Så du bestemte deg til slutt for å droppe utleie og kjøpe deg et hjem. Du har delt drinker med eiendomsmeglere, stønnet gjennom mange åpne hus, og ga sannsynligvis mer enn noen få sideblikk til seerne som ser ut til å være der bare for informasjonskapslene. Etter alt arbeidet la du endelig inn et tilbud som ble akseptert, og nå venter du på stenging og lurer på hvorfor det tar så lang tid.
Et av spørsmålene de fleste førstegangskjøpere pleier å stille er: "Hvor lang tid tar det å stenge et hus?" Sannheten er at det ikke er et definitivt svar. Vanligvis tar det 30-60 dager. Men mellom tilbudet ditt, lånegodkjenning, og deponering, det er mange hendelser og beredskaper som kan oppstå for å forstyrre denne tidsrammen.
"Når tilbudet ditt blir akseptert, generelt sett, er de fleste lånebetingelsene omtrent 17 dager" sier Yawar Charlie, direktør for eiendom i Aaron Kirkman Group. Dette betyr at kjøperen har 17 dager på seg til å levere nødvendige papirer til garantisten for å få lånet godkjent”.
Så snart den endelige godkjenningen for et lån kommer inn, kan deponeringen – eller dokumentasjonen for tredjepartslån – lukkes i løpet av få dager. Ytterligere hendelser som uløste skader på eiendom, siste gjennomgang av problemer og forespørsler i siste liten om ytterligere dokumentasjon fra utlåner kan føre til forsinkelser. Kontanttransaksjoner har vanligvis en tendens til å gå raskere fordi kjøperen ikke alltid er underlagt betingede situasjoner som utlåners godkjenning, vurderinger, inspeksjoner eller forhandlinger om reparasjoner. Hus finansiert med boliglån har en tendens til å ta litt lengre tid. Fra det tidspunkt et tilbud er gitt, og frem til den endelige lukkingen, sier Charlie, «er det viktig at alle partene forblir i beredskap for å gi dokumentasjon i tide, ellers kan deponeringen være forsinket».
Her er 10 faktorer som bidrar til forsinkelser i hjemmestenging - og hvordan du kan komme foran dem.
Å stenge et hus: 10 faktorer som fremskynder eller bremser prosessen
1. Kontanter eller forhåndsgodkjenning
Hvor lang tid som trengs for å stenge et hjem, avhenger i stor grad av hvor mye grønt du har til rådighet - eller av utlåneren din, forutsatt at du ikke har kontanter. Dette er fordi et par ting må passes på før et boliglån gis til noen.
En av måtene å omgå dette på er å "bli forhåndsgodkjent selv før du begynner ditt boligsøk" råder Karen Condor, en boligforsikrings- og eiendomsspesialist med Expert forsikring anmeldelser. For å gjøre dette, må du møte en utlåner som vil sjekke kreditten din og bekrefte dokumentasjonen din for å godkjenne et spesifikt lånebeløp for en tidsperiode. Merk at en forhåndsgodkjenning er forskjellig fra og mer verdifull enn en forhåndskvalifisering som bare er en evaluering av en kjøpers kredittverdighet brukt til å bestemme et estimat av beløpet han eller hun har råd til låne.
2. Takseringen
Hvis du ikke allerede har et forhåndsgodkjenningsbrev, er det helt greit. Men du bør være forberedt på å vente litt lenger. Før en utlåner godkjenner lånet ditt, må det gjøres en vurdering av boligen enten for å være sikker det er virkelig verdt det du betaler, eller at du ikke ber om ekstra penger til f.eks. telefonen din regning. Dette gjør det lettere for tap å dekkes inn i fremtiden, forutsatt at en foreclosure skjer.
Hvis taksten kommer inn for lav, må selgeren enten redusere prisen eller du må betale differansen kontant. Det er mulig å få en annen vurdering fra en annen takstmann siden vurderinger mer eller mindre er en meningsfull oppfatning trukket ut av data.
Uansett vil det å reforhandle med selgeren eller få en annen takstmann koste deg ekstra tid. Selv om du er ansvarlig for å betale regningen, vil vurderingen bli bestilt av utlåner, så sørg for at du skyver dem til å legge inn bestillingen i tide, foreslår Charlie. "En av de fremtredende årsakene til forsinkelsen i stengningen er manglende bestilling av takseringen i tide. Det tvinger lånegodkjenningen til å bli forsinket”.
