ต้องใช้เวลานานแค่ไหนในการปิดบ้านจริงๆ?

ในที่สุดคุณก็ตัดสินใจยกเลิกการเช่าและ ซื้อบ้านให้ตัวเอง. คุณได้แบ่งปันเครื่องดื่มกับ ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์, ส่งเสียงครวญครางผ่านบ้านที่เปิดกว้างหลายแห่ง และอาจทำให้ผู้ชมที่ดูเหมือนจะอยู่ที่นั่นเพียงเพื่อคุกกี้มากกว่าสองสามตา หลังจากทำงานเสร็จแล้ว ในที่สุดคุณก็ยื่นข้อเสนอที่ได้รับการยอมรับ และตอนนี้คุณกำลังรอการปิดและสงสัยว่าเหตุใดจึงใช้เวลานานมาก

คำถามแรกที่ผู้ซื้อบ้านมักจะถามคือ “บ้านหนึ่งหลังปิดตัวลงนานแค่ไหน” ความจริงก็คือไม่มีคำตอบที่ชัดเจน โดยปกติจะใช้เวลา 30-60 วัน อย่างไรก็ตาม ระหว่างข้อเสนอของคุณ อนุมัติสินเชื่อและเอสโครว์ มีเหตุการณ์และเหตุฉุกเฉินมากมายที่อาจเกิดขึ้นเพื่อขัดขวางกรอบเวลานี้..

“เมื่อข้อเสนอของคุณได้รับการยอมรับ โดยทั่วไปแล้ว ภาระผูกพันในการกู้ยืมส่วนใหญ่จะใช้เวลาประมาณ 17 วัน”. กล่าว ยาวาร์ ชาร์ลีผู้อำนวยการฝ่ายอสังหาริมทรัพย์ที่ Aaron Kirkman Group ซึ่งหมายความว่าผู้ซื้อมีเวลา 17 วันในการจัดเตรียมเอกสารที่จำเป็นแก่ผู้รับประกันการจัดจำหน่ายเพื่อให้ได้รับอนุมัติเงินกู้”

ทันทีที่ได้รับการอนุมัติขั้นสุดท้ายสำหรับเงินกู้ เอสโครว์หรือเอกสารเงินกู้ของบุคคลที่สามสามารถปิดได้ภายในเวลาไม่กี่วัน อย่างไรก็ตาม เหตุการณ์เพิ่มเติม เช่น ความเสียหายของทรัพย์สินที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข การดำเนินการในขั้นสุดท้าย และคำขอในนาทีสุดท้ายสำหรับเอกสารเพิ่มเติมโดยผู้ให้กู้อาจทำให้เกิดความล่าช้าได้ ธุรกรรมเงินสดโดยทั่วไปมีแนวโน้มที่จะเคลื่อนไหวเร็วขึ้น เนื่องจากผู้ซื้อไม่ต้องเผชิญกับภาระผูกพัน เช่น การอนุมัติของผู้ให้กู้ การประเมิน การตรวจสอบ หรือการเจรจาเรื่องการซ่อมแซม บ้านที่ได้รับทุนจากการจำนองมักจะใช้เวลานานกว่าเล็กน้อย นับตั้งแต่เวลาที่ยื่นข้อเสนอ จนถึงการปิดบัญชีขั้นสุดท้าย ชาร์ลีกล่าวว่า “สิ่งสำคัญคือทุกคน ฝ่ายต่างๆ ยังคงเตรียมพร้อมเพื่อจัดเตรียมเอกสารให้ทันท่วงที มิฉะนั้น เอสโครว์สามารถ ล่าช้า".

ต่อไปนี้คือปัจจัย 10 ประการที่ส่งผลต่อความล่าช้าในการปิดบ้าน — และวิธีที่คุณจะอยู่ต่อหน้าพวกเขา

การปิดบ้าน: 10 ปัจจัยที่เร่งความเร็วหรือทำให้กระบวนการช้าลง

1. เงินสดหรืออนุมัติล่วงหน้า

ระยะเวลาที่จำเป็นในการปิดบ้านขึ้นอยู่กับว่าคุณมีสีเขียวมากแค่ไหน — หรือขึ้นอยู่กับผู้ให้กู้ของคุณ สมมติว่าคุณไม่มีเงินสด นี่เป็นเพราะสองสิ่งต้องได้รับการดูแลก่อนที่จะให้สินเชื่อบ้านแก่ทุกคน

วิธีหนึ่งในการแก้ปัญหานี้คือ "ได้รับการอนุมัติล่วงหน้าก่อนที่คุณจะเริ่มค้นหาบ้าน" แนะนำให้ Karen Condor ผู้เชี่ยวชาญด้านประกันบ้านและอสังหาริมทรัพย์ด้วย รีวิวประกันภัยโดยผู้เชี่ยวชาญ. ในการทำเช่นนี้ คุณจะต้องพบกับผู้ให้กู้ที่จะตรวจสอบเครดิตของคุณและตรวจสอบเอกสารของคุณเพื่ออนุมัติวงเงินกู้เฉพาะในช่วงเวลาหนึ่ง โปรดทราบว่าการอนุมัติล่วงหน้านั้นแตกต่างจากและมีค่ามากกว่าคุณสมบัติเบื้องต้นที่เป็นเพียง การประเมินความน่าเชื่อถือทางเครดิตของผู้ซื้อที่ใช้ในการกำหนดประมาณการจำนวนเงินที่เขาหรือเธอสามารถจ่ายได้ ยืม.

2. การประเมิน

หากคุณยังไม่มีจดหมายอนุมัติล่วงหน้า ก็ไม่เป็นไร แต่คุณควรเตรียมพร้อมที่จะรออีกสักหน่อย ก่อนที