Den gjennomsnittlige førstegangs boligkjøper setter ned 6 % av eiendommens verdi til lukking, ifølge Eiendomsmeglernes landsforening. Så på et $300.000-hus, for eksempel, vil en typisk kjøper spare $18.000 før de blir eiendomseiere. Og for å dekke 20% av salgsprisen? Du må skrape sammen en kule $60 000.
Selve størrelsen på en forskuddsbetaling skaper en gåte, spesielt for de som sparer til sitt første hjem. Du vil sannsynligvis ikke at pengene skal bli utsatt for aksjemarkedets luner, som kan ta en dukkert i det øyeblikket du finner drømmehjemmet ditt. Men du er sannsynligvis ikke gal etter at pengene dine sitter på en konto som genererer en syltynn rente heller.
Så hvor bør jeg beholde forskuddsbetalingen min?
Så hvor er det beste stedet å betale forskudd? Vel, det avhenger av to kritiske faktorer, ifølge Dan Herron, eier av gebyr-basert Elemental Wealth Advisors i San Luis Obispo, California: Den første er tidslinjen din for å foreta et boligkjøp. Den andre er din toleranse for risiko.
Dessverre beveger vekstpotensialet og volatiliteten seg i samme retning, noe fremtidige boligkjøpere må tenke på når de vurderer aksjer og andre verdipapirer. "Hvis å ha de pengene investert får dem til å miste søvn, bør de være konservative og holde dem på en høyavkastningssparekonto," sier Herron.
Ikke la navnet lure deg. I dette lavrentemiljøet, ikke forvent noen gigantiske avkastninger fra disse nettsparingene kjøretøy — Ally og Marcus tilbyr begge 0,50 % APY for øyeblikket (selv om det sannsynligvis slår banken din ned gate). Men fordi de fleste sparekontoer er FDIC-forsikret, er rektor trygg som en kattunge.
Hva med å bruke investeringskontoer?
For de som er litt mer modige, eller har en lengre periode før de kjøper, kan det å allokere deler av boligkjøpspengene til investeringer bidra til å øke oppsiden, sier Herron. Resten bør stå på en sparekonto som skaper en ballast for meglerfondene dine.
Hvis du har et vindu på 3 til 5 år før du kjøper, anbefaler Herron å styre investeringsdelen av forskuddsbetalingen mot mer konservative investeringer som høyverdige obligasjoner (Herron liker iShares Core U.S. Aggregate Bond ETF og Vanguard Total Bond Market ETF) og kommunaleobligasjonsfond (for eksempel Vanguard Tax-Exempt Bond ETF eller iShares National Muni Bond ETF).
Hvilket fond som er mest fornuftig avhenger i stor grad av skatteklassen din. Fordi renten som munis betaler vanligvis er fritatt for føderal skatt, får husholdninger i høyere parentes generelt en større fordel av disse statsobligasjonene enn lavinntektstakere. Herron sier at han også liker å innlemme kortsiktige obligasjonsfond i sine kundeporteføljer for å redusere volatiliteten fra fremtidige renteøkninger.
Og folk med et litt lengre vindu - si 5 til 10 år? Selv om de er mer volatile på kort sikt, gir det potensialet for saftigere belønninger å legge til et diversifisert aksjefond i blandingen din. Et annet alternativ: fond med lav volatilitet som investerer i et bredt spekter av aksjer, men søker en jevnere ytelse enn S&P 500 som helhet. Vanligvis ligger disse midlene etter markedet under en oppgang, men demper slaget når ting går i den andre retningen. Det er en avveining mange fremtidige boligkjøpere ville være villige til å gjøre.
Hva gjelder det riktige forholdet mellom sparing og investeringer? "Alt avhenger av hvor mye kjøperen ønsker å risikere," sier Herron. Jo mer penger du bidrar med til aksjer og obligasjoner, jo mer kan beholdningen din svinge.
Hver gang du bruker meglerkontoer, er det viktig å tenke på de potensielle skattekonsekvensene. Dette er nok en grunn til at du sannsynligvis vil styre unna investeringer dersom boligkjøp er rett i horisonten, sier Herron. I tillegg til å utsette deg selv for potensielle markedssvingninger, må du betale den mer straffbare kortsiktige kapitalgevinstskatten på alt du selger på under ett år, og kutte inn i nettoinntektene dine. Så du setter deg virkelig i et økonomisk ingenmannsland.
Hvor mye bør du sette ned på et hus, uansett?
Kjøpere med anstendig kreditt kan ofte ta et boliglån med så lite som 3 % ned - og med noen programmer, enda mindre. Hvorvidt å ta på et større lån er det økonomisk kloke spillet er en annen sak.
Det store spørsmålet er om du virkelig har råd til de løpende kostnadene ved huseierskap når du signerer sluttpapirene. En lavere nedbetaling betyr en større månedlig boliglånsbetaling, noe som kan være en stor belastning for førstegangskjøpere.
"Jeg anbefaler vanligvis at du prøver å få en betaling som er nær det du betaler i husleie allerede," legger Heron til. "Dette gjør overgangen fra å betale husleie til å betale et boliglån ganske enkel."
Men det betyr å beholde din Total månedlige utgifter, inkludert gebyrer du legger i depot, omtrent det samme. I tillegg til selve boliglånsbetalingen, må du gjøre rede for:
- Boliglånsforsikring (hvis du legger ned mindre enn 20%)
- Eiendomsskatt
- HOA-avgifter
- Huseierforsikring
- Reparasjoner (vanligvis 1-2 % av kjøpesummen hvert år)
Du vil også tenke på effekten av et boligkjøp på dine andre økonomiske mål, sier Herron. Kan du for eksempel gjøre husbetalingene og fortsette å finansiere pensjonskontoen din eller barnets 529? Og hvis du dypper ned i nødfondet ditt for å betale forskuddet, hvor lang tid vil det ta å fylle på disse midlene?
"Det er viktig at du virkelig forstår virkningen av et boligkjøp påvirker din økonomiske velvære," sier Herron. "Det er ikke som et par sko som du kan returnere hvis du ikke liker dem lenger."
