Итак, вы наконец решили отказаться от аренды и купи себе дом. Вы поделились напитками с риелторы, простонал во многих открытых домах и, вероятно, бросил косой взгляд на зрителей, которые, кажется, пришли сюда только ради печенья. После всей работы вы наконец сделали предложение, которое было принято, и теперь вы ждете закрытия и недоумеваете, почему это занимает так много времени.
Один из вопросов, который чаще всего задают покупатели жилья впервые: «Сколько времени нужно, чтобы закрыть дом?» Правда в том, что однозначного ответа нет. Обычно это занимает 30-60 дней. Однако между вашим предложением одобрение кредита, и условное депонирование, существует множество событий и непредвиденных обстоятельств, которые могут нарушить эти временные рамки.
«Как правило, после принятия вашего предложения срок действия большинства условных займов составляет около 17 дней», - говорит Явар Чарли, директор по недвижимости Aaron Kirkman Group. Это означает, что у покупателя есть 17 дней, чтобы предоставить андеррайтеру необходимые документы для утверждения ссуды ».
Как только будет получено окончательное одобрение ссуды, условное депонирование - или сторонняя ссудная документация - может быть закрыта в течение нескольких дней. Однако дополнительные события, такие как неразрешенный материальный ущерб, окончательное решение проблем и последние запросы кредитора на дополнительную документацию, могут вызвать задержки. Операции с наличными, как правило, проходят быстрее, потому что покупатель не всегда зависит от непредвиденных обстоятельств, таких как одобрение кредитора, оценка, проверки или переговоры о ремонте. Дома, финансируемые за счет ипотеки, обычно занимают немного больше времени. Чарли говорит, что с момента внесения предложения до его окончательного закрытия «важно, чтобы все стороны остаются в режиме ожидания для своевременного предоставления документации, в противном случае условное депонирование может быть задерживается".
Вот 10 факторов, которые способствуют задержкам закрытия домов, и как их избежать.
Закрытие дома: 10 факторов, ускоряющих или замедляющих процесс
1. Наличные или предварительное одобрение
Время, необходимое для закрытия дома, во многом зависит от того, сколько зелени у вас под рукой - или от вашего кредитора, если у вас нет денег. Это связано с тем, что перед тем, как кому-либо выдать жилищный заем, необходимо позаботиться о нескольких вещах.
Один из способов обойти это - «получить предварительное разрешение еще до того, как вы начнете поиск дома», - советует Карен Кондор специалисту по страхованию жилья и недвижимости с Экспертные страховые обзоры. Для этого вам нужно встретиться с кредитором, который проверит ваш кредит и подтвердит вашу документацию, чтобы утвердить конкретную сумму кредита на определенный период времени. Обратите внимание, что предварительное утверждение отличается и более ценно, чем предварительная квалификация, которая является просто оценка кредитоспособности покупателя, используемая для определения суммы, которую он может позволить себе одолжить.
2. Оценка
Если у вас еще нет письма с предварительным одобрением, ничего страшного. Но будьте готовы подождать еще немного. Прежде чем кредитор одобрит вашу ссуду, необходимо будет провести оценку дома, чтобы убедиться, что это действительно стоит того, что вы платите, или того, что вы не просите лишних денег, например, за свой телефон законопроект. Это облегчает возмещение убытков в будущем, если произойдет потеря права выкупа.
Если оценка окажется слишком низкой, продавцу придется либо снизить цену, либо вам придется оплатить разницу наличными. Возможно получить второе мнение от другого оценщика, поскольку оценки являются более или менее самоуверенным мнением, основанным на данных.
В любом случае повторные переговоры с продавцом или привлечение другого оценщика потребуют дополнительного времени. Хотя вы несете ответственность за оплату счета, оценка будет заказана кредитором, поэтому убедитесь, что вы подтолкнули его разместить заказ вовремя, - предлагает Чарли. «Одной из главных причин задержки закрытия является несвоевременный заказ оценки. Это вынуждает откладывать одобрение кредита ».
