Якщо ви взяли іпотеку лише рік чи два тому, є велика ймовірність, що ви відкривали Budweiser, щоб відсвяткувати свій неймовірний процентна ставка.
Перенесіться на сьогодні, і житлові кредити ще дешевші. На момент написання цієї статті середні ставки по 30-річній іпотеці знаходяться в діапазоні нижче 3%, що здавалося немислимим навіть десять років тому. Якщо ви подібні до багатьох власників житла, це може викликати у вас питання: чи варто рефінансувати свою іпотеку зараз?
Хоча обмін наявної позики на житло на кредит із нижчими відсотками може здатися простим, Експерти стверджують, що, як і ті роботи, які переодягнені, рефінансування іпотеки має більше, ніж око. Оскільки ви повинні платити значні витрати, коли ви робите ремонт, ви повинні подивитися, чи нижчий щомісячний платіж компенсує це в довгостроковій перспективі. Це не в кожному випадку вірно. Ось що вам потрібно знати.
Рефінансувати іпотеку чи не рефінансувати іпотеку?
Це справді питання. Рефінансування прямо зараз, швидше за все, дозволить вам отримати позику з нижчими ставками, особливо якщо ваш рейтинг FICO знаходиться на хорошому або відмінному рівні. Але, на жаль, багато з тих самих витрат на закриття, які ви заплатили за свою початкову іпотеку, знову збільшуються, коли ви рефінансуєте.
Серед витрат, з якими ви, ймовірно, зіткнетеся: комісія за надання кредиту, яка покриває витрати на андеррайтинг і оформлення іпотеки, плата за послуги з права власності та плата за оновлену оцінку власність. Залежно від вашої позики, ви можете нарахувати передоплачені відсотки або «балли».
За словами іпотечного гіганта Freddie Mac, середня вартість закриття складає близько 5000 доларів США по всій країні. Ці цифри можуть значно відрізнятися залежно від суми позики та інших факторів, але в більшості випадків вони досить значні, щоб вплинути на ваше рішення.
Тож коли саме має сенс скористатися нижчими ставками по іпотеці? На жаль для тих, хто не схильний до математики, це вимагає трохи алгебри, щоб з’ясувати, чи відповідає скорочення вашого іпотечного платежу будь-які витрати, які ви понесете наперед, чи перевищує їх. Підсумок: ви повинні планувати залишатися у вашому домі принаймні стільки, скільки потрібно для того, щоб виплатити свої кінцеві внески.
«Рефінансування є тим вигіднішим, чим більший розрив між кількістю років, необхідних для беззбитковості кількість років, які власник будинку очікує прожити в будинку», – каже Марла Чемберс, старший фінансовий планувальник з Buckingham Advisors в Дейтоні, штат Огайо.
Візьмемо, наприклад, іпотеку, яка має бути погашена через 15 років за 2000 доларів на місяць (за винятком умовного депонування), яку можна рефінансувати в нову 15-річну позику за 1800 доларів на місяць. Беззбитковість становила б 16 місяців, якби витрати на закриття становили 3200 доларів.
Одна з помилок, яку часто допускають позичальники, — це порівняння щомісячних платежів по іпотеці на різних умовах. Якщо у вас залишилося лише 10 років поточної позики та рефінансуйте в 30-річну іпотеку, виплати на 20 додаткових років, ваша точка беззбитковості буде здаватися швидшою, ніж є насправді.
З цієї причини Chambers рекомендує розраховувати щомісячний платіж за відсоткову ставку refi таку ж кількість місяців, як і ваша поточна позика, навіть якщо дата погашення буде пізніше. Таким чином, ви отримаєте справжнє порівняння яблук із яблуками.
Виведення власного капіталу
Звичайно, отримання нижчої процентної ставки – не єдина причина, чому ви можете думати про переоформлення іпотеки. Власники житла можуть вирішити, що вони хочуть отримати інший термін кредиту – наприклад, замінити 30-річну іпотеку на 15-річну. Або вони можуть віддати перевагу іншому типу позики, як-от заміну продукту з регульованою ставкою на продукт із фіксованою ставкою.
