Z natury ludzie lubią przewidywalność — zwłaszcza w sprawach o większym znaczeniu. Ale wraz z nadejściem koronawirusa tej wiosny nasze życie jest teraz przerywane serią rynków pytań. Dla tych, którzy podejmują jedną z największych decyzji w swoim życiu — kupno domu — ta niestabilność może być szczególnie niepokojąca. Rynki zawsze mają swoje wzloty i upadki, ale rzadko kiedy tak trudno było stwierdzić, w jakim kierunku pójdzie rynek mieszkaniowy. Jeśli szukasz nowego domu, oto, co mówią eksperci, musisz wiedzieć o rynku mieszkaniowym i kupowaniu domu podczas i po pandemii koronawirusa-19.
1. Nie spodziewaj się kradzieży.
Z prawie 40 milionami Amerykanów ubiegających się o bezrobocie w ciągu zaledwie dwóch ostatnich tygodni, można by pomyśleć, że to idealny czas na zakup domu po wyprzedaży. Ale tak się nie dzieje, według Jeffa Tuckera, ekonomisty z popularnej witryny giełdowej Zillow.
Według Tuckera w maju mediana cen katalogowych w całym kraju jest w rzeczywistości w górę 1,6 procent w porównaniu z tym samym okresem ubiegłego roku. Wielki powód: po prostu nie ma teraz tak wielu domów do wyboru. Na dzień 10 maja dane Zillow pokazują, że poziomy zapasów były
Niedawno uchwalona ustawa CARES, według Tuckera, również utrwala ceny. Ustawodawstwo zapewniło bezprecedensową ochronę właścicielom domów, którzy mogą łatwiej popaść w wyrozumiałość, jeśli na ich dochody wpłynął kryzys zdrowotny. „Myślę, że ta polityka zapewnia rynkowi mieszkaniowemu dużą izolację od tego, co w przeciwnym razie stanowiłoby poważną presję na spadek cen”, mówi.
Dla tych, którzy szukają okazji, kluczem może być cierpliwość. Ekonomiści Zillow przewidują 2,7-procentowy spadek mediany wartości domów w okresie od lutego do października, ponieważ gospodarcze bagno się ciągnie i coraz więcej potencjalnych sprzedawców decyduje się na wywieszenie tabliczek z napisem „Na sprzedaż”. Z drugiej strony, nie wiadomo, czy stopy procentowe nadal będą tak absurdalnie niskie, jak oferują dziś pożyczkodawcy.
2. Różne miasta widzą różne trendy.
Istnieje tendencja, by lokalne warunki były nadrzędne w stosunku do krajowych trendów na rynku nieruchomości i w tym sensie rynek mieszkaniowy koronawirusa nie jest wyjątkiem. Miasta takie jak Phoenix (+8,9 proc.), Seattle (+7 proc.) i Charlotte (+6,2 proc.) doświadczyły solidny wzrost cen, nawet w środku chaosu gospodarczego, według amerykańskiej Zillow Home Value Indeks.
W innych miastach może być jednak nieco łatwiej znaleźć okazje przy zakupie domu, relatywnie rzecz biorąc. Duże metropolie, takie jak Chicago (+1 procent) i Nowy Jork (+1,2 procent), odnotowały wzrost cen w ciągu ostatniego roku, ale ledwo.
Nawet różne krańce spektrum cenowego reagują inaczej, mówi Tucker. Chociaż zapasy są ogólnie niskie, nowe oferty były w tym roku szczególnie powolne w przypadku domów z wyższej półki, gdzie właściciele mają zwykle większą poduszkę finansową, na której mogą się oprzeć.
„Są bardziej w stanie strategicznie powstrzymać się od sprzedaży” – mówi Tucker o bogatszych właścicielach domów. Choć może to być smutne, łatwiej jest znaleźć umowę, w której ludzie odczuwają największy ból finansowy.
3. Przygotuj się na wyższe wymagania dotyczące kredytów.
Podczas gdy szalenie niskie stopy procentowe były ostatnio jednym z niewielu słabych punktów finansowych, faktycznie kwalifikacja do kredytu hipotecznego stała się jeszcze trudniejsza. Każdy, kto myśli o zakupie domu w tej chwili, powinien być gotowy na rygorystyczny proces ubezpieczeniowy.
„Pożyczkodawcy starają się chronić zarówno siebie, jak i konsumentów”, mówi Jared Maxwell z Embrace Home Loans, firma z siedzibą w Rhode Island z biurami na wschodnim wybrzeżu.
Niektórzy pożyczkodawcy, tacy jak JPMorgan Chase, podnoszą poprzeczkę, jeśli chodzi o wymagania dotyczące zdolności kredytowej. Bank ogłosił niedawno, że będzie wymagał oceny 700 lub wyższej za nowe kredyty hipoteczne i co najmniej 20-procentowej zaliczki, co spycha wszystkich, z wyjątkiem najlepiej wykwalifikowanych nabywców, do krawężnika.
Dla większości kupujących bardziej prawdopodobnym scenariuszem jest to, że pożyczkodawcy podejmą dodatkowe kroki, aby upewnić się, że twoje dochody nie ucierpiały nagle. Maxwell mówi, że Embrace i wielu innych pożyczkodawców wymaga teraz od kandydatów dostarczenia kopii ostatniego odcinka wypłaty, aż do zamknięcia. W niektórych przypadkach pożyczkodawcy będą nalegać, abyś wypełnił formularz potwierdzający, że nie wyrozumiałeś swojego obecnego domu i nie obniżyłeś ostatnio pensji.
Osoby samozatrudnione, dodaje Maxwell, często napotykają jeszcze większe przeszkody. Niektórzy pożyczkodawcy zwiększyli kwotę aktywów rezerwowych, które takie osoby muszą posiadać, aby zaciągnąć nową pożyczkę.
4. Spodziewaj się, że proces zakupu domu będzie wyglądał zupełnie inaczej.
W branży zbudowanej na bezpośrednich interakcjach dystans społeczny zmusił pośredników w obrocie nieruchomościami i kredytodawców hipotecznych do znalezienia kreatywnych rozwiązań.
W środku blokady nawet osobiste pokazanie domu może stać się przeszkodą. Jedno rozwiązanie: wirtualne wycieczki 360 stopni, które oferują najlepszą rzecz do rzeczywistego spaceru. Tucker mówi, że oferta „3D Home” firmy Zillow odnotowała siedmiokrotny wzrost liczby użytkowników od lutego. „Przeszło z funkcji niszowej do niemal konieczności posiadania konkurencyjnej oferty” – mówi.
Mimo że pracownicy pracują w domu, Maxwell twierdzi, że kredytodawcy starają się zapewnić, aby właściciele domów nie byli ciągnięci przez powolny proces zatwierdzania. Zauważa, że firmy hipoteczne, takie jak Embrace, próbowały maksymalnie ograniczyć papierkową robotę, w wielu przypadkach całkowicie rezygnując z osobistej oceny domu. I zamiast spotykać się w biurze w celu zamknięcia, mówi, że strony często podpisują niezbędne dokumenty z domu, a prawnicy są tuż za ich drzwiami.
Niezależnie od prowizorycznego charakteru tego wszystkiego, Maxwell twierdzi, że jego firma nie odnotowała w rezultacie wydłużenia czasu realizacji. „Wycofaliśmy się z naszej zdolności do obsługi klientów, ponieważ pracujemy zdalnie” – mówi.
