Dacă ați luat un credit ipotecar cu un an sau doi în urmă, există șanse mari să deschideți un Budweiser pentru a sărbători incredibilul dvs. rata dobânzii.
Avanză rapid până astăzi, iar împrumuturile pentru locuințe sunt și mai ieftine. În momentul scrierii acestui articol, ratele medii la un credit ipotecar pe 30 de ani sunt în intervalul sub 3%, lucru care părea de neconceput chiar și acum un deceniu. Dacă sunteți ca mulți proprietari, s-ar putea să vă întrebați: Ar trebui să-mi refinanțăm creditul ipotecar acum?
În timp ce tranzacționarea împrumutului dvs. pentru locuință existent cu unul cu dobândă mai mică poate părea un apel ușor, experții spun că, la fel ca acești roboți deghizați, refinanțarea creditelor ipotecare înseamnă mai mult decât se întâmplă. ochiul. Deoarece trebuie să plătești costuri substanțiale ori de câte ori faci un refi, trebuie să te uiți dacă plata lunară mai mică compensează asta pe termen lung. Nu este adevărat în toate cazurile. Iată ce trebuie să știți.
A refinanța sau a nu refinanța ipoteca?
Aceasta este într-adevăr întrebarea. Refinanțarea în acest moment este probabil să vă pună într-un împrumut cu rate mai mici, mai ales dacă scorul dvs. FICO este pe un teritoriu bun sau excelent. Dar, din păcate, multe dintre aceleași costuri de închidere pe care le-ați plătit pentru creditul ipotecar inițial cresc din nou când refinanțați.
Printre cheltuielile pe care probabil le veți întâmpina: o taxă de inițiere a împrumutului care acoperă costurile de subscriere și procesarea ipotecii, o taxă pentru serviciile de titlu și o taxă pentru o evaluare actualizată a proprietate. În funcție de împrumutul dvs., este posibil să pierdeți dobânda plătită în avans, sau „puncte”, pentru a începe.
Potrivit gigantului creditelor ipotecare Freddie Mac, costurile medii de închidere sunt de aproximativ 5.000 USD la nivel național. Aceste cifre pot varia destul de mult în funcție de valoarea împrumutului și de alți factori, dar în cele mai multe cazuri sunt suficient de mari pentru a avea un impact asupra deciziei tale.
Deci, când are sens să profităm de ratele ipotecare mai mici, exact? Din nefericire pentru cei disclinați la matematică, asta necesită să faci puțină algebră pentru a-ți da seama dacă reducerea plății ipotecare îndeplinește sau depășește costurile pe care le suporti în avans. Concluzia: ar trebui să plănuiți să rămâneți în casa dvs. cel puțin atât timp cât este nevoie pentru a ajunge la plata taxelor de închidere.
„O refinanțare este mai avantajoasă cu cât este mai mare diferența dintre numărul de ani necesari pentru a ajunge la rentabilitate în comparație cu numărul de ani pe care proprietarul se așteaptă să trăiască în casă”, spune Marla Chambers, un planificator financiar senior cu Consilierii Buckingham în Dayton, Ohio.
Luați, de exemplu, un credit ipotecar care urmează să fie plătit în 15 ani la 2.000 USD pe lună (excluzând escrow) care poate fi refinanțat într-un nou împrumut pe 15 ani la 1.800 USD pe lună. Pragul de rentabilitate ar fi de 16 luni dacă costurile de închidere ar fi totalizat 3.200 USD.
Una dintre greșelile pe care debitorii le fac adesea este însă să compare plățile lunare ale împrumuturilor pentru credite ipotecare cu termeni diferiți. Dacă mai aveți doar 10 ani de la împrumutul actual și refinanțați într-un credit ipotecar pe 30 de ani care se răspândește dacă vă plătiți cu 20 de ani suplimentari, pragul dvs. de rentabilitate va părea mai rapid decât este de fapt.
Din acest motiv, Chambers recomandă calcularea plății lunare pentru rata dobânzii refi folosind același număr de luni ca și împrumutul actual, chiar dacă data plății va fi de fapt ulterioară. În acest fel, obțineți o comparație adevărată de la mere la mere.
Încasarea capitalurilor proprii
Desigur, obținerea unei rate mai mici a dobânzii nu este singurul motiv pentru care s-ar putea să vă gândiți să vă refaceți ipoteca. Proprietarii pot decide că doresc o durată diferită a împrumutului – de exemplu, înlocuirea unui credit ipotecar pe 30 de ani cu un împrumut pe 15 ani. Sau ar putea prefera un alt tip de împrumut, cum ar fi schimbarea unui produs cu rată ajustabilă cu unul fix.
