Nic tak jak rodzicielstwo nie sprawia, że nagle czujesz, że musisz zapuścić korzenie – a dla wielu osób oznacza to staranie się o zakup swojego pierwszy dom.
Oczywiście, zdobycie kluczy do własnego mieszkania daje poczucie stabilności, którego pragnie większość świeżo upieczonych rodziców. Ale czy posiadanie nieruchomości jest najlepsze? budżetowy decyzja dla młodszych mam i tatusiów? To bardziej skomplikowane pytanie.
Jeśli kupno domu oznacza postawienie swojego oszczędności z tyłu – lub nie planujesz zostać tam dłużej niż kilka lat – wynajem może być po prostu lepszym wyborem. Oto kilka rzeczy, o których powinni pamiętać młodsi rodzice, gdy rozważają zbliżający się ruch.
Prawda o kapitale własnym
Istnieje wiele niematerialnych powodów, dla których warto kupować nieruchomości, zwłaszcza gdy zakładasz rodzinę. Istnieje poczucie bycia bardziej związanym ze swoją społecznością, nie wspominając o gratyfikacji, jaką daje naniesienie własnego śladu na dom.
Z pewnością istnieją względy finansowe, które sprawiają, że posiadanie domu również wydaje się całkiem atrakcyjne. Jednym z nich jest umiejętność budowania kapitału własnego. Natomiast
W odpowiednich okolicznościach tok myślenia „własność jako inwestycja” ma sens. Historycznie rzecz biorąc, ceny domów rosły z biegiem czasu – pomijając implozję rynku mieszkaniowego sprzed dekady – i to może potencjalnie przynieść dobre zyski w dłuższej perspektywie.
Ale ważne jest, aby realistycznie podejść do tego, ile kapitału własnego, jeśli nowy rodzic odejdzie – szczególnie, gdy kupują dom początkowy, w którym będą mieszkać przez mniej niż dekadę. Według Indeksu Cen Mieszkań, miernika opracowanego przez amerykańską Federalną Agencję Finansowania Mieszkalnictwa, ceny domów wzrosły o średnio 3,7 proc. rocznie od 1980 do 2017. Więc do tego stopnia, że jest to inwestycja, jest to dość pieszy.
Z pewnością istnieje niebezpieczeństwo, gdy używasz ogólnokrajowych danych, aby mówić o nieruchomościach, w których trendy są lokalne. Ale HPI przypomina, że wyceny nieruchomości, ogólnie rzecz biorąc, ledwo przewyższyły inflację na dłuższą metę (indeks cen konsumpcyjnych odnotował średni wzrost o 3,1 procent w tym samym przedziale.
A jeśli nie przebywasz w domu przez dłuższy czas, różne koszty związane z posiadaniem – wszystko od nieszczelnego dachu, który musiałeś wymienić, do prowizji od pośrednika w obrocie nieruchomościami, które płacisz jako sprzedawca – może sprawić, że kapitał własny znikać.
Należy również pamiętać, że kredytodawcy hipoteczni mają tendencję do obciążania z góry części odsetkowej kredytu. W ciągu pierwszych kilku lat płacisz dużo więcej w finansuj opłaty, niż jesteś w zasadzie. Więc nie budujesz w ten sposób zbyt dużego kapitału własnego.
Ogólnie rzecz biorąc, trudno jest wygenerować duży zwrot, jeśli przeprowadzisz się w ciągu pięciu lat. Jeśli zainwestujesz dużo pieniędzy w przebudowę lub naprawy, osiągnięcie progu rentowności może potrwać jeszcze dłużej.
Spada ulga podatkowa
Innym popularnym argumentem przemawiającym za posiadaniem nad wynajmem jest możliwość odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego i podatków od nieruchomości na formularzu 1040. Ale nawet ta korzyść nie ma obecnie tak dużego znaczenia, po niedawnym uchwaleniu ustawy o obniżkach podatków i zatrudnieniu.
Od 2018 r. prawo ogranicza odliczenie podatków stanowych i lokalnych – w tym podatku dochodowego, od sprzedaży i podatku od nieruchomości – do 10 000 USD. Już samo to radykalnie zmienia równanie dotyczące własności domu, szczególnie dla rodziców w mocno opodatkowane stany, takie jak Nowy Jork, New Jersey i Kalifornia.
Jednocześnie prawie podwoiło to standardowe odliczenie również dla pojedynczych osób pary zgłaszające się wspólnie. Wynik: znacznie mniej Amerykanów będzie wyszczególniać swoje zeznania podatkowe.
Nawet jeśli wyszczególnienie nadal ma sens, musisz zrównoważyć korzyści płynące z tych odliczeń od nieruchomości z dodatkowymi wydatki, które przynosi posiadanie domu, takie jak opłaty stowarzyszenia właścicieli domów (HOA), koszty utrzymania, składki ubezpieczeniowe i nieruchomości podatki. Może, ale nie musi, oszczędzać pieniądze na wynajmie, w którym miesięczne wydatki są sprowadzane do jednej płatności.
Ukryte koszty posiadania
Oto kolejna kwestia do rozważenia: jeśli kupowanie jest droższe niż podpisanie umowy najmu w miejscu zamieszkania, płacenie czynszu nie jest w najmniejszym stopniu wyrzucaniem pieniędzy. Tak długo, jak zachowujesz dyscyplinę, możesz zainwestować różnicę w korzystne podatkowo konto emerytalne, na którym możesz wydawać pieniądze na aktywa, które historycznie cenią sobie znacznie więcej niż mieszkanie.
Kiedy kupujesz dom, łatwo jest skoncentrować się na miesięcznej spłacie kredytu hipotecznego, gdy zastanawiasz się, na ile możesz sobie pozwolić. Zbyt często zapomina się o dodatkowych kosztach posiadania nieruchomości, takich jak opłaty HOA i naprawy. W rezultacie wielu właścicieli domów kupuje więcej domu, niż mogą sobie pozwolić, a inne priorytety, takie jak konta emerytalne, biorą na siebie ciężar.
Nie oznacza to, że wynajem jest teraz szczególnie tani. Tak jak ceny mieszkań w całym kraju odbiły się po Wielkiej Recesji, tak samo koszty wynajmu przewyższyły inflację w ostatnich latach. A przynajmniej z kredytem hipotecznym o stałym oprocentowaniu możesz zablokować miesięczną spłatę. To także jest czynnik, o którym powinni pomyśleć nowi rodzice, gdy zastanawiają się, gdzie będą mieszkać.
Konkluzja: nigdy nie zaszkodzi uważne porównanie kosztów wynajmu i zakupu, w tym tych, które mogą być mniej oczywiste, w Twojej okolicy. Gdy masz wiarygodne dane, narzędzia takie jak Freddie Mac Czynsz vs. Kup kalkulator może pomóc w ustaleniu, która ścieżka jest najbardziej sensowna z finansowego punktu widzenia.
