Det finns inget som föräldraskap för att få dig att plötsligt känna att du behöver slå ner rötter – och för många betyder det att du måste försöka köpa din första hem.
För att vara säker, att få nycklarna till din egen plats ger en känsla av stabilitet som de flesta nyblivna föräldrar längtar efter. Men det är bäst att äga fastigheter finansiell beslut för yngre mammor och pappor? Det är en mer komplicerad fråga.
Om att köpa ett hem innebär att sätta din besparingar på nacken – eller så planerar du inte att stanna där i mer än några år – att hyra kan vara det bästa alternativet. Här är några saker som yngre föräldrar bör tänka på när de överväger en förestående flytt.
Sanningen om hemkapital
Det finns många immateriella skäl att köpa fastigheter, speciellt när du bildar familj. Det finns en känsla av att vara mer ansluten till ditt samhälle, för att inte tala om tillfredsställelsen som kommer av att sätta ditt eget avtryck på hemmet.
Visst finns det ekonomiska överväganden som gör att husägande låter ganska tilltalande också. Inte minst av dem är förmågan att bygga eget kapital. Däremot
Under rätt omständigheter är tanken "ägande som investering" vettig. Historiskt sett har bostadspriserna stigit över tid – minus implosionen på bostadsmarknaden för ett decennium sedan – och det kan potentiellt ge bra avkastning på lång sikt.
Men det är viktigt att vara realistisk om hur mycket eget kapital om någon en ny förälder kommer att komma undan med - särskilt när de köper ett nybörjarhem som de kommer att bo i i mindre än ett decennium. Enligt bostadsprisindex, ett mått som sammanställts av U.S. Federal Housing Finance Agency, har bostadspriserna stigit med en i genomsnitt 3,7 procent per år från 1980 till 2017. Så i den mån det är en investering är det en ganska fotgängare.
Visst finns det en fara när du använder rikstäckande data för att prata om fastigheter, där trender tenderar att vara lokala. Men HPI tjänar som en påminnelse om att fastighetsvärderingar, generellt sett, knappt har överträffat inflationen på lång sikt (Konsumentprisindex såg en genomsnittlig ökning med 3,1 procent under samma intervall.
Och om du inte är i hemmet under en längre period, de olika kostnaderna som följer med ägandet – allt från det läckande taket du behövde byta ut till fastighetsmäklarprovisionerna du betalar som säljare – kan göra det egna kapitalet försvinna.
Tänk också på att hypotekslångivare tenderar att först belasta räntedelen av ditt lån. Under de första åren betalar du in mycket mer finansieringskostnader än du är i princip. Så du bygger inte mycket eget kapital på det sättet heller.
Generellt sett är det svårt att generera mycket avkastning om du flyttar inom fem år. Om du lägger mycket pengar på ombyggnad eller reparationer kan det ta ännu längre tid att nå break-even-punkten.
Skatteavdragen minskar
Det andra populära argumentet för ägande över att hyra är din förmåga att dra av bolåneränta och fastighetsskatt på din blankett 1040. Men även denna förmån väger inte lika mycket nu för tiden, efter att lagen om skattesänkningar och jobb nyligen antogs.
Från och med 2018 begränsar lagen avdraget för statliga och lokala skatter – inklusive inkomst-, försäljnings- och fastighetsskatter – till $10 000. Bara det förändrar ekvationen för bostadsägande dramatiskt, särskilt för föräldrar i hårt beskattade stater som New York, New Jersey och Kalifornien.
Samtidigt nästan fördubblade det standardavdraget även för ensamstående par som ansöker gemensamt. Resultatet: mycket färre amerikaner kommer att specificera sin skattedeklaration.
Även om specificering fortsätter att vara vettigt, måste du balansera fördelarna med dessa fastighetsavdrag med det extra utgifter som husägandet medför, som avgifter för husägarföreningen (HOA), underhållskostnader, försäkringspremier och egendom skatter. Det kan eller kanske inte är en sparare än att hyra, där dina månatliga utgifter rullas till en enda betalning.
De dolda ägandekostnaderna
Här är en annan punkt att tänka på: om det är dyrare att köpa än att teckna ett hyresavtal där du bor, är det inte att kasta bort pengar att betala hyra. Så länge du håller dig disciplinerad kan du placera mellanskillnaden på ett skattefördelaktigt pensionskonto, där du kan spendera dina pengar på tillgångar som historiskt sett uppskattar mycket mer än bostäder.
När du köper ett hus är det lätt att fokusera på din månatliga bolånebetalning när du tar reda på hur mycket du har råd med. Alltför ofta glöms de kringkostnader för att äga egendom, som HOA-avgifter och reparationer, bort. Som ett resultat köper många husägare mer hus än de har råd med och andra prioriteringar, som deras pensionskonton, tar på sig bördan.
Därmed inte sagt att det är särskilt billigt att hyra just nu heller. Precis som de rikstäckande bostadspriserna har studsat tillbaka efter den stora lågkonjunkturen, så har hyreskostnaderna också överträffat inflationen de senaste åren. Och åtminstone med ett bolån med fast ränta kan du låsa din månadsbetalning. Det är också en faktor som nya föräldrar bör tänka på när de tar reda på var de ska bo.
Summan av kardemumman: det skadar aldrig att noggrant jämföra hyres- och inköpskostnader, inklusive de som kanske är mindre uppenbara, i ditt område. När du har tillförlitlig data, verktyg som Freddie Mac Hyra vs. Köp kalkylator kan hjälpa dig att ta reda på vilken väg som är mest meningsfull ur ekonomisk synvinkel.