3. Inspeksjonen
Forutsatt at alt går bra med takseringen, kommer utlåner også til å bestille en befaring av boligen. Det er to av dem, hjemmeinspeksjon og skadedyrinspeksjon, selv om ikke alle långivere krever en for skadedyr. Grunnen til dette er at hvis en kjøper flytter inn i et hjem med et skadedyrproblem, kan de muligens forlate hjemmet, og etterlate utlåner ansvarlig. Dersom noe blir merket som feil under befaringen, kan ytterligere undersøkelser og/eller reforhandlinger med selger føre til forsinkelser.
"Jeg oppfordrer alltid kundene mine til å gjøre alle sine undersøkelser tidlig i prosessen," sier Charlie. "Du kan finne ut mens du gjør inspeksjoner at et rom ikke er tillatt. Hvis det rommet ikke er tillatt, kan det hende at det ikke teller mot kvadratmeterne til boligen, noe som direkte kan påvirke om du får lånet ditt eller ikke.»
Noen kjøpstilbud inkluderer en beredskapsklausul for inspeksjon som gjør det mulig for kjøpere å trekke seg tilbake uten straff dersom boliginspeksjonen avslører alvorlige problemer. Hvis kontrakten din ikke har denne klausulen, kan du ende opp med å tape dine hardt opptjente penger. Du kan kanskje bestride disse kostnadene, men det vil bare føre til flere forsinkelser.
4. Forsikring
Du vet hvordan et forsikringsselskap kan nekte å forsikre en bil fordi den har for mange krav eller skader? Vel, det samme gjelder hus. Hvis et større forsikringskrav har blitt fremsatt på en bolig av en tidligere huseier, kan forsikringsselskapene vurdere det som for stor risiko og derfor nekte å forsikre det. Långivere krever vanligvis at du opprettholder huseierforsikring til du har betalt ned boliglånet, så med mindre du er en kontantkjøper, kan dette være en avtalebryter.
Långivere kan også kreve at du kjøper fareforsikring i tillegg til huseiers forsikring hvis boligen din ligger i et høyrisikoområde. Denne typen forsikring er vanligvis dyr. Det er viktig å starte forespørsler om din foreslåtte boligforsikring så tidlig som mulig, legger Condor til. "Alle långivere krever at en policy er i kraft før de godkjenner et lån", så å ikke gjøre det til siste minutt vil definitivt forsinke lukkingen.
5. Tittelsøket
Bortsett fra forsikringen, er det vanligvis nødvendig med et tittelsøk for å sikre at ingen har et rettslig krav på eiendommen. Dette kan være hvem som helst fra staten eller skattemyndighetene til selgerens slektninger. Det som vanligvis følger er eiendomsforsikring, som beskytter deg mot eventuelle fremtidige krav på eiendommen. Hvis det under søket oppdages et krav mot eiendommen, må det løses før du kan fortsette.
"Vær forberedt på å få advokaten din til å forhandle med selgerens advokat hvis noen overraskelsesproblemer dukker opp basert på tittelrapporten" råder David Reischer, eiendomsadvokat og administrerende direktør i Juridisk råd. Det er ikke uvanlig å ha problemer som må ryddes opp i eller andre små forhold som må være reforhandlet basert på å lære nye fakta som i utgangspunktet ikke ble forstått da det opprinnelige tilbudet var sendt inn. Disse elementene kan forårsake en forsinkelse hvis de er betydelige.
6. Feil og avvik
En vellykket boligvurdering og inspeksjon betyr ikke alltid at du får lånet ditt godkjent umiddelbart. I noen tilfeller kan finansiering falle gjennom på grunn av feil og ulikheter i lånesøknaden din. Det kan være alt som ny gjeld, feildokumenter, økte renter, endringer i kredittscore, sysselsetting eller til og med endringer i sivilstatus. Begge deler kan bety en endring i din økonomiske evne. Det er viktig å merke seg at søknaden din ikke vil gå til garantisten før dokumentene dine er ferdige, og selv da vil et avvik bety at du må begynne på nytt.
7. Et god tro-estimat
Når du gir et tilbud på en eiendom og eller blir forhåndsgodkjent for et lån, forventes utlåner å gi et Good Faith Estimat som forklarer sluttkostnaden forbundet med å få finansiering på en bolig. Dette er i utgangspunktet et grovt utkast til HUD 1-skjemaet, det vil si en oppgjørskostnad. The Good Faith Estimat forventes å være et nært estimat, men noen ganger har långivere en tendens til å trekke inn kunder med lave estimater. I en slik situasjon kan det også føre til forsinkelser å få utlåner til å revidere de overdrevne kostnadene eller sikre alternativ finansiering.
