Hvis du tok opp et boliglån så sent som for et år eller to siden, er det en god sjanse for at du åpnet en Budweiser for å feire din utrolige rente.
Spol frem til i dag, og boliglån er enda billigere. Når dette skrives, er gjennomsnittsrentene på et 30-års boliglån i området under 3%, noe som virket utenkelig selv for et tiår siden. Hvis du er som mange huseiere, kan det få deg til å lure på: Bør jeg refinansiere boliglånet mitt nå?
Selv om handel med ditt eksisterende boliglån for et med lavere rente kan virke som en enkel samtale, eksperter sier at, omtrent som robotene i forkledning, er det mer ved refinansiering av boliglån enn øyet. Fordi du må betale betydelige kostnader hver gang du gjør en refi, må du se på om den lavere månedlige betalingen veier opp for det i det lange løp. Det er ikke sant i alle tilfeller. Her er det du trenger å vite.
Å refinansiere boliglån eller ikke refinansiere boliglån?
Det er faktisk spørsmålet. Refinansiering akkurat nå vil sannsynligvis sette deg inn i et lån med lavere priser, spesielt hvis FICO-poengsummen din er i godt eller utmerket territorium. Men dessverre, mange av de samme avsluttende kostnadene du betalte for ditt opprinnelige boliglån kryper opp igjen når du refinansierer.
Blant utgiftene du sannsynligvis vil støte på: et låneoppstartsgebyr som dekker kostnadene ved underwriting og behandling av boliglånet, et gebyr for titteltjenestene og et gebyr for en oppdatert vurdering av eiendom. Avhengig av lånet ditt, kan det hende du går over forhåndsbetalte renter, eller "poeng", for å starte opp.
Ifølge boliglånsgiganten Freddie Mac, gjennomsnittlige avsluttende kostnader er rundt $5000 landsdekkende. Disse tallene kan variere ganske mye basert på lånebeløpet og andre faktorer, men i de fleste tilfeller er de tunge nok til å påvirke avgjørelsen din.
Så når er det fornuftig å dra nytte av lavere boliglånsrenter, nøyaktig? Dessverre for de matteglade krever det å gjøre en liten algebra for å finne ut om reduksjonen i boliglånsbetalingen møter eller overstiger kostnadene du pådrar deg på forhånd. Konklusjonen: Du bør planlegge å bo i hjemmet ditt i det minste så lenge det tar å gå i balanse på sluttgebyrene.
«En refinansiering er mer fordelaktig jo større spredningen er mellom antall år det tar å gå i balanse sammenlignet med antall år huseieren forventer å bo i hjemmet, sier Marla Chambers, senior finansplanlegger med Buckingham-rådgivere i Dayton, Ohio.
Ta for eksempel et boliglån som skal betales ned om 15 år til $2000 per måned (ekskludert deponering) som kan refinansieres til et nytt 15-års lån til $1800 i måneden. Nullbruddet ville være 16 måneder hvis sluttkostnadene var $3200.
En av feilene låntakere ofte gjør, er å sammenligne månedlige lånebetalinger på boliglån med ulike vilkår. Hvis du bare har 10 år igjen på ditt nåværende lån og refinansiere til et 30-årig boliglån som sprer seg utbetalingene dine med 20 ekstra år, vil breakeven-punktet ditt virke raskere enn det faktisk er.
Av den grunn anbefaler Chambers å beregne den månedlige betalingen for refi-renten ved å bruke samme antall måneder som ditt nåværende lån, selv om utbetalingsdatoen faktisk kommer til å være senere. På den måten får du en ekte epler-til-epler-sammenligning.
Ta ut egenkapitalen din
Å få en lavere rente er selvfølgelig ikke den eneste grunnen til at du kanskje tenker på å gjøre om boliglånet ditt. Boligeiere kan bestemme at de vil ha en annen lånetid – for eksempel å erstatte et 30-årig boliglån med et 15-års lån. Eller de foretrekker kanskje en annen type lån, som å bytte ut et produkt med justerbar rente med et som er fast.
