Ako ste podigli hipoteku pre godinu ili dve, postoji velika šansa da ste otvorili Budweiser da biste proslavili svoj neverovatan каматна стопа.
Premotajte do danas, a stambeni krediti su još jeftiniji. Od ovog pisanja, prosečne stope na 30-godišnju hipoteku su u rasponu ispod 3%, nešto što je izgledalo nezamislivo čak i pre jedne decenije. Ako ste kao mnogi vlasnici kuća, možda ćete se zapitati: da li da refinansiram svoju hipoteku sada?
Dok trgovina postojećim stambenim kreditom za kredit sa nižom kamatom može izgledati kao lak poziv, Stručnjaci kažu da, slično kao oni maskirani roboti, refinansiranje hipoteke ima više nego što se može око. Pošto morate da platite značajne troškove kad god izvršite refi, morate da pogledate da li niža mesečna uplata to dugoročno nadoknađuje. To nije tačno u svakom slučaju. Evo šta treba da znate.
Refinansirati hipoteku ili ne refinansirati hipoteku?
To je zaista pitanje. Refinansiranje trenutno će vas verovatno staviti u zajam sa nižim stopama, posebno ako je vaš FICO rezultat na dobroj ili odličnoj teritoriji. Ali, nažalost, mnogi od istih troškova zatvaranja koje ste platili za svoju prvobitnu hipoteku ponovo rastu kada refinansirate.
Među izdacima na koje ćete verovatno naići: naknada za odobravanje kredita koja pokriva troškove preuzimanja i obradu hipoteke, naknadu za usluge vlasništva i naknadu za ažuriranu procenu својство. U zavisnosti od vašeg kredita, možda ćete morati da platite unapred plaćenu kamatu ili „poene“ da biste pokrenuli.
Prema hipotekarnom gigantu Fredi Meku, prosečni troškovi zatvaranja iznose oko 5.000 dolara širom zemlje. Te brojke mogu prilično varirati u zavisnosti od iznosa zajma i drugih faktora, ali u većini slučajeva su dovoljno velike da utiču na vašu odluku.
Dakle, kada tačno ima smisla iskoristiti prednosti nižih hipotekarnih stopa? Nažalost za one koji nisu skloni matematici, to zahteva malo algebre da bi se utvrdilo da li smanjenje vaše hipoteke odgovara ili premašuje sve troškove koje imate unapred. Zaključak: Trebalo bi da planirate da ostanete u svom domu najmanje onoliko dugo koliko je potrebno da se isplate naknade za zatvaranje.
„Refinansiranje je povoljnije što je veća razlika između broja godina koje je potrebno da se isplati u poređenju sa broj godina koje vlasnik kuće očekuje da će živeti u kući“, kaže Marla Čembers, viši finansijski planer sa Buckingham Advisors u Dejtonu, Ohajo.
Uzmimo, na primer, hipoteku koja treba da bude otplaćena za 15 godina po 2.000 dolara mesečno (bez deponovanja) koja se može refinansirati u novi 15-godišnji zajam od 1.800 dolara mesečno. Prelomni period bi bio 16 meseci ako bi troškovi zatvaranja iznosili 3.200 dolara.
Međutim, jedna od grešaka koju zajmoprimci često prave je upoređivanje mesečnih otplata kredita za hipoteke sa različitim uslovima. Ako vam je ostalo još samo 10 godina vašeg trenutnog kredita i refinansirajte u 30-godišnju hipoteku koja se širi ako ne platite za 20 dodatnih godina, vaša tačka rentabilnosti će izgledati brže nego što zapravo jeste.
Iz tog razloga, Chambers preporučuje obračun mesečne uplate za korišćenje refi kamatne stope isti broj meseci kao i vaš trenutni zajam, čak i ako će datum otplate biti kasnije. Na taj način dobijate pravo poređenje između jabuka i jabuka.
Isplatite svoj kapital
Naravno, niža kamatna stopa nije jedini razlog zbog kojeg možda razmišljate o obnavljanju hipoteke. Vlasnici kuća mogu odlučiti da žele drugačije trajanje kredita – na primer, zamenu hipoteke od 30 godina kreditom od 15 godina. Ili će možda više voleti drugu vrstu kredita, kao što je zamena proizvoda sa podesivom stopom onim koji je fiksni.
