Om du tog ett lån så sent som för ett eller två år sedan, finns det en god chans att du öppnade en Budweiser för att fira din otroliga ränta.
Snabbspola fram till idag, och bostadslån är ännu billigare. När detta skrivs ligger genomsnittsräntorna på ett 30-årigt bolån i intervallet under 3%, något som verkade otänkbart för ett decennium sedan. Om du är som många husägare kan det få dig att undra: Ska jag refinansiera mitt bolån nu?
Även om handel med ditt befintliga bostadslån mot ett med lägre ränta kan verka som ett enkelt samtal, experter säger att, precis som de förklädda robotarna, finns det mer att refinansiera bolån än vad som uppfylls ögat. Eftersom du måste betala betydande kostnader när du gör en refi, måste du titta på om den lägre månadsbetalningen kompenserar för det i längden. Det är inte sant i alla fall. Här är vad du behöver veta.
Att refinansiera bolån eller inte refinansiera bolån?
Det är verkligen frågan. Refinansiering just nu kommer sannolikt att ge dig ett lån med lägre räntor, särskilt om din FICO-poäng är i bra eller utmärkt territorium. Men tyvärr, många av samma stängningskostnader som du betalade för ditt ursprungliga bolån kryper upp igen när du refinansierar.
Bland utgifterna som du sannolikt kommer att stöta på: en låneavgift som täcker kostnaderna för emissionsgarantier och bearbetning av bolånet, en avgift för titeltjänsterna och en avgift för en uppdaterad värdering av fast egendom. Beroende på ditt lån kan du gå över förutbetalda räntor eller "poäng" för att starta upp.
Enligt bolånejätten Freddie Mac, genomsnittliga stängningskostnader uppgår till cirka $5 000 i hela landet. Dessa siffror kan variera en hel del baserat på lånebeloppet och andra faktorer, men i de flesta fall är de rejäla nog att påverka ditt beslut.
Så när är det vettigt att dra fördel av lägre bolåneräntor, exakt? Tyvärr för de som inte är matte, kräver det att man gör en liten algebra för att ta reda på om minskningen av din bolånebetalning motsvarar eller överstiger de kostnader du har i förväg. Summan av kardemumman: Du bör planera att stanna i ditt hem åtminstone så länge som det tar för att gå i balans med dina stängningsavgifter.
”En refinansiering är fördelaktigare ju större skillnaden är mellan antalet år det tar att nå noll jämfört med antalet år som husägaren förväntar sig att bo i hemmet, säger Marla Chambers, senior finansplanerare med Buckingham rådgivare i Dayton, Ohio.
Ta till exempel ett bolån som ska betalas av om 15 år till 2 000 USD per månad (exklusive deposition) som kan refinansieras till ett nytt 15-årigt lån till 1 800 USD i månaden. Breakeven skulle vara 16 månader om de avslutande kostnaderna uppgick till 3 200 USD.
Ett av de misstag låntagare ofta gör är dock att jämföra månatliga lånebetalningar på bolån med olika villkor. Om du bara har 10 år kvar på ditt nuvarande lån och refinansiera till ett 30-årigt bolån som sprider sig av dina betalningar med 20 extra år kommer din breakeven-punkt att verka snabbare än den faktiskt är.
Av den anledningen rekommenderar Chambers att man beräknar den månatliga betalningen för refiräntan med hjälp av samma antal månader som ditt nuvarande lån, även om återbetalningsdatumet faktiskt kommer att bli senare. På så sätt får du en sann jämförelse mellan äpplen och äpplen.
Ta ut ditt eget kapital
Att få en lägre ränta är naturligtvis inte den enda anledningen till att du kanske funderar på att göra om ditt bolån. Husägare kan bestämma att de vill ha en annan lånelängd – till exempel att ersätta ett 30-årigt bolån med ett 15-årigt lån. Eller så kanske de föredrar en annan typ av lån, som att byta ut en produkt med justerbar ränta med en som är fast.