Et annet populært alternativ: Å utføre en utbetalingsrefinansiering, hvor du tar opp et nytt, større lån for å få tak i noen ekstra dollar. Selv om du bruker hjemmet ditt som en minibank kan virke som en enkel avgjørelse når prisene er så fristende kan se på en høyere månedlig betaling etterpå som kan komme i veien for andre økonomiske mål.
Wesley Stien, en avgiftsbasert planlegger i Arlington, Virginia, advarer om at det ikke bare er paret som tar pengene til sin nærmeste Mercedes forhandler som kan gå i en felle – det er også den velmenende låntakeren som bruker den til å betale ned kredittkortgjeld bare for å samle opp nye balanserer. "De har ikke tatt opp det underliggende problemet," sier han.
I stedet for å tappe egenkapitalen på en engangsbasis, anbefaler Stien å veve refi inn i en overordnet strategi som bringer deg nærmere dine langsiktige økonomiske mål. Hvis du ikke har en plan for å holde deg unna gjeld, er det et farlig spill å konvertere egenkapital til kontanter.
Noen refinansieringstips for boliglån å huske på
Å søke om refinansiering av boliglån er ikke noe du vil hoppe inn i hodet først, i hvert fall hvis du ønsker å få en best mulig avtale. For å gjøre det, må du ha en spilleplan.
En av nøklene her er å få riktig timing. Chambers foreslår å jobbe på en refi før du bytter jobb, for eksempel, slik at du kan demonstrere en jevn arbeidshistorikk og stille långivere med ro om din evne til å betale dem tilbake.
Hun tar også til orde for å få kredittpoengsummen din i toppform, noe som kan ta uker, eller til og med måneder, med grunnarbeid. Før du søker om lån, se gjennom kredittrapportene dine fra de tre byråene – TransUnion, Equifax og Experian – og ta opp all negativ informasjon som kan ha havnet der ved en feiltakelse.
Du vil også være hjemme på områder som FICO har en tendens til å veie tungt. "Arbeid med å øke poengsummen din før du søker om et boliglån ved å betale ned kredittkortsaldoene og foreta rettidige månedlige gjeldsbetalinger," sier Chambers.
Som med alle store kjøp – og de blir ikke mye større enn et nytt boliglån – er en av nøklene å shoppe rundt. Stien foreslår å kontakte minst to långivere, enten de er store kredittforetak eller lokale kredittforeninger, for å sikre at du får den beste avtalen.
Nettsteder som LendingTree representerer en rask måte å analysere flere lånetilbud på, selv om Stien foreslår et mindre sannsynlig sted for noen sammenlignings-shopping: Costco. Jepp, at Costco. Grossisten sin boliglån-shopping tjeneste begrenser sluttkostnader for medlemmene – de vil ikke overstige $250 for de på Executive-nivå eller $550 for Gold Star-medlemmer. Dette er ikke tid for å la noen steiner stå uvendt.
Enhver anerkjent utlåner vil gi deg tre sider Låneanslag som skisserer stort sett alle de viktigste tingene du trenger å vite, som renten, den månedlige betalingen, en fullstendig liste over avsluttende kostnader du må betale og eventuelle poeng de vil at du skal legge ned.
Husk at en utlåner kan ha en lavere rente, men høyere sluttkostnader sammenlignet med et annet tilbud. Du bør ta alle disse tingene i betraktning når du skal finne ut hvilken som representerer den beste avtalen i det lange løp, sier Stien.
Selv om du betaler det samme beløpet i eiendomsskatt uavhengig av hvilken bank du velger, er det ingenting satt i stein når det kommer til artikler som opprinnelsesgebyret, som utlåner vanligvis deler som en prosentandel av lånet beløp. Hvis noen av gebyrene ser ut til å være usikre sammenlignet med de andre, kan det være på tide å friske opp forhandlingsferdighetene dine. Du kan bare spare deg selv noen få dollar i prosessen.
