אין כמו הורות כדי לגרום לך להרגיש פתאום שאתה צריך להניח שורשים - ועבור הרבה אנשים, זה אומר לטרוף לרכוש את בית ראשון.
מה שבטוח, קבלת המפתחות למקום משלך מביאה לתחושת יציבות שרוב ההורים הטריים משתוקקים לה. אבל האם בעלות על נדל"ן היא הטובה ביותר כַּספִּי החלטה לאמהות ואבות צעירים יותר? זו שאלה יותר מסובכת.
אם לקנות בית פירושו לשים את שלך חיסכון על השריפה האחורית - או שאתה לא מתכוון להישאר שם יותר מכמה שנים - השכרה עשויה להיות ההימור הטוב ביותר. הנה כמה דברים שהורים צעירים צריכים לזכור כשהם שוקלים מעבר קרוב.
האמת על הון עצמי
יש הרבה סיבות לא מוחשיות לקנות נדל"ן, במיוחד כשאתה מקים משפחה. יש את התחושה של להיות יותר מחובר לקהילה שלך, שלא לדבר על הסיפוק הנובע מהטבעת חותם משלך על הבית.
אין ספק, ישנם שיקולים פיננסיים שגורמים לבעלות על בתים להישמע די מושך, מדי. לא מעט מהם היא היכולת לבנות הון עצמי. בניגוד, משלמים שכר דירה יכול להרגיש כמו לזרוק כסף לחור ארנב.
בנסיבות הנכונות, קו החשיבה "בעלות כהשקעה" הגיוני. מבחינה היסטורית, מחירי הדירות עלו לאורך זמן - בניכוי ההתפרקות של שוק הדיור מלפני עשור - וזה עשוי להביא כמה תשואות יפות בטווח הארוך.
אבל חשוב להיות מציאותיים לגבי כמה ההון העצמי, אם בכלל, הורה חדש יגיע - במיוחד כאשר הם קונים בית מתחיל שבו הם יהיו פחות מעשור. על פי מדד מחירי הדיור, מדד שנערך על ידי הסוכנות הפדרלית למימון דיור בארה"ב, מחירי הדירות עלו בשיעור ממוצע של 3.7 אחוזים בשנה מ-1980 עד 2017. אז במידה שזו השקעה, היא די הולכת רגל.
אין ספק, קיימת סכנה כשאתה משתמש בנתונים כלל ארציים כדי לדבר על נדל"ן, שם המגמות נוטות להיות מקומיות. אבל ה-HPI משמש תזכורת לכך שהערכות שווי הנדל"ן, באופן כללי, בקושי עלו על האינפלציה בטווח הארוך (מדד המחירים לצרכן ראה עלייה ממוצעת של 3.1 אחוז באותה טווח.
ואם אתם לא נמצאים בבית לתקופה ממושכת, העלויות השונות הנלוות לבעלות - הכל מהגג הדולף שהיית צריך להחליף ועד לעמלות המתווך שאתה משלם כמוכר - יכול להפוך את ההון העצמי הזה לְהֵעָלֵם.
זכור גם שמלווי משכנתאות נוטים להעמיס מראש את חלק הריבית של ההלוואה שלך. בשנים הראשונות, אתה משלם הרבה יותר עלויות מימון ממה שאתה באופן עקרוני. אז גם ככה אתה לא בונה הרבה הון עצמי.
באופן כללי, קשה לייצר הרבה תשואה אם אתה עובר תוך חמש שנים. אם תשקיעו הרבה כסף בשיפוץ או תיקונים, זה עלול לקחת עוד יותר זמן להגיע לנקודת האיזון.
ניכויי מס הולכים ופוחתים
הטיעון הפופולרי הנוסף לבעלות על שכירות הוא היכולת שלך לנכות ריבית משכנתא וארנונה בטופס 1040 שלך. אבל גם להטבה הזו אין משקל רב בימינו, לאחר חקיקתו לאחרונה של חוק הפחתת מסים ומשרות.
החל משנת 2018, החוק מגביל את הניכוי עבור מסים ממלכתיים ומקומיים - כולל הכנסה, מכירה וארנונה - ב-10,000 דולר. זה לבדו משנה באופן דרמטי את משוואת הבעלות על הבית, במיוחד עבור הורים מדינות עם מסים כבדים כמו ניו יורק, ניו ג'רזי וקליפורניה.
במקביל, זה כמעט הכפיל את הניכוי הסטנדרטי גם עבור מגישים בודדים זוגות המגישים בקשה משותפת. התוצאה: הרבה פחות אמריקאים יפרטו את החזר המס שלהם.
גם אם הפירוט ממשיך להיות הגיוני, עליך לאזן בין היתרונות של ניכויי הנדל"ן הללו לבין התוספת הוצאות שמביאה בעלות על בתים, כמו עמלות איגוד בעלי בתים (HOA), עלויות תחזוקה, דמי ביטוח ורכוש מסים. זה עשוי לחסוך כסף או לא לחסוך בהשכרה, כאשר ההוצאות החודשיות שלך מתגלגלות לתשלום יחיד.
העלויות הנסתרות של בעלות
הנה עוד נקודה שכדאי לקחת בחשבון: אם הקנייה יקרה יותר מחתימה על חוזה שכירות במקום בו אתה גר, תשלום שכר דירה אינו לזרוק כסף לכל הפחות. כל עוד אתה נשאר ממושמע, אתה יכול להשקיע את ההפרש בחשבון פנסיה מועיל במס, שבו אתה יכול לבזבז את כספך על נכסים שהיסטורית מעריכים הרבה יותר מאשר דיור.
כאשר אתה קונה בית, קל להתמקד בתשלום המשכנתא החודשי שלך כאשר אתה מבין כמה אתה יכול להרשות לעצמך. לעתים קרובות מדי, העלויות הנלוות של בעלות על נכס, כמו עמלות HOA ותיקונים, נשכחות. כתוצאה מכך, הרבה בעלי בתים קונים יותר בית ממה שהם יכולים להרשות לעצמם וסדרי עדיפויות אחרים, כמו חשבונות הפנסיה שלהם, לוקחים את הנטל.
זה לא אומר שגם שכירות זולה במיוחד כרגע. כשם שמחירי הדיור בפריסה ארצית חזרו לאחר המיתון הגדול, כך גם עלויות השכירות עלו על האינפלציה בשנים האחרונות. ולפחות עם משכנתא בריבית קבועה, אתה יכול לנעול את התשלום החודשי שלך. גם זה גורם שהורים טריים צריכים לחשוב עליו כשהם מבינים היכן הם הולכים לגור.
השורה התחתונה: אף פעם לא מזיק להשוות בקפידה את עלויות השכרה ורכישה, כולל אלו שעשויות להיות פחות ברורות, באזור שלך. ברגע שיש לך נתונים אמינים, כלים כמו Freddie Mac שכירות לעומת קנה מחשבון יכול לעזור לך להבין איזה נתיב הגיוני ביותר מנקודת מבט פיננסית.
