Povprečje prvi kupec stanovanja zniža 6 % vrednosti nepremičnine na zapiranje, glede na Nacionalno združenje nepremičninskih posrednikov. Tako bo na primer na domu v vrednosti 300.000 $ tipičen kupec prihranil 18.000 $, preden postane lastnik nepremičnine. In kriti 20% prodajne cene? Morali bi zbrati kul 60.000 $.
Sama velikost predplačila ustvarja uganko, zlasti za tiste, ki varčujejo za svoj prvi dom. Verjetno si ne želite, da bi ta denar podvržen muham borze, ki se lahko potopi v trenutku, ko najdete svoj sanjski dom. Toda verjetno tudi niste nori na to, da vaša sredstva sedijo na računu, ki ustvarja kot britev tanko obrestno mero.
Torej, kje naj hranim avans?
Kje je torej najboljše mesto za polog? No, to je odvisno od dveh kritičnih dejavnikov, pravi Dan Herron, lastnik plačljivega podjetja Svetovalci za elementarno bogastvo v San Luis Obispo v Kaliforniji: Prva je vaša časovnica za nakup doma. Druga je vaša toleranca do tveganja.
Na žalost se potencial rasti in volatilnost zelo gibljeta v isti smeri, o čemer morajo bodoči kupci stanovanj razmišljati, ko razmišljajo o delnicah in drugih vrednostnih papirjih. "Če zaradi tega vloženega denarja izgubijo spanec, potem morajo biti konzervativni in ga hraniti na varčevalnem računu z visokim donosom," pravi Herron.
Naj vas ime ne zavede. V tem okolju nizkih obrestnih mer ne pričakujte velikih donosov od teh spletnih prihrankov vozila – Ally in Marcus trenutno ponujata 0,50 % APY (čeprav je to verjetno premagalo vašo banko ulica). Ker pa je večina varčevalnih računov zavarovanih FDIC, je vaša glavnica varna kot mucka.
Kaj pa uporaba naložbenih računov?
Za tiste, ki so nekoliko bolj pogumni ali imajo daljše obdobje pred nakupom, lahko dodelitev dela denarja za nakup doma za naložbe pomaga povečati vašo prednost, pravi Herron. Preostanek naj ostane na varčevalnem računu, ki ustvarja balast za vaša posredniška sredstva.
Če imate pred nakupom obdobje od 3 do 5 let, Herron priporoča, da naložbeni del vašega predplačila usmerite v konzervativne naložbe, kot so visokokakovostne obveznice (Herronu je všeč iShares Core U.S. Aggregate Bond ETF in Vanguard Total Bond Market ETF) in občinskiobvezniški skladi (na primer Vanguard Tax-Exempt Bond ETF ali iShares National Muni Bond ETF).
Kateri sklad je najbolj smiseln, je v veliki meri odvisno od vašega davčnega razreda. Ker so obresti, ki jih plača munis, običajno oproščene zveznega davka, imajo gospodinjstva v višjih razredih na splošno večjo korist od teh državnih obveznic kot tisti z nižjimi dohodki. Herron pravi, da rad vključi tudi sredstva kratkoročnih obveznic v portfelje svojih strank, da zmanjša volatilnost zaradi prihodnjih dvigov obrestnih mer.
In ljudje z nekoliko daljšim oknom - recimo 5 do 10 let? Čeprav so kratkoročno bolj nestanovitni, dodajanje razpršenega delniškega sklada vaši mešanici omogoča možnost sočnejših nagrad. Druga možnost: skladi z nizko volatilnostjo, ki vlagajo v širok nabor delnic, vendar iščejo stabilnejšo uspešnost kot S&P 500 kot celota. Običajno ti skladi zaostajajo na trgu med vzponom, vendar ublažijo udarec, ko se stvari premikajo v drugo smer. To je kompromis, ki bi ga bilo pripravljeno narediti veliko bodočih kupcev stanovanj.
Kar se tiče primernega razmerja med prihranki in naložbami? »Vse je odvisno od tega, koliko želi kupec tvegati,« pravi Herron. Očitno je, da več denarja, ko prispevate v delnice in obveznice, bolj lahko vaša imetja nihajo.
Kadar koli uporabljate posredniške račune, je pomembno razmisliti o možnih davčnih posledicah. To je še en razlog, zakaj se verjetno želite izogibati naložbam, če je nakup doma na obzorju, pravi Herron. Poleg tega, da se boste izpostavili morebitnim nihanjem na trgu, boste morali plačati bolj kaznovalni davek na kratkoročne kapitalske dobičke na vse, kar prodate v manj kot enem letu, s čimer boste zmanjšali svoj čisti dobiček. Torej se res postavljate v finančno nikogaršnjo zemljo.
Koliko bi sploh morali odložiti za hišo?
Kupci z dostojnim kreditom lahko pogosto dobijo hipoteko s samo 3 % znižanjem – pri nekaterih programih pa celo manj. Ali je najem večjega posojila finančno pametna igra, je druga stvar.
Veliko vprašanje je, ali si res lahko privoščite tekoče stroške lastništva stanovanja, ko podpišete zaključne dokumente. Nižje polog pomeni večje mesečno hipotekarno plačilo, kar je lahko velik obremenitev za prve kupce.
"Običajno priporočam, da poskusite dobiti plačilo, ki je blizu tistemu, kar že plačujete v najemnini," dodaja Heron. "To olajša prehod s plačevanja najemnine na plačilo hipoteke."
Ampak to pomeni obdržati svoje skupaj mesečni stroški, vključno s pristojbinami, ki jih položite v depozit, so približno enaki. Poleg samega plačila hipoteke boste morali upoštevati:
- hipotekarno zavarovanje (če odložite manj kot 20%)
- Davki na nepremičnine
- HOA pristojbine
- Zavarovanje lastnikov stanovanj
- Popravila (običajno 1-2 % nakupne cene vsako leto)
Prav tako želite razmišljati o učinku nakupa doma na vaše druge finančne cilje, pravi Herron. Ali lahko na primer plačate stanovanje in še naprej ustrezno financirate svoj račun za upokojitev ali otrokov 529? In če se potopite v svoj sklad za nujne primere, da plačate predplačilo, koliko časa bo trajalo, da se ta sredstva napolnijo?
"Pomembno je, da resnično razumete, kako vpliv nakupa doma vpliva na vaše finančno počutje," pravi Herron. "To ni kot par čevljev, ki jih lahko vrneš, če ti niso več všeč."
