რამდენი დრო სჭირდება სახლის დახურვას, მართლაც?

ასე რომ, თქვენ საბოლოოდ გადაწყვიტეთ გაქირავება და იყიდე შენთვის სახლი. თქვენ გაუზიარეთ სასმელები უძრავი ქონების აგენტები, ამოისუნთქა მრავალრიცხოვან ღია სახლებში და, ალბათ, რამდენიმეზე მეტი გვერდით მზერა გაუსწორა მნახველებს, რომლებიც, როგორც ჩანს, იქ მხოლოდ ნამცხვრებისთვის არიან. მთელი სამუშაოს შემდეგ, თქვენ საბოლოოდ განათავსეთ შეთავაზება, რომელიც მიღებულ იქნა, ახლა კი ელოდებით დახურვას და გაინტერესებთ, რატომ გაგრძელდება ეს ამდენი დრო.

ერთ-ერთი კითხვა, რომელიც ყველაზე ხშირად სვამენ სახლის მყიდველებს, არის: "რამდენი ხანი სჭირდება სახლის დახურვას?" სიმართლე ის არის, რომ არ არსებობს საბოლოო პასუხი. როგორც წესი, ამას 30-60 დღე სჭირდება. თუმცა, თქვენს შეთავაზებას შორის, სესხის დამტკიცებადა ესრო, არის უამრავი მოვლენა და გაუთვალისწინებელი შემთხვევა, რომელიც შეიძლება მოხდეს ამ დროის ჩარჩოს ჩაშლის მიზნით.

”როდესაც თქვენი შეთავაზება მიიღება, ზოგადად რომ ვთქვათ, სესხის უმეტესობა დაახლოებით 17 დღეა”, - ნათქვამია იავარ ჩარლიაარონ კირკმან ჯგუფის უძრავი ქონების დირექტორი. ეს ნიშნავს, რომ მყიდველს აქვს 17 დღე, რათა უზრუნველყოს ანდერრაიტერს საჭირო დოკუმენტაცია სესხის დამტკიცების მიზნით.

როგორც კი სესხის საბოლოო დამტკიცება მოვა, ესქრო - ან მესამე მხარის სესხის დოკუმენტაცია - შეიძლება დაიხუროს რამდენიმე დღეში. თუმცა, დამატებითმა მოვლენებმა, როგორიცაა გადაუჭრელი საკუთრების დაზიანება, პრობლემების საბოლოო გავლა და კრედიტორის მიერ დამატებითი დოკუმენტაციის ბოლო წუთების მოთხოვნა, შეიძლება გამოიწვიოს შეფერხება. ფულადი ოპერაციები, როგორც წესი, უფრო სწრაფად მოძრაობს, რადგან მყიდველი ყოველთვის არ ექვემდებარება გაუთვალისწინებელ სიტუაციებს, როგორიცაა კრედიტორის დამტკიცება, შეფასება, ინსპექტირება ან შეკეთებაზე მოლაპარაკება. იპოთეკით დაფინანსებულ სახლებს ცოტა მეტი დრო სჭირდება. შეთავაზების გაკეთების მომენტიდან, საბოლოო დახურვამდე, ჩარლი ამბობს, „მნიშვნელოვანია, რომ ყველაფერი მხარეები რჩებიან მზადყოფნაში, რათა უზრუნველყონ დოკუმენტაცია დროულად, წინააღმდეგ შემთხვევაში, ესქრო შეიძლება იყოს დაგვიანებული“.

აქ მოცემულია 10 ფაქტორი, რომლებიც ხელს უწყობენ სახლის დახურვის შეფერხებას - და როგორ შეგიძლიათ მათ წინაშე დგომა.

სახლის დახურვა: 10 ფაქტორი, რომელიც აჩქარებს ან ანელებს პროცესს

1. ნაღდი ფული ან წინასწარი დამტკიცება

სახლის დახურვისთვის საჭირო დროის რაოდენობა დიდწილად დამოკიდებულია იმაზე, თუ რამდენი მწვანე გაქვთ თქვენთვის მოსახერხებელი - ან თქვენს კრედიტორზე, თუ ვივარაუდებთ, რომ ნაღდი ფული არ გაქვთ. ეს იმიტომ ხდება, რომ რამდენიმე საკითხზე უნდა იზრუნოთ, სანამ ვინმეს საშინაო სესხი მიეცემა.

