Отже, ви нарешті вирішили відмовитися від оренди та купити собі будинок. Ви поділилися напоями агенти з нерухомості, стогнав крізь численні дні відкритих дверей і, напевно, кинув більше ніж кілька сторонніх очей глядачам, які, здається, були там лише заради печива. Після всієї роботи ви нарешті зробили пропозицію, яку прийняли, і тепер ви чекаєте закриття і дивуєтесь, чому це займає так багато часу.
Одне з питань, яке часто задають покупці житла вперше: «Скільки часу потрібно, щоб закрити будинок?» Правда в тому, що остаточної відповіді немає. Як правило, це займає 30-60 днів. Однак між вашою пропозицією, затвердження позики, і депонування, існує багато подій і непередбачених обставин, які можуть порушити цей часовий проміжок.
«Якщо ваша пропозиція буде прийнята, загалом, більшість непередбачених кредитів становлять приблизно 17 днів», — говориться Явар Чарлі, директор з нерухомості Aaron Kirkman Group. Це означає, що у покупця є 17 днів, щоб надати андеррайтеру необхідні документи, щоб отримати схвалення кредиту».
Як тільки надійде остаточне схвалення позики, умовне зберігання — або документація про позику третьої сторони — може закритися за кілька днів. Однак додаткові випадки, як-от невирішене пошкодження майна, остаточні проблеми та запити кредитора на додаткову документацію в останню хвилину, можуть спричинити затримки. Грошові операції, як правило, відбуваються швидше, оскільки покупець не завжди піддається непередбаченим обставинам, таким як схвалення кредитора, оцінка, інспекції або переговори про ремонт. Будинки, які фінансуються через іпотеку, зазвичай займають трохи більше часу. Чарлі каже, що з моменту, коли зроблено пропозицію, і до остаточного закриття, «важливо, щоб усе сторони залишаються в режимі очікування, щоб вчасно надати документацію, інакше може бути депонування затримується”.
Ось 10 факторів, які сприяють затримкам із закриттям будинку, і як ви можете їх встигнути.
Закриття будинку: 10 факторів, які прискорюють або уповільнюють процес
1. Готівка або попереднє схвалення
Час, необхідний для закриття будинку, багато в чому залежить від того, скільки зелених у вас є під рукою — або від вашого кредитора, якщо у вас немає готівки. Це тому, що перед тим, як комусь надати кредит на житло, потрібно подбати про кілька речей.
Один із способів обійти це – «отримати попереднє схвалення ще до того, як ви почнете пошук житла», радить Карен Кондор, спеціаліст із страхування житла та нерухомості з Огляди страхових експертів. Для цього вам потрібно буде зустрітися з кредитором, який перевірить ваш кредит і документи, щоб затвердити конкретну суму позики на певний період часу. Зауважте, що попереднє схвалення відрізняється від попередньої кваліфікації, яка є лише оцінка кредитоспроможності покупця, що використовується для визначення оцінки суми, яку він чи вона може собі дозволити позичати.
2. Оцінка
Якщо у вас ще немає листа попереднього схвалення, це цілком нормально. Але ви повинні бути готові почекати ще трохи. Перш ніж кредитор схвалить вашу позику, необхідно буде провести оцінку будинку, щоб переконатися це дійсно варте того, що ви платите, або що ви не просите додаткових грошей, скажімо, ваш телефон законопроект. Це полегшує відшкодування збитків у майбутньому, якщо трапиться стягнення.
Якщо оцінка буде занадто низькою, продавцю доведеться або знизити ціну, або ви повинні будете сплатити різницю готівкою. Можна отримати другу думку від іншого оцінювача, оскільки оцінки — це більш-менш упевнений погляд, витягнутий із даних.
У будь-якому випадку, перегляд переговорів з продавцем або отримання іншого оцінювача буде коштувати вам додаткового часу. Хоча ви несете відповідальність за оплату рахунка, оцінка буде замовлена кредитором, тому переконайтеся, що ви спонукаєте їх розмістити замовлення вчасно, пропонує Чарлі. «Одною з важливих причин затримки закриття є несвоєчасне замовлення оцінки. Це змушує відстрочити схвалення кредиту».
