Nič ni tako kot starševstvo, zaradi česar se nenadoma začutiš, da moraš pustiti korenine – in za veliko ljudi to pomeni, da se trudiš kupiti prvi dom.
Seveda pridobivanje ključev od lastnega stanovanja prinaša občutek stabilnosti, po katerem hrepeni večina novopečenih staršev. Vendar je lastništvo nepremičnine najboljše finančnih odločitev za mlajše mame in očke? To je bolj zapleteno vprašanje.
Če kupiti dom pomeni dati svoje prihranki na zadnji strani – ali pa ne nameravate ostati tam več kot nekaj let – je najem morda boljša stava. Tukaj je nekaj stvari, ki bi jih morali mlajši starši upoštevati, ko razmišljajo o bližajoči selitvi.
Resnica o lastništvu doma
Obstaja veliko nematerialnih razlogov za nakup nepremičnine, še posebej, ko si ustvarjate družino. Obstaja občutek, da ste bolj povezani s svojo skupnostjo, da ne omenjam zadovoljstva, ki izhaja iz tega, da svoj lastni odtis na dom.
Seveda obstajajo finančni vidiki, zaradi katerih lastništvo doma zveni precej privlačno. Nenazadnje je sposobnost ustvarjanja lastniškega kapitala. Nasprotno,
V pravih okoliščinah je razmišljanje »lastništvo kot naložba« smiselno. Zgodovinsko gledano so cene stanovanj sčasoma naraščale – brez implozije stanovanjskega trga pred desetletjem – in to lahko dolgoročno prinese nekaj lepih donosov.
Vendar je pomembno, da smo realni glede tega, koliko lastniškega kapitala, če sploh, bo dobil novi starš – še posebej, če kupujejo začetni dom, v katerem bodo živeli manj kot desetletje. Glede na indeks cen stanovanj, metriko, ki jo je pripravila ameriška zvezna agencija za financiranje stanovanj, so se cene stanovanj zvišale za povprečno 3,7 odstotka na leto od 1980 do 2017. Torej, kolikor gre za naložbo, je precej pešačka.
Vsekakor obstaja nevarnost, če uporabljate podatke po vsej državi za pogovor o nepremičninah, kjer so trendi ponavadi lokalni. Toda HPI služi kot opomnik, da so vrednotenja nepremičnin na splošno komaj prehitela inflacijo na dolgi rok (indeks cen življenjskih potrebščin se je v povprečju povečal za 3,1 odstotka v istem obdobju.
In če niste doma dalj časa, različni stroški, ki so povezani z lastništvom – vse od puščajoče strehe, ki ste jo morali zamenjati, do provizij Realtorja, ki jih plačate kot prodajalec – lahko ustvarite ta lastniški kapital izginejo.
Upoštevajte tudi, da hipotekarni posojilodajalci običajno predhodno obremenijo del vašega posojila. V prvih nekaj letih plačate veliko več finančnih stroškov, kot ste načeloma. Torej tudi na ta način ne ustvarjate veliko lastniškega kapitala.
Na splošno je težko ustvariti velik donos, če se preseliš v petih letih. Če v prenovo ali popravila vložite veliko denarja, lahko traja še dlje, da dosežete točko rentabilnosti.
Davčne olajšave se zmanjšujejo
Drugi priljubljen argument za lastništvo nad najemom je vaša zmožnost odbitka hipotekarne obresti in davkov na nepremičnine na vašem obrazcu 1040. A tudi ta ugodnost v teh dneh po nedavnem sprejetju zakona o znižanju davkov in delovnih mestih nima tako velike teže.
Od leta 2018 zakon omejuje odbitek za državne in lokalne davke - vključno z davki na dohodek, prodajo in nepremičnine - na 10.000 $. Že samo to dramatično spremeni enačbo lastništva doma, zlasti za starše močno obdavčene države, kot so New York, New Jersey in Kalifornija.
Hkrati je skoraj podvojil standardni odbitek tudi za posamezne vložnike pari, ki prijavljajo skupaj. Rezultat: veliko manj Američanov bo razčlenilo svoje davčne napovedi.
Tudi če je razvrščanje še naprej smiselno, morate uravnotežiti prednosti teh nepremičninskih odbitkov z dodatnimi stroški, ki jih prinaša lastništvo stanovanj, kot so pristojbine združenja lastnikov stanovanj (HOA), stroški vzdrževanja, zavarovalne premije in premoženje davki. To je lahko ali pa tudi ne prihranek denarja pri najemanju, kjer se vaši mesečni stroški združijo v eno samo plačilo.
Skriti stroški lastništva
Tu je še ena točka, ki jo je treba upoštevati: če je nakup dražji od podpisa najemne pogodbe, kjer živite, plačilo najemnine sploh ne pomeni metanja denarja stran. Dokler ostanete disciplinirani, lahko razliko vložite v davčno ugodno upokojitveni račun, kjer lahko porabite svoj denar za premoženje, ki je zgodovinsko cenjeno veliko bolj kot stanovanje.
Ko kupujete dom, se je enostavno osredotočiti na mesečno plačilo hipoteke, ko ugotovite, koliko si lahko privoščite. Prepogosto se pozabljajo dodatni stroški lastništva nepremičnine, kot so pristojbine in popravila HOA. Posledično veliko lastnikov stanovanj kupi več hiše, kot si jo lahko privoščijo, druge prednostne naloge, kot so njihovi pokojninski računi, pa prevzamejo breme.
To ne pomeni, da je najem trenutno še posebej poceni. Tako kot so se cene stanovanj po vsej državi po veliki recesiji vrnile nazaj, so tudi stroški najemnin v zadnjih letih presegli inflacijo. In vsaj s hipoteko s fiksno obrestno mero lahko zaklenete svoje mesečno plačilo. Tudi to je dejavnik, o katerem bi morali razmišljati novi starši, ko se odločijo, kje bodo živeli.
Bistvo: nikoli ne škodi skrbna primerjava stroškov najema in nakupa, vključno s tistimi, ki so morda manj očitni, na vašem območju. Ko imate zanesljive podatke, orodja, kot je Freddie Mac Najem vs. Kupite kalkulator vam lahko pomaga ugotoviti, katera pot je s finančnega vidika najbolj smiselna.