O altă opțiune populară: Efectuarea unei refinanțări cash-out, în care iei un împrumut nou, mai mare, pentru a pune mâna pe niște bani verzi în plus. În timp ce folosirea casei dvs. ca bancomat poate părea o decizie ușoară când tarifele sunt atât de atractive, dvs s-ar putea să se uite la o plată lunară mai mare după aceea, care ar putea împiedica alte activități financiare obiective.
Wesley Stien, un planificator cu taxe din Arlington, Virginia, avertizează că nu este vorba doar de cuplul care duce banii la cel mai apropiat Mercedes. dealer care poate cădea într-o capcană – este, de asemenea, împrumutatul bine intenționat care îl folosește pentru a plăti datoria cardului de credit doar pentru a acumula noi solduri. „Nu au abordat problema de bază”, spune el.
În loc să îți folosești capitalul o singură dată, Stien recomandă să-ți împletești refi într-o strategie generală care să te apropie de obiectivele tale financiare pe termen lung. Dacă nu aveți un plan pentru a nu da datorii, convertirea capitalului propriu în numerar este un joc periculos.
Câteva sfaturi de refinanțare ipotecare de care trebuie să țineți cont
Aplicarea pentru o refinanțare a unui credit ipotecar nu este ceva în care veți dori să săriți cu capul întâi, cel puțin dacă doriți să obțineți cea mai bună ofertă posibilă. Pentru a face asta, va trebui să aveți un plan de joc.
Una dintre cheile aici este să-ți faci timpul corect. Chambers vă sugerează să lucrați la un refi înainte de a schimba locul de muncă, de exemplu, astfel încât să puteți demonstra un istoric de lucru constant și să îi relaxați pe creditori cu privire la capacitatea dvs. de a le rambursa.
Ea susține, de asemenea, obținerea scorului dvs. de credit în formă maximă, lucru care poate dura săptămâni sau chiar luni de lucru. Înainte de a solicita un împrumut, consultați rapoartele dvs. de credit de la cele trei birouri – TransUnion, Equifax și Experian – și abordați orice informații negative care ar fi putut ajunge acolo din greșeală.
De asemenea, veți dori să vă aflați în zonele pe care FICO tinde să le cântărească foarte mult. „Lucrați la creșterea scorului înainte de a aplica pentru un credit ipotecar, plătind soldurile cardurilor de credit și efectuând plăți lunare la timp a datoriilor”, spune Chambers.
Ca și în cazul oricărei achiziții mari – și nu devin cu mult mai mari decât un nou credit ipotecar – una dintre chei este cumpărăturile. Stien sugerează să contactați cel puțin doi creditori, fie că sunt companii de credit ipotecar de renume sau uniuni de credit locale, pentru a vă asigura că obțineți cea mai bună ofertă.
Site-urile web precum LendingTree reprezintă o modalitate rapidă de a analiza mai multe oferte de împrumut, deși Stien sugerează un loc mai puțin probabil pentru cumpărături de comparație: Costco. Da, acea Costco. Angrosista serviciu de cumpărături ipotecare limitează costurile de închidere pentru membrii săi – acestea nu vor depăși 250 USD pentru cei de la nivel executiv sau 550 USD pentru membrii Gold Star. Nu este momentul să lăsăm pietre neîntorsătate.
Orice creditor de renume vă va oferi un document de trei pagini Estimarea împrumutului care prezintă aproape toate lucrurile cheie pe care trebuie să le știți, cum ar fi rata dobânzii, plata lunară, o listă completă a costurilor de închidere pe care va trebui să le plătiți și orice puncte pe care doresc să le acordați.
Rețineți că un creditor poate avea o rată mai mică, dar costuri de închidere mai mari în comparație cu o altă ofertă. Veți dori să țineți cont de toate aceste lucruri atunci când vă dați seama care dintre ele reprezintă cea mai bună ofertă pe termen lung, spune Stien.
Deși veți plăti aceeași sumă în taxe pe proprietate, indiferent de banca pe care o alegeți, nu este nimic stabilit în piatră când vine vorba de elemente rând, cum ar fi comisionul de inițiere, pe care creditorul îl împarte de obicei ca procent din împrumut Cantitate. Dacă vreuna dintre taxe pare neregulată în comparație cu celelalte, ar putea fi timpul să vă perfecționați abilitățile de negociere. S-ar putea să economisiți doar câțiva dolari în acest proces.