3. Інспекція
Припустимо, що з оцінкою все добре, кредитор також збирається замовити огляд будинку. Їх є два: домашній огляд та інспекція шкідників, хоча не всім кредиторам потрібен один для шкідників. Причина цього полягає в тому, що, якщо покупець переїжджає в будинок з проблемою шкідників, він, можливо, може покинути будинок, залишаючи відповідальність кредитора. Якщо під час перевірки щось буде виявлено неправильним, подальше розслідування та/або повторні переговори з продавцем можуть спричинити затримки.
«Я завжди закликаю своїх клієнтів проводити всі свої розслідування на початку процесу», — каже Чарлі. «Під час огляду ви можете дізнатися, що приміщення заборонено. Якщо ця кімната не дозволена, вона може не зараховуватись до квадратних метрів будинку, що може безпосередньо вплинути на те, отримаєте ви свою позику чи ні».
Деякі пропозиції щодо купівлі включають застереження про непередбачуваний огляд, що дозволяє покупцям відступати без штрафу, якщо інспекція будинку виявить серйозні проблеми. Однак, якщо у вашому контракті немає цього пункту, ви можете втратити свої тяжко зароблені гроші. Ви можете оскаржити ці стягнення, але це призведе лише до більших затримок.
4. Страхування
Ви знаєте, як страхова компанія може відмовити в страхуванні автомобіля, оскільки у нього занадто багато претензій або збитків? Ну, те ж саме стосується і будинків. Якщо попередній власник житла пред’явив серйозну страхову претензію, страхові компанії можуть вважати це занадто великим ризиком і, отже, відмовитися його страхувати. Кредитори зазвичай вимагають, щоб ви зберігали страхування власників житла, поки ви не виплатите іпотеку, тому, якщо ви не покупець повністю готівкою, це може бути порушенням угоди.
Крім того, кредитори можуть вимагати, щоб ви придбали страхування від небезпеки на додаток до страхування власника будинку, якщо ваш будинок розташований у зоні підвищеного ризику. Такий вид страхування зазвичай дорогий. Важливо якомога раніше розпочати запити щодо запропонованого вами страхування житла, додає Кондор. «Усі кредитори вимагають, щоб політика була чинною до схвалення позики», тому невиконання цього до останньої хвилини однозначно призведе до затримки закриття.
5. Пошук заголовка
Крім страхування, зазвичай потрібен пошук за назвою, щоб переконатися, що ніхто не має юридичних претензій на майно. Це може бути будь-хто від штату або IRS до родичів продавця. Зазвичай слід страхування права власності, яке захищає вас від будь-яких майбутніх претензій на майно. Якщо під час обшуку буде виявлено претензію щодо майна, її потрібно буде вирішити, перш ніж ви зможете продовжити.
«Будьте готові до того, що ваш адвокат проведе переговори з повіреним продавця, якщо виникнуть будь-які несподівані проблеми на основі звіту про право власності», – радить Девід Райшер, повірений з питань нерухомості та генеральний директор Юридична порада. Нерідкі випадки, коли виникають проблеми, які потрібно усунути, або інші невеликі проблеми, які потребують вирішення переговорено на основі вивчення нових фактів, які спочатку не були зрозумілі, коли була первісна пропозиція подано. Ці елементи можуть спричинити затримку, якщо вони значні.
6. Помилки та невідповідності
Успішна оцінка та перевірка житла не завжди означають, що ви отримаєте схвалення кредиту негайно. У деяких випадках фінансування може припинитися через помилки та розбіжності у вашій заявці на позику. Це може бути що-небудь, наприклад, нові борги, помилкові документи, підвищення процентних ставок, зміни кредитного рейтингу, працевлаштування або навіть зміни сімейного стану. Будь-яке з цього може означати зміну ваших фінансових можливостей. Важливо зазначити, що ваша заявка не буде надходити до андеррайтера, поки ваші документи не будуть заповнені, і навіть тоді розбіжність означатиме, що вам доведеться починати все спочатку.
7. Сумлінна оцінка
Коли ви робите пропозицію щодо нерухомості та або отримуєте попереднє схвалення для отримання позики, очікується, що кредитор надасть добросовісну оцінку, яка пояснює вартість закриття, пов’язану з отриманням фінансування на будинок. По суті, це приблизний проект форми HUD 1, тобто відомості про розрахункові витрати. Очікується, що оцінка добросовісності буде близькою, але іноді кредитори, як правило, залучають клієнтів із низькими оцінками. У такій ситуації змусити кредитора переглянути надмірні витрати або отримати альтернативне фінансування також може спричинити затримку.