ამის თავიდან აცილების ერთ-ერთი გზაა „წინასწარ დამტკიცება სახლის ძიებამდეც კი“, ურჩევს კარენ კონდორი სახლის დაზღვევისა და უძრავი ქონების სპეციალისტს. ექსპერტი სადაზღვევო მიმოხილვები. ამისათვის თქვენ უნდა შეხვდეთ კრედიტორს, რომელიც შეამოწმებს თქვენს კრედიტს და გადაამოწმებს თქვენს დოკუმენტაციას, რათა დაამტკიცოს კონკრეტული სესხის თანხა გარკვეული პერიოდის განმავლობაში. გაითვალისწინეთ, რომ წინასწარი დამტკიცება განსხვავდება და უფრო ღირებულია, ვიდრე წინასწარი კვალიფიკაცია, რომელიც მხოლოდ კვალიფიკაციაა მყიდველის კრედიტუნარიანობის შეფასება გამოიყენება იმ თანხის შეფასების დასადგენად, რომელიც მას შეუძლია სესხება.

2. შეფასება

თუ უკვე არ გაქვთ წინასწარი დამტკიცების წერილი, ეს სრულიად კარგია. მაგრამ თქვენ მზად უნდა იყოთ კიდევ ცოტა ხანს დაელოდოთ. სანამ კრედიტორი დაამტკიცებს თქვენს სესხს, უნდა განხორციელდეს შეფასება სახლში, რათა დარწმუნდეთ ნამდვილად ღირს რასაც იხდით ან რომ არ ითხოვთ დამატებით ფულს ფეხით, ვთქვათ, თქვენს ტელეფონზე კანონპროექტი. ეს აადვილებს ზარალის ანაზღაურებას სამომავლოდ, იმ შემთხვევაში, თუ მოხდება ჩამორთმევა.

თუ შეფასება ძალიან დაბალია, გამყიდველს ან მოუწევს ფასის შემცირება, ან მოგიწევთ სხვაობის გადახდა ნაღდი ანგარიშსწორებით. შესაძლებელია მეორე აზრის მიღება სხვა შემფასებლისგან, რადგან შეფასებები, მეტ-ნაკლებად, მონაცემებიდან გამომდინარე აზრიანი შეხედულებაა.

ნებისმიერ შემთხვევაში, გამყიდველთან ხელახალი მოლაპარაკება ან სხვა შემფასებლის მიღება დამატებით დროს დაგიჯდებათ. მიუხედავად იმისა, რომ თქვენ ხართ პასუხისმგებელი გადასახადის დაფარვაზე, შეფასებას დაავალებს გამსესხებელი, ასე რომ დარწმუნდით, რომ აიძულებთ მათ შეკვეთა დროულად განათავსონ, ვარაუდობს ჩარლი. „დახურვის დაგვიანების ერთ-ერთი თვალსაჩინო მიზეზი არის შეფასების დროულად შეუკვეთა. ეს აიძულებს სესხის დამტკიცებას გადაიდო“.

3. ინსპექცია

ვივარაუდოთ, რომ ყველაფერი კარგად მიდის შეფასებასთან დაკავშირებით, კრედიტორი ასევე აპირებს სახლის შემოწმებას. მათგან ორია, სახლის შემოწმება და მავნებლების შემოწმება, თუმცა ყველა კრედიტორს არ სჭირდება ერთი მავნებლებისთვის. ამის მიზეზი ის არის, რომ თუ მყიდველი გადადის სახლში მავნებლების პრობლემის მქონე სახლში, მათ შესაძლოა მიატოვონ სახლი, რის გამოც კრედიტორს პასუხისმგებლობა დაეკისრება. თუ ინსპექტირებისას რაიმე არასწორია მითითებული, შემდგომმა გამოძიებამ და/ან გამყიდველთან ხელახლა მოლაპარაკებამ შეიძლება გამოიწვიოს შეფერხება.

”მე ყოველთვის მოვუწოდებ ჩემს კლიენტებს, რომ ჩაატარონ ყველა გამოკვლევა პროცესის დასაწყისში”, - ამბობს ჩარლი. ”შეიძლება გაიგოთ, როდესაც ინსპექტირებას ახორციელებთ, რომ ოთახი არ არის ნებადართული. თუ ეს ოთახი არ არის ნებადართული, ის შეიძლება არ ჩაითვალოს სახლის კვადრატულ მეტრზე, რაც პირდაპირ გავლენას მოახდენს სესხის მიღებაზე თუ არა.”