Ще один популярний варіант: здійснення рефінансування з виведенням готівки, коли ви берете нову, більшу позику, щоб отримати додаткові гроші. Хоча використання вашого будинку як банкомату може здатися легким рішенням, коли ставки настільки привабливі, ви згодом може розглянути більший щомісячний платіж, який може завадити іншим фінансам цілі.
Уеслі Стієн, платний планувальник з Арлінгтона, штат Вірджинія, попереджає, що не лише пара везе ці гроші до свого найближчого Mercedes. дилерський центр, який може потрапити в пастку – це також позичальник із благими намірами, який використовує його для погашення боргу за кредитною карткою лише для того, щоб набрати нові залишки. «Вони не розглянули основну проблему», — каже він.
Замість того, щоб використовувати свій капітал на одноразовій основі, Stien рекомендує вплести ваш рефі в загальну стратегію, яка наблизить вас до ваших довгострокових фінансових цілей. Якщо у вас немає плану уникнути боргів, конвертація власного капіталу в готівку є небезпечною грою.
Кілька порад щодо рефінансування іпотеки
Подача заявки на рефінансування іпотеки – це не те, про що ви збираєтеся кидатися в першу чергу, принаймні, якщо ви хочете отримати найкращу угоду. Для цього вам потрібно мати план гри.
Один із ключових моментів – правильно визначити час. Наприклад, Чемберс радить попрацювати над рефінансуванням, перш ніж змінити роботу, щоб ви могли продемонструвати стабільну історію роботи та заспокоїти кредиторів щодо вашої здатності оплачувати їх.
Вона також виступає за те, щоб ваш кредитний рейтинг був у найкращій формі, що може зайняти тижні, а то й місяці. Перш ніж подати заявку на позику, перегляньте свої кредитні звіти від трьох бюро – TransUnion, Equifax та Experian – і зверніть увагу на будь-яку негативну інформацію, яка могла потрапити туди помилково.
Ви також захочете потрапити в райони, які FICO, як правило, важить. «Попрацюйте над підвищенням свого бала, перш ніж подавати заявку на іпотеку, погашаючи залишок кредитної картки та вносячи своєчасні щомісячні платежі по боргу», — каже Чемберс.
Як і у випадку з будь-якою великою покупкою – і вона не стає набагато більшою, ніж нова іпотека – одним із ключових моментів є шопінг. Стіен радить зв’язатися щонайменше з двома кредиторами, будь то відомі іпотечні компанії чи місцеві кредитні спілки, щоб переконатися, що ви отримуєте найкращу угоду.
Веб-сайти, такі як LendingTree, є швидким способом аналізу кількох позик, хоча Stien пропонує менш вірогідне місце для порівняння: Costco. так, що Costco. Оптовик іпотечно-торговельний сервіс обмежує витрати на закриття для своїх членів – вони не перевищуватимуть 250 доларів США для керівників або 550 доларів США для учасників Gold Star. Зараз не час залишати каміння на камені.
Будь-який авторитетний кредитор надасть вам три сторінки Оцінка позики у ньому викладено майже всі ключові речі, які вам потрібно знати, як-от процентна ставка, щомісячний платіж, повний список витрат на закриття, які вам доведеться сплатити, і будь-які моменти, які вони хочуть, щоб ви записали.
Майте на увазі, що один кредитор може мати нижчу ставку, але вищі витрати на закриття порівняно з іншою пропозицією. Ви захочете врахувати всі ці речі, коли з’ясовуєте, яка з них є кращою в довгостроковій перспективі, каже Стієн.
Незважаючи на те, що ви будете платити однакову суму податку на нерухомість, незалежно від того, який банк ви виберете, нічого не стоїть на камені коли йдеться про рядки, як-от комісія за вихід, яку кредитор зазвичай ділить у відсотках від позики сума. Якщо будь-яка з гонорарів виглядає невдало в порівнянні з іншими, можливо, настав час оновити свої навички ведення переговорів. Ви можете просто заощадити кілька доларів у цьому процесі.