Ett annat populärt alternativ: Utföra en utbetalningsrefinansiering, där du tar ett nytt, större lån för att få tag på några extra dollar. Även om du använder ditt hem som en bankomat kan verka som ett enkelt beslut när priserna är så här lockande kan titta på en högre månatlig betalning efteråt som kan komma i vägen för andra ekonomiska mål.
Wesley Stien, en avgiftsbaserad planerare i Arlington, Virginia, varnar för att det inte bara är paret som tar pengarna till sin närmaste Mercedes återförsäljare som kan falla i en fälla – det är också den välmenande låntagaren som använder den för att betala ner kreditkortsskulder bara för att få ihop nya saldon. "De har inte tagit itu med den underliggande frågan", säger han.
I stället för att utnyttja ditt eget kapital på en engångsbasis rekommenderar Stien att du väver in din refi i en övergripande strategi som tar dig närmare dina långsiktiga finansiella mål. Om du inte har en plan för att hålla dig utanför skulden är det ett farligt spel att konvertera eget kapital till kontanter.
Några refinansieringstips för bolån att tänka på
Att ansöka om en refinansiering av bolån är inte något du kommer att vilja hoppa in i första hand, åtminstone om du vill få den bästa möjliga affären. För att göra det måste du ha en spelplan.
En av nycklarna här är att få rätt timing. Chambers föreslår att du arbetar på en refi innan du byter jobb, till exempel, så att du kan visa en stabil arbetshistorik och göra långivare lugna om din förmåga att betala tillbaka dem.
Hon förespråkar också att få din kreditpoäng i toppform, något som kan ta veckor, eller till och med månader, av grundarbete. Innan du ansöker om ett lån, se över dina kreditupplysningar från de tre byråerna – TransUnion, Equifax och Experian – och ta itu med eventuell negativ information som kan ha hamnat där av misstag.
Du kommer också att vilja komma in på områden som FICO tenderar att väga tungt. "Arbeta med att öka din poäng innan du ansöker om ett bolån genom att betala ned kreditkortssaldon och göra lägliga månatliga skuldbetalningar", säger Chambers.
Som med alla stora köp – och de blir inte mycket större än ett nytt bolån – är en av nycklarna att shoppa runt. Stien föreslår att du kontaktar minst två långivare, oavsett om de är stora bolåneföretag eller lokala kreditföreningar, för att se till att du får det bästa erbjudandet.
Webbplatser som LendingTree representerar ett snabbt sätt att analysera flera låneerbjudanden, även om Stien föreslår en mindre trolig plats för jämförelse-shopping: Costco. Japp, den där Costco. Grossistens inteckning-shopping service begränsar stängningskostnaderna för sina medlemmar – de kommer inte att överstiga $250 för dem på Executive-nivå eller $550 för Gold Star-medlemmar. Det här är ingen tid att lämna några stenar ovända.
Alla ansedda långivare kommer att förse dig med tre sidor Låneuppskattning som beskriver i stort sett alla viktiga saker du behöver veta, som räntan, den månatliga betalningen, en fullständig lista över avslutande kostnader du måste betala och alla poäng de vill att du ska lägga ner.
Tänk på att en långivare kan ha en lägre ränta, men högre stängningskostnader jämfört med ett annat erbjudande. Du kommer att vilja ta hänsyn till alla dessa saker när du tar reda på vilken som representerar den bästa affären i det långa loppet, säger Stien.
Även om du betalar samma belopp i fastighetsskatt oavsett vilken bank du väljer, finns det inget hugget i sten när det kommer till artiklar som initieringsavgiften, som långivaren vanligtvis delar som en procentandel av lånet belopp. Om någon av avgifterna ser överraskande ut jämfört med de andra, kan det vara dags att fräscha upp dina förhandlingsförmåga. Du kan bara spara dig själv några dollar i processen.