ზოგიერთი შესყიდვის შეთავაზება მოიცავს ინსპექტირების საგანგებო პუნქტს, რომელიც საშუალებას აძლევს მყიდველებს უკან დაიხიათ ჯარიმის გარეშე, თუ სახლის ინსპექტირება გამოავლენს სერიოზულ პრობლემებს. თუმცა, თუ თქვენს კონტრაქტს არ აქვს ეს პუნქტი, თქვენ შეიძლება დაკარგოთ თქვენი შრომით მიღებული ფული. თქვენ შეიძლება შეგეძლოთ ამ გადასახადების დაპირისპირება, მაგრამ ეს მხოლოდ მეტ შეფერხებას გამოიწვევს.

4. დაზღვევა

იცით, როგორ შეუძლია სადაზღვევო კომპანიამ უარი თქვას მანქანის დაზღვევაზე, რადგან მას აქვს ძალიან ბევრი პრეტენზია ან ზიანი? ისე, იგივე ეხება სახლებს. თუ მთავარი სადაზღვევო მოთხოვნა განხორციელდა სახლზე წინა სახლის მფლობელის მიერ, სადაზღვევო კომპანიებმა შეიძლება ჩათვალონ ეს ძალიან დიდ რისკად და, შესაბამისად, უარი თქვან მის დაზღვევაზე. კრედიტორები, როგორც წესი, მოითხოვენ, რომ შეინარჩუნოთ სახლის მესაკუთრეთა დაზღვევა, სანამ არ გადაიხდით იპოთეკას, ასე რომ, თუ არ ხართ ფულადი სახსრების მყიდველი, ეს შეიძლება იყოს გარიგების დამრღვევი.

ასევე, კრედიტორებმა შეიძლება მოითხოვონ, რომ შეიძინოთ საფრთხის დაზღვევა სახლის მფლობელის დაზღვევის გარდა, თუ თქვენი სახლი მდებარეობს მაღალი რისკის ზონაში. ასეთი დაზღვევა ჩვეულებრივ ძვირია. მნიშვნელოვანია, რომ რაც შეიძლება ადრე დაიწყოთ თქვენი შემოთავაზებული სახლის დაზღვევაზე გამოძიება, დასძენს Condor. „ყველა კრედიტორი მოითხოვს სესხის დამტკიცებამდე პოლიტიკის ამოქმედებას“, ასე რომ, თუ ამას ბოლო წუთამდე ვერ გააკეთებთ, დახურვას აუცილებლად შეაფერხებთ.

5. სათაურის ძიება

დაზღვევის გარდა, როგორც წესი, საჭიროა სათაურის ძებნა, რათა დარწმუნდეთ, რომ არავის აქვს იურიდიული პრეტენზია ქონებაზე. ეს შეიძლება იყოს ნებისმიერი სახელმწიფოდან ან IRS-დან გამყიდველის ნათესავებამდე. რაც ჩვეულებრივ მოყვება არის საკუთრების დაზღვევა, რომელიც გიცავთ ქონების მიმართ მომავალი პრეტენზიებისგან. თუ ჩხრეკის დროს აღმოჩენილია პრეტენზია ქონების წინააღმდეგ, ის უნდა მოგვარდეს, სანამ გააგრძელებთ.

„მზად იყავით, რომ თქვენს ადვოკატს მოლაპარაკება გაუწიოს გამყიდველის ადვოკატს, თუ რაიმე მოულოდნელი საკითხი გამოჩნდება სათაურის მოხსენების საფუძველზე“, გვირჩევს დევიდ რაიშერი, უძრავი ქონების ადვოკატი და აღმასრულებელი დირექტორი. Ლეგალური რჩევა. არც ისე იშვიათია პრობლემები, რომლებიც საჭიროებს გარკვევას ან სხვა მცირე პირობების არსებობას ხელახლა მოლაპარაკება მოხდა ახალი ფაქტების შესწავლის საფუძველზე, რომლებიც თავდაპირველად გაუგებარი იყო, როდესაც იყო თავდაპირველი შეთავაზება წარდგენილი. ამ ნივთებმა შეიძლება გამოიწვიოს შეფერხება, თუ ისინი მნიშვნელოვანი..