3. Инспекция
Если с оценкой все идет хорошо, кредитор также заказывает осмотр дома. Есть два из них: домашний осмотр и проверка на вредителей, хотя не все кредиторы требуют один для вредителей. Причина этого в том, что, если покупатель переезжает в дом, где есть вредители, он может покинуть дом, в результате чего кредитор будет нести ответственность. Если во время проверки что-либо будет замечено как неправильное, дальнейшее расследование и / или повторные переговоры с продавцом могут вызвать задержки.
«Я всегда рекомендую своим клиентам проводить все расследования на ранних этапах процесса», - говорит Чарли. «Во время осмотра вы можете узнать, что в комнату нельзя попасть. Если эта комната не разрешена, она не может засчитываться в квадратные метры дома, что может напрямую повлиять на то, получите ли вы ссуду или нет ».
Некоторые предложения о покупке включают оговорку о непредвиденных обстоятельствах осмотра, которая позволяет покупателям отказаться от покупки без штрафа, если осмотр дома выявит серьезные проблемы. Однако, если в вашем контракте нет этого пункта, вы можете потерять с трудом заработанные деньги. Вы можете оспорить эти обвинения, но это приведет только к большим задержкам.
4. Страхование
Вы знаете, как страховая компания может отказать в страховании автомобиля, потому что у него слишком много претензий или повреждений? То же самое и с домами. Если предыдущий домовладелец подал крупный страховой иск на дом, страховые компании могут посчитать это слишком большим риском и поэтому откажутся его застраховать. Кредиторы обычно требуют, чтобы вы обеспечивали страхование домовладельцев до тех пор, пока вы не выплатите ипотечный кредит, поэтому, если вы не покупаете полностью наличными, это может помешать сделке.
Кроме того, кредиторы могут потребовать, чтобы вы приобрели страховку от несчастных случаев в дополнение к страховке владельца дома, если ваш дом находится в зоне повышенного риска. Такая страховка обычно стоит дорого. «Важно как можно раньше начать расследование предлагаемой страховки жилья», - добавляет Кондор. «Все кредиторы требуют, чтобы политика была в силе до утверждения ссуды», поэтому невыполнение этого требования до последней минуты определенно приведет к задержке закрытия.
5. Поиск по названию
Помимо страхования, обычно требуется поиск названия, чтобы убедиться, что никто не имеет законных претензий на собственность. Это может быть кто угодно - от государства или IRS до родственников продавца. Обычно за этим следует страхование титула, защищающее вас от любых будущих претензий в отношении собственности. Если во время обыска будет обнаружена претензия к собственности, ее необходимо разрешить, прежде чем вы сможете продолжить.
«Будьте готовы к тому, что ваш поверенный проведет переговоры с поверенным продавца, если возникнут какие-либо неожиданные проблемы на основе отчета о праве собственности», - советует Дэвид Райшер, поверенный по недвижимости и генеральный директор Консультация юриста. Нередко возникают проблемы, которые необходимо прояснить, или другие мелкие условия, которые необходимо устранить. пересмотрены на основе изучения новых фактов, которые изначально не были поняты, когда исходное предложение было Отправлено. Эти предметы могут вызвать задержку, если они значительны.
6. Ошибки и неточности
Успешная оценка и осмотр дома не всегда означает немедленное одобрение кредита. В некоторых случаях финансирование может быть сорвано из-за ошибок и несоответствий в вашей кредитной заявке. Это может быть что угодно, например, новые долги, документы с ошибками, повышение процентных ставок, изменение кредитного рейтинга, трудоустройство или даже изменение семейного положения. Любой из этого может означать изменение ваших финансовых возможностей. Важно отметить, что ваша заявка не поступит к андеррайтеру, пока ваши документы не будут заполнены, и даже тогда несоответствие будет означать, что вам придется начинать все сначала.
7. Оценка добросовестности
Когда вы размещаете предложение на недвижимость и / или получаете предварительное одобрение для получения ссуды, кредитор должен дать Добросовестную оценку, которая объясняет стоимость закрытия, связанную с получением финансирования на дом. По сути, это черновик формы HUD 1, то есть ведомости расчетных затрат. Ожидается, что оценка добросовестности будет приблизительной, но иногда кредиторы склонны называть клиентов с низкими оценками. В такой ситуации побуждение кредитора пересмотреть чрезмерные сборы или обеспечение альтернативного финансирования также может вызвать задержку.