Još jedna popularna opcija: Izvođenje refinansiranja gotovine, gde uzimate novi, veći zajam kako biste se dočepali dodatnih novčanica. Dok korišćenje vašeg doma kao bankomata može izgledati kao laka odluka kada su cene ovako primamljive, vi možda će kasnije tražiti veću mesečnu uplatu koja bi mogla da stane na put drugim finansijskim sredstvima ciljevima.
Vesli Stien, planer iz Arlingtona u Virdžiniji, upozorava da ne samo da par nosi taj novac do svog najbližeg Mercedesa diler koji može pasti u zamku – to je takođe dobronamerni zajmoprimac koji ga koristi za otplatu duga po kreditnoj kartici samo da bi nagomilao nove bilansi. „Nisu se pozabavili osnovnim problemom“, kaže on.
Umesto da iskoristite svoj kapital na jednokratnoj osnovi, Stien preporučuje da svoj refi utkate u opštu strategiju koja vas približava vašim dugoročnim finansijskim ciljevima. Ako nemate plan da ostanete bez dugova, pretvaranje kapitala u gotovinu je opasna igra.
Nekoliko saveta za refinansiranje hipoteke koje treba imati na umu
Podnošenje zahteva za refinansiranje hipoteke nije nešto što ćete prvo želeti da uskočite u glavu, barem ako želite da dobijete najbolju moguću ponudu. Da biste to uradili, moraćete da imate plan igre.
Jedan od ključeva ovde je da odredite pravi trenutak. Čejmbers predlaže da radite na refi pre nego što promenite posao, na primer, tako da možete da demonstrirate stalnu radnu istoriju i da zajmodavce umirite u pogledu svoje sposobnosti da ih vratite.
Ona se takođe zalaže da vaš kreditni rezultat bude u vrhunskoj formi, nešto što može potrajati nedeljama, ili čak mesecima, osnova. Pre nego što podnesete zahtev za kredit, pogledajte svoje kreditne izveštaje iz tri biroa – TransUnion, Equifax i Experian – i pozabavite se svim negativnim informacijama koje su možda greškom dospele tamo.
Takođe ćete želeti da se vratite u oblasti koje FICO teži. „Radite na povećanju svog rezultata pre nego što se prijavite za hipoteku tako što ćete otplaćivati stanje na kreditnoj kartici i vršiti pravovremene mesečne otplate duga“, kaže Čejmbers.
Kao i kod svake velike kupovine – a one ne postaju mnogo veće od nove hipoteke – jedan od ključeva je kupovina. Stien predlaže da kontaktirate najmanje dva zajmodavca, bilo da su hipotekarne kompanije velikih imena ili lokalne kreditne unije, kako biste bili sigurni da ćete dobiti najbolju ponudu.
Veb lokacije kao što je LendingTree predstavljaju brz način za analizu višestrukih ponuda zajma, iako Stien predlaže manje verovatno mesto za kupovinu u poređenju: Costco. da, то Costco. Veletrgovac servis hipoteke ograničava troškove zatvaranja za svoje članove – oni neće premašiti 250 USD za one na izvršnom nivou ili 550 USD za članove Gold Star. Nije vreme da se kamenje ne prevrne.
Svaki renomirani zajmodavac će vam dati tri stranice Procena kredita koji ocrtava skoro sve ključne stvari koje treba da znate, kao što su kamatna stopa, mesečna uplata, potpuna lista troškova zatvaranja koje ćete morati da platite i sve poene koje želite da upišete.
Imajte na umu da jedan zajmodavac može imati nižu stopu, ali veće troškove zatvaranja u poređenju sa drugom ponudom. Sve te stvari ćete želeti da uzmete u obzir kada shvatite koja predstavlja bolju ponudu na duge staze, kaže Stien.
Iako ćete platiti isti iznos poreza na imovinu bez obzira na to koju banku odaberete, ništa nije uklesano kada su u pitanju stavke kao što je naknada za početak, koju zajmodavac obično deli kao procenat zajma износ. Ako neka od naknada izgleda loše u poređenju sa ostalima, možda je vreme da poboljšate svoje pregovaračke veštine. Možete samo uštedeti nekoliko dolara u tom procesu.