-
Поради щодо запобігання затримкам при закритті будинку
- Почніть запити щодо страхування власників житла завчасно. Усі кредитори вимагають, щоб політика була чинною до фінансування позики.
- Ще раз перевірте всі документи, створені під час процесу. Якщо ви витратите кілька додаткових моментів, щоб перевірити орфографічні помилки, неправильні суми чи відсутні сторінки, ви заощадите години чи навіть дні затримки.
- Не вносьте жодних серйозних змін у своє життя, фінанси чи кредит під час процесу закриття. Це може змінити вашу Співвідношення боргу до доходу ініціювання повторного виконання, затримки або відхилення вашої заявки на кредит.
- Виконайте запит щодо всіх документів, які запитують ріелтор, кредитор та інші сторони. Це звучить просто, але це не часто; насправді ріелтори та кредитори приємно здивовані, коли потенційні покупці добре підготовлені.
.
8. Тип іпотеки
На даний момент слід зазначити, що існує безліч іпотечних кредитів, кожна з яких впливає на те, скільки часу потрібно для закриття. Обробка звичайних позик, іпотечних кредитів, не забезпечених державним органом, зазвичай займає близько чотирьох тижнів, позики FHA, іпотека, застрахована Федеральним органом Житлова асоціація займає близько шести тижнів, тоді як позики VA, іпотека, видана кредиторами та гарантована Міністерством у справах ветеранів США, можуть зайняти навіть довше. Кожна позика може призвести до потенційних затримок залежно від вашої ситуації.
«Ан Позика FHA може бути відкладено, якщо позичальник подає заявку на це надто рано після банкрутства, звернення стягнення або правочину замість стягнення», — каже Кондор. Зазвичай покупці в категорії FHA повинні чекати обов’язкового періоду приправи, перш ніж подавати заявку на нову іпотеку. Затримки зі звичайними іпотечними кредитами можуть бути пов’язані з «проблемами, такими як велика кількість заявок до кредитора, а також неповна або неточна заявка на кредит або супровідні документи». Для позик VA існує ще кілька причин можливих затримок: а) додаткові документи, включаючи мінімальне майно Вимоги, b) нестача оцінювачів VA» і c) підтвердження сертифіката про придатність для підтвердження військового обслуговування.
9. Різні непередбачені обставини
Процес закриття будинку – це не всі цифри та правила. Іноді, здавалося б, тривіальні непередбачені ситуації, як-от погане остаточне керівництво, коли попередній власник залишив сміття повсюдно, або більш істотні, як-от розлучення або незавершений продаж, також можуть вплинути на очікуване закриття дата. В інших випадках це може бути наслідком урочистостей, федеральних свят або, сміємо сказати, пандемії. Такі ситуації зазвичай означають, що особи та регулюючі органи, які беруть участь у процесі закриття вашого будинку, не зможуть працювати. Є також рідкісні випадки, коли продавець відмовляється в останню хвилину, тим самим затягуючи процес закриття ще більше.
10. Зміни в останню хвилину
Після того, як кредитор дає остаточне схвалення, залишається лише закрити іпотеку, але поки не беріть до танців. Як покупцю, бажано нічого не змінювати у своєму записі, доки не буде завершено закриття. Ми говоримо про зміну роботи, відкладення меблів, покупку автомобіля та прострочені платежі кредитними картками. По суті, будь-яка з цих серйозних змін може змінити ваше співвідношення боргу до доходу, змусивши вашого кредитора «повторити процес андеррайтингу», — каже Кондор. Лише після фінансування кредиту його можна вважати остаточним. Якщо ви рефінансуєте вже придбаний будинок, а я думаю, що ні, закриття не обов’язково означає кінець, є три додаткові робочі дні — проміжок часу, відомий як період розірвання, який дає власнику будинку шанс змінити свою думку та/або скасувати позику, але це зовсім інше тема.
Отже, ось. Купівля житла – хвилююча пора. Час очікування може бути нестерпним і виснажливим. Але якщо ви звернете увагу на ці кроки, ключі вам передадуть трохи раніше.