6. შეცდომები და შეუსაბამობები

სახლის წარმატებული შეფასება და ინსპექტირება ყოველთვის არ ნიშნავს, რომ სესხის დაუყოვნებლივ დამტკიცებას მიიღებთ. ზოგიერთ შემთხვევაში, დაფინანსება შეიძლება შემცირდეს თქვენი სესხის განაცხადში არსებული შეცდომებისა და უთანასწორობის გამო. ეს შეიძლება იყოს ისეთი რამ, როგორიცაა ახალი დავალიანება, შეცდომით დაშვებული დოკუმენტები, საპროცენტო განაკვეთების ზრდა, საკრედიტო ქულის ცვლილება, დასაქმება ან თუნდაც ოჯახური მდგომარეობის ცვლილება. რომელიმე მათგანი შეიძლება ნიშნავს თქვენი ფინანსური შესაძლებლობების ცვლილებას. მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ თქვენი განაცხადი არ წავა ანდერრაიტერთან, სანამ თქვენი დოკუმენტები არ დასრულდება და მაშინაც კი, შეუსაბამობა ნიშნავს, რომ თავიდან უნდა დაიწყოთ ყველაფერი.

7. კარგი რწმენის შეფასება

როდესაც თქვენ განათავსებთ შეთავაზებას ქონებაზე და ან იღებთ წინასწარ დამტკიცებულ სესხს, კრედიტორს მოელიან კეთილსინდისიერ შეფასებას, რომელიც განმარტავს სახლის დაფინანსებასთან დაკავშირებულ დახურვის ღირებულებას. ეს ძირითადად არის HUD 1 ფორმის უხეში პროექტი, ანუ ანგარიშსწორების ხარჯების განცხადება. კარგი რწმენის შეფასება მოსალოდნელია იყოს ახლო შეფასება, მაგრამ ზოგჯერ, კრედიტორები, როგორც წესი, იწვევენ კლიენტებს დაბალი შეფასებით. ასეთ ვითარებაში, კრედიტორების მიერ გადაჭარბებული გადასახადების გადახედვა ან ალტერნატიული დაფინანსების უზრუნველყოფა ასევე შეიძლება გამოიწვიოს შეფერხება.

• რჩევები სახლის დახურვისას შეფერხებების თავიდან ასაცილებლად

  • დაიწყეთ შეკითხვები სახლის მესაკუთრეთა დაზღვევაზე ადრე. ყველა კრედიტორი მოითხოვს სესხის დაფინანსებამდე პოლიტიკის ამოქმედებას.
  • ორჯერ შეამოწმეთ პროცესის დროს შექმნილი ყველა დოკუმენტი. რამდენიმე დამატებითი მომენტის დათმობა მართლწერის შეცდომებზე, არასწორი თანხების ან გამოტოვებული გვერდების განსახილველად დაზოგავს თქვენ დაგვიანების საათებს ან დღეებსაც კი.
  • არ გააკეთოთ რაიმე მნიშვნელოვანი ცვლილებები თქვენს ცხოვრებაში, თქვენს ფინანსებში ან თქვენს კრედიტში დახურვის პროცესში. ამან შეიძლება შეცვალოს თქვენი დავალიანება შემოსავლის თანაფარდობა თქვენი სესხის განაცხადის განმეორების, დაგვიანების ან უარყოფის გამომწვევი.
  • შეასრულეთ მოთხოვნა რეალტორის, გამსესხებლის და ყველა სხვა მხარის მიერ მოთხოვნილი ყველა დოკუმენტის შესახებ. ეს მარტივად ჟღერს, მაგრამ არ არის გავრცელებული; სინამდვილეში, რეალტორები და კრედიტორები სასიამოვნოდ გაკვირვებულნი არიან, როდესაც პოტენციური მყიდველები კარგად არიან მომზადებულნი.

  .

8. იპოთეკის ტიპი

ამ ეტაპზე უნდა აღინიშნოს, რომ არსებობს სხვადასხვა იპოთეკური სესხი, რომელთაგან ყველა გავლენას ახდენს იმაზე, თუ რამდენ ხანს სჭირდება დახურვა. ჩვეულებრივი სესხები, იპოთეკები, რომლებიც არ არის უზრუნველყოფილი სამთავრობო სააგენტოს მიერ, ჩვეულებრივ, დაახლოებით ოთხი კვირა სჭირდება დამუშავებას, FHA სესხები, იპოთეკები დაზღვეულია ფედერალური საბინაო ასოციაციას დაახლოებით ექვსი კვირა სჭირდება, ხოლო VA სესხებს, კრედიტორების მიერ გაცემული იპოთეკური სესხები და გარანტირებული აშშ-ს ვეტერანთა საქმეთა დეპარტამენტის მიერ შეიძლება დასჭირდეს კიდეც. უფრო გრძელი. თითოეულმა სესხმა შეიძლება გამოიწვიოს პოტენციური შეფერხებები თქვენი სიტუაციიდან გამომდინარე.

„ან FHA სესხი შეიძლება შეფერხდეს, თუ მსესხებელი მას ძალიან მალე მიმართავს გაკოტრების, ჩამორთმევის ან ყადაღის დადების შემდეგ“, - ამბობს კონდორი. როგორც წესი, მყიდველები FHA კატეგორიის ფარგლებში უნდა დაელოდონ სავალდებულო სეზონურ პერიოდს ახალ იპოთეკაზე განაცხადის გაკეთებამდე. ჩვეულებრივი იპოთეკური სესხის დაგვიანება შეიძლება მიეკუთვნებოდეს „პრობლემებს, როგორიცაა კრედიტორთან განაცხადების დიდი რაოდენობა, სესხის არასრული ან არაზუსტი განაცხადი ან დამხმარე დოკუმენტაცია“. VA სესხებისთვის, არსებობს კიდევ რამდენიმე მიზეზი შესაძლო დაგვიანებისთვის: ა) დამატებითი დოკუმენტაცია, მინიმალური ქონების ჩათვლით მოთხოვნები, ბ) VA შემფასებლების ნაკლებობა“ და გ) სამხედრო მოსამსახურეობის დამადასტურებელი სერთიფიკატი სერვისი.

9. სხვადასხვა გაუთვალისწინებელი შემთხვევები

სახლის დახურვის პროცესი არ არის ყველა ნომერი და რეგულაცია. ზოგჯერ, ერთი შეხედვით ტრივიალური გაუთვალისწინებელი შემთხვევები, როგორიცაა ცუდი საბოლოო გავლა, სადაც წინა მფლობელმა ნაგავი დატოვა ყველგან, ან უფრო მნიშვნელოვანმა, როგორიცაა განქორწინება ან მომლოდინე გაყიდვა, ასევე შეიძლება გავლენა იქონიოს მოსალოდნელ დახურვაზე თარიღი. სხვა დროს ეს შეიძლება იყოს დღესასწაულების, ფედერალური არდადეგების ან, თამამად ვთქვათ, პანდემიის შედეგად. ეს სიტუაციები ჩვეულებრივ ნიშნავს, რომ თქვენი სახლის დახურვის პროცესში ჩართული პირები და მარეგულირებელი ორგანოები ვერ შეძლებენ მუშაობას. ასევე იშვიათია შემთხვევები, როდესაც გამყიდველი ბოლო წუთს უკან იხევს, რითაც კიდევ უფრო აჭიანურებს დახურვის პროცესს.

10. ბოლო წუთების ცვლილებები

როგორც კი გამსესხებელი იძლევა საბოლოო დამტკიცებას, რჩება იპოთეკის დახურვა, მაგრამ ჯერ ცეკვაზე არ მიხვიდეთ. როგორც მყიდველი, მიზანშეწონილია არ შეცვალოთ არაფერი თქვენს ჩანაწერში დახურვის დასრულებამდე. ჩვენ ვსაუბრობთ სამუშაოს ცვლილებებზე, ავეჯის შეფერხებაზე, მანქანის ყიდვაზე და საკრედიტო ბარათით გადახდებზე. არსებითად, რომელიმე ამ მნიშვნელოვანმა ცვლილებამ შეიძლება შეცვალოს თქვენი ვალი-შემოსავლის თანაფარდობა, რაც აიძულებს თქვენს კრედიტორს „გააკეთოს ანდერრაიტინგის პროცესი“, ამბობს კონდორი. მხოლოდ სესხის დაფინანსების შემდეგ შეიძლება ჩაითვალოს საბოლოო. თუ თქვენ ახდენთ უკვე შეძენილ სახლზე რეფინანსირებას და ვფიქრობ, რომ არა, დახურვა სულაც არ ნიშნავს დასასრულს, არის სამი დამატებითი სამუშაო დღე - დროის მონაკვეთი, რომელიც ცნობილია როგორც შეწყვეტის პერიოდი - რაც სახლის მფლობელს საშუალებას აძლევს შეცვალოს აზრი და/ან გააუქმოს სესხი, მაგრამ ეს სრულიად განსხვავებულია. თემა.

მაშ ასე, თქვენ წახვალთ. სახლის ყიდვა საინტერესო დროა. ლოდინის დრო შეიძლება იყოს დამღლელი და დამღლელი. მაგრამ თუ ამ ნაბიჯებს ყურადღებას მიაქცევთ, გასაღებებს ცოტა ადრე მოგეცემათ.