מהו החשבון הטוב ביותר לשמור עליו מקדמה?

הממוצע רוכש דירה בפעם הראשונה מוריד 6% משווי הנכס ב סְגִירָה, על פי איגוד המתווכים הלאומי. אז על בית של 300,000 דולר, למשל, קונה טיפוסי יחסוך 18,000 דולר לפני שיהפכו לבעלי נכס. וכדי לכסות 20% ממחיר המכירה? תצטרך לגרד 60,000 דולר מגניבים.

הגודל העצום של מקדמה יוצר חידה, במיוחד עבור אלה שחוסכים לביתם הראשון. אתה כנראה לא רוצה שהכסף הזה יהיה נתון לגחמות של שוק המניות, שיכול לטבול ממש ברגע שאתה מוצא את בית החלומות שלך. אבל אתה כנראה גם לא משוגע על כך שהכספים שלך יושבים בחשבון שמייצר ריבית דקה כתער.

אז איפה עלי לשמור את המקדמה שלי?

אז איפה הכי טוב לשים מקדמה? ובכן, זה תלוי בשני גורמים קריטיים, לדברי דן הרון, הבעלים של עמלות יועצי עושר אלמנטרי בסן לואיס אוביספו, קליפורניה: הראשון הוא ציר הזמן שלך לביצוע רכישת בית. השני הוא הסובלנות שלך לסיכון.

למרבה הצער, פוטנציאל הצמיחה והתנודתיות נעים מאוד באותו כיוון, שעליהם רוכשי דירות עתידיים צריכים לחשוב כאשר בוחנים מניות וניירות ערך אחרים. "אם הכסף הזה מושקע גורם להם לאבד שינה, אז הם צריכים להיות שמרניים ולשמור אותו בחשבון חיסכון עם תשואה גבוהה", אומר הרון.

אל תתנו לשם להטעות אתכם. בסביבת הריבית הנמוכה הזו, אל תצפה לתשואות עצומות מהחסכונות המקוונים הללו כלי רכב - אלי ומרקוס מציעים שניהם 0.50% APY כרגע (אם כי זה כנראה מנצח את הבנק שלך רְחוֹב). אבל מכיוון שרוב חשבונות החיסכון מבוטחים ב-FDIC, המנהל שלך בטוח כמו חתלתול.

מה לגבי שימוש בחשבונות השקעות?

עבור אלה שהם קצת יותר אמיצים, או שיש להם תקופה ארוכה יותר לפני שהם קונים, הקצאת חלק מכספי רכישת הבית שלך להשקעות יכולה לעזור להגדיל את האפסייד שלך, אומר הרון. השאר צריך להישאר בחשבון חיסכון שיוצר נטל לקרנות התיווך שלך.

אם יש לך חלון של 3 עד 5 שנים לפני הקנייה, הרון ממליץ לכוון את חלק ההשקעה של המקדמה שלך ליותר השקעות שמרניות כמו אג"ח בדירוג גבוה (הרון אוהב את iShares Core U.S. Aggregate Bond ETF ואת Vanguard Total Bond Market ETF) ו עִירוֹנִיקרנות אג"ח (לדוגמה, תעודת ה-Vanguard Tax-exempt Bond ETF או iShares National Muni Bond ETF).

איזו קרן היא ההגיונית ביותר תלויה במידה רבה במדרגת המס שלך. מכיוון שהריבית שמוניס משלמת פטורה בדרך כלל ממס פדרלי, משקי בית בדרגות גבוהות יותר בדרך כלל מקבלים תועלת גדולה יותר מאיגרות חוב ממשלתיות אלה מאשר בעלי הכנסה נמוכה יותר. הרון אומר שהוא גם אוהב לשלב קרנות אג"ח קצרות טווח בתיקי הלקוחות שלו כדי להפחית את התנודתיות מהעלאות ריבית עתידיות.

ואנשים עם חלון קצת יותר ארוך - נגיד 5 עד 10 שנים? למרות שהם תנודתיים יותר בטווח הקצר, הוספת קרן מניות מגוונת לתמהיל שלך מאפשרת פוטנציאל לתגמולים עסיסיים יותר. אפשרות נוספת: קרנות בתנודתיות נמוכה שמשקיעות במגוון רחב של מניות אך מחפשות ביצועים יציבים יותר מ-S&P 500 בכללותו. בדרך כלל, קרנות אלו מפגרות את השוק במהלך עלייה, אך מרככות את המכה כאשר הדברים נעים בכיוון השני. זו פשרה שהרבה רוכשי דירות עתידיים יהיו מוכנים לעשות.

לגבי היחס הראוי בין חיסכון להשקעות? "הכל תלוי בכמה הרוכש רוצה להסתכן", אומר הרון. ברור שככל שאתה תורם יותר כסף למניות ולאגרות חוב, כך ההחזקות שלך יכולות להשתנות.

בכל פעם שאתה משתמש בחשבונות תיווך, חשוב לחשוב על השלכות המס האפשריות. זו סיבה נוספת שבגללה אתה כנראה רוצה להתרחק מהשקעות אם רכישת בית נמצאת ממש באופק, אומר הרון. בנוסף לחשיפת עצמכם לתנודות פוטנציאליות בשוק, תצטרכו לשלם את מס רווחי הון לטווח הקצר העונשי יותר על כל דבר שאתם מוכרים תוך פחות משנה, תוך חיתוך התמורה נטו שלכם. אז אתה באמת שם את עצמך בשטח הפקר כלכלי.

כמה אתה צריך להשקיע על בית, בכל מקרה?

קונים עם אשראי הגון יכולים לעתים קרובות להשיג משכנתא עם ירידה של 3% בלבד - ועם תוכניות מסוימות, אפילו פחות. האם לקיחת הלוואה גדולה יותר היא המשחק הנבון מבחינה כלכלית זה עניין אחר.

השאלה הגדולה היא האם אתה באמת יכול לעמוד בעלויות השוטפות של בעלות על הבית ברגע שאתה חותם על מסמכי הסגירה. מקדמה נמוכה יותר פירושה תשלום משכנתא חודשי גדול יותר, מה שיכול להוות עומס גדול על רוכשים ראשונים.

"אני בדרך כלל ממליץ לך לנסות לקבל תשלום שקרוב למה שאתה משלם בשכר דירה כבר", מוסיף הרון. "זה הופך את המעבר מתשלום שכר דירה לתשלום משכנתא די קל".

אבל זה אומר לשמור על שלך סה"כ הוצאה חודשית, כולל עמלות שאתה מכניס בפקדון, בערך זהה. בנוסף לתשלום המשכנתא עצמו, תצטרך לקחת בחשבון:

• ביטוח משכנתא (אם מורידים פחות מ-20%) 
• מס רכוש
• עמלות HOA 
• ביטוח בעלים
• תיקונים (בדרך כלל 1-2% ממחיר הרכישה בכל שנה) 

אתה גם רוצה לחשוב על ההשפעה של רכישת בית על המטרות הפיננסיות האחרות שלך, אומר הרון. לדוגמה, האם אתה יכול לשלם את תשלומי הבית ולהמשיך לממן כראוי את חשבון הפנסיה שלך או את 529 של ילדך? ואם אתה צולל לקרן החירום שלך כדי לבצע את התשלום שלך, כמה זמן ייקח למלא את הכספים האלה?

"חשוב שתבינו באמת את ההשפעה של רכישת בית משפיעה על הרווחה הכלכלית שלכם", אומר הרון. "זה לא כמו זוג נעליים שאתה יכול להחזיר אם אתה לא אוהב אותן יותר."