-
Советы по предотвращению задержек при закрытии дома
- На раннем этапе начните расспрашивать о страховании домовладельцев. Все кредиторы требуют, чтобы политика была в силе до финансирования ссуды.
- Еще раз проверьте все документы, созданные в процессе. Потратив несколько дополнительных минут на проверку орфографических ошибок, неправильных сумм или отсутствующих страниц, вы сэкономите часы или даже дни задержки.
- Не вносите каких-либо серьезных изменений в свою жизнь, финансы или кредитную историю во время закрытия сделки. Это может изменить ваш Отношение долга к доходу инициирование повторения, задержки или отклонения вашей кредитной заявки.
- Выполните запрос в отношении всех документов, запрашиваемых риэлтором, кредитором и всеми другими сторонами. Это звучит просто, но нечасто; на самом деле риэлторы и кредиторы приятно удивляются, когда потенциальные покупатели хорошо подготовлены.
.
8. Тип ипотеки
Здесь следует отметить, что существует множество ипотечных кредитов, каждая из которых влияет на то, сколько времени потребуется для закрытия. Обычные ссуды, ипотечные ссуды, не обеспеченные государственным агентством, обычно занимают около четырех недель для обработки, ссуды FHA, ипотечные ссуды, застрахованные Федеральным агентством. Жилищная ассоциация занимает около шести недель, в то время как ссуды VA, ипотечные кредиты, выданные кредиторами и гарантированные Министерством по делам ветеранов США, могут занять даже дольше. Каждая ссуда может вызвать потенциальную задержку в зависимости от вашей ситуации.
«An Кредит FHA может быть отложено, если заемщик подает заявку слишком рано после банкротства, обращения взыскания или обращения взыскания вместо обращения взыскания », - говорит Кондор. Обычно ожидается, что покупатели в категории FHA будут ждать обязательного периода выдержки перед подачей заявки на новую ипотеку. Задержки с обычной ипотечной ссудой могут быть связаны с «такими проблемами, как большое количество заявок от кредитора, а также неполная или неточная заявка на ссуду или подтверждающие документы». Для ссуд VA существует еще несколько причин возможных задержек: а) дополнительные документы, включая минимальную собственность Требования, б) нехватка оценщиков VA »и в) подтверждение Свидетельства о праве на подтверждение военного услуга.
9. Прочие непредвиденные обстоятельства
Процесс закрытия дома - это не все цифры и правила. Иногда, казалось бы, тривиальные непредвиденные обстоятельства, такие как плохое финальное прохождение, когда предыдущий владелец оставил мусор везде, или более существенные, такие как развод или незавершенная продажа, также могут повлиять на ожидаемое закрытие Дата. В других случаях это могло быть в результате праздников, государственных праздников или, осмелюсь сказать, пандемии. Эти ситуации обычно означают, что отдельные лица и регулирующие органы, участвующие в процессе закрытия вашего дома, не смогут работать. Бывают также редкие случаи, когда продавец отказывается от сделки в последнюю минуту, что еще больше задерживает процесс закрытия.
10. Изменения в последнюю минуту
После того, как кредитор дает окончательное одобрение, остается закрыть ипотечный кредит, но пока не приступайте к танцам. Как покупатель, рекомендуется ничего не менять в своей записи до завершения закрытия. Мы говорим о смене работы, простоях мебели, покупке автомобилей и просроченных платежах по кредитным картам. По сути, любое из этих серьезных изменений может изменить отношение вашего долга к доходу, вынудив вашего кредитора «переделать процесс андеррайтинга», - говорит Кондор. Только после того, как кредит будет профинансирован, он может считаться окончательным. Если вы рефинансируете уже приобретенный дом, а я предполагаю, что это не так, закрытие не обязательно означает конец, есть три дополнительных рабочих дня - период времени, известный как период расторжения договора, который дает домовладельцу шанс изменить свое решение и / или отменить ссуду, но это совсем другое тема.
Итак, поехали. Покупка дома - захватывающее время. Время ожидания может быть мучительным и утомительным. Но если вы обратите внимание на эти шаги, вам передадут ключи немного раньше.
