או שטר במקום עיקול" אומר קונדור. בדרך כלל קונים בקטגוריית FHA צפויים להמתין תקופת תיבול חובה לפני הגשת בקשה למשכנתא חדשה. עיכובים עם עיכובים במשכנתאות קונבנציונליות יכולים להיות מיוחסים ל"בעיות כמו מספר גבוה של בקשות עם המלווה, ובקשת הלוואה לא מלאה או לא מדויקת או ניירת תומכת". עבור הלוואות VA, יש עוד כמה סיבות לעיכובים אפשריים: א) ניירת נוספת, כולל מינימום נכס דרישות, ב) מחסור בשמאי VA" וג) הוכחה של תעודת זכאות לאשר צבאי שֵׁרוּת.

9. מקרים שונים

תהליך סגירת הבית אינו הכל מספרים ותקנות. לפעמים, מקרים טריוויאליים לכאורה, כגון הדרכה סופית גרועה, שבה הבעלים הקודם השאיר אשפה בכל מקום, או משמעותיים יותר כמו גירושין או מכירה ממתינה יכולים גם להשפיע על הסגירה הצפויה תַאֲרִיך. פעמים אחרות זה יכול להיות כתוצאה של חגיגות, חגים פדרליים או, נעז לומר, מגיפה. מצבים אלו פירושם בדרך כלל שאנשים וגופים רגולטוריים המעורבים בתהליך סגירת הבית שלך לא יוכלו לעבוד. ישנם גם מקרים נדירים, בהם המוכר נסוג ברגע האחרון, ובכך מעכב את תהליך הסגירה עוד יותר.

10. שינויים של הרגע האחרון

ברגע שמלווה נותן את האישור הסופי, מה שנשאר זה לסגור את המשכנתא אבל, עדיין לא מגיעים לרקוד. כקונה, מומלץ לא לשנות שום דבר ברשומה שלך עד להשלמת הסגירה. אנחנו מדברים על שינויי עבודה, סתירות רהיטים, קניית רכב ותשלומים בפיגור בכרטיסי אשראי. בעצם כל אחד מהשינויים הגדולים הללו עלול לשנות את יחס החוב להכנסה שלך, ולאלץ את המלווה שלך "לעשות מחדש את תהליך החיתום", אומר קונדור. רק לאחר מימון ההלוואה היא יכולה להיחשב סופית. אם אתה ממחזר על בית שכבר נרכש, ואני מנחש שלא, הסגירה לא בהכרח מסמנת את הסוף, יש שלושה ימי עסקים נוספים - פרק זמן המכונה תקופת הביטול - המאפשר לבעל הבית הזדמנות לשנות את דעתו ו/או לבטל את ההלוואה, אבל זה שונה לגמרי נוֹשֵׂא.

אז הנה לך. רכישת דירה היא תקופה מרגשת. זמני ההמתנה יכולים להיות מייסרים ומתישים. אבל אם תשים לב לשלבים האלה, ימסרו לך את המפתחות קצת יותר מוקדם.