-
Tips for å unngå forsinkelser ved stenging av hus
- Start forespørsler om huseierforsikring tidlig. Alle långivere krever at en policy er i kraft før finansiering av et lån.
- Dobbeltsjekk alle dokumenter som er opprettet under prosessen. Hvis du bruker noen ekstra øyeblikk på å se etter stavefeil, feil beløp eller manglende sider, vil du spare timer eller til og med dager med forsinkelser.
- Ikke gjør noen store endringer i livet ditt, din økonomi eller kreditt under avslutningsprosessen. Dette kan endre din Gjeld til inntektsforhold utløser omgjøring, forsinkelse eller avslag på lånesøknaden din.
- Oppfyll forespørselen om alle dokumenter som er bedt om av en eiendomsmegler, utlåner og alle andre parter. Dette høres enkelt ut, men det er ikke vanlig; Faktisk blir eiendomsmeglere og långivere positivt overrasket når potensielle kjøpere er godt forberedt.
.
8. Type boliglån
Det bør bemerkes, på dette tidspunktet, at det er en rekke boliglån som alle har en effekt på hvor lang tid det tar å stenge. Konvensjonelle lån, boliglån som ikke er sikret av et offentlig byrå, tar vanligvis omtrent fire uker å behandle, FHA-lån, boliglån forsikret av Federal Housing Association tar omtrent seks uker, mens VA-lån, boliglån utstedt av långivere og garantert av US Department of Veteran Affairs kan ta enda lengre. Hvert lån kan forårsake potensielle forsinkelser avhengig av situasjonen din.
«An FHA lån kan bli forsinket hvis en låntaker søker om det for tidlig etter konkurs, tvangsutleggelse eller tvangsskjøte, sier Condor. Vanligvis forventes kjøpere innenfor FHA-kategorien å vente en obligatorisk krydderperiode før de søker om et nytt boliglån. Forsinkelser med konvensjonelle boliglånsforsinkelser kan tilskrives "problemer som et høyt antall søknader hos utlåner, og ufullstendig eller unøyaktig lånesøknad eller støttende papirarbeid". For VA-lån er det noen flere grunner til mulige forsinkelser: a) ekstra papirarbeid, inkludert Minimum Property Krav, b) mangel på VA-takstmenn" og c) bevis på et kvalifikasjonsbevis for å bekrefte militær service.
9. Diverse beredskap
Hjemstengingsprosessen er ikke alle tall og forskrifter. Noen ganger tilsynelatende trivielle hendelser som en dårlig siste gjennomgang, der den forrige eieren forlot søppel overalt, eller mer betydelige som en skilsmisse eller et ventende salg kan også påvirke den forventede avslutningen Dato. Andre ganger kan det være som følge av festligheter, føderale høytider eller, tør vi si, en pandemi. Disse situasjonene betyr vanligvis at enkeltpersoner og tilsynsorganer som er involvert i hjemmelukkingsprosessen, ikke kan jobbe. Det er også sjeldne tilfeller hvor selgeren trekker seg tilbake i siste liten, og dermed forsinker avslutningsprosessen ytterligere.
10. Endringer i siste liten
Når en utlåner gir den endelige godkjenningen, er det som gjenstår å stenge på boliglånet, men ikke gå i gang med dansen ennå. Som kjøper er det tilrådelig å ikke endre noe på posten din før stengingen er fullført. Vi snakker jobbbytte, møbelopplegg, bilkjøp og forsømte kredittkortbetalinger. I hovedsak kan alle disse store endringene endre gjeld-til-inntektsforholdet ditt, og tvinge långiveren din til å "gjøre om underwriting-prosessen", sier Condor. Først etter at lånet er finansiert kan det anses som endelig. Hvis du refinansierer en allerede kjøpt bolig, og jeg antar at du ikke er det, markerer ikke avslutningen nødvendigvis slutten, det er tre ekstra virkedager – et tidsrom kjent som angrefristen - som gir huseieren en sjanse til å ombestemme seg og/eller kansellere lånet, men det er en helt annen emne.
Så der går du. Å kjøpe bolig er en spennende tid. Ventetidene kan være uutholdelige og utmattende. Men hvis du legger merke til disse trinnene, vil du få utlevert nøklene litt tidligere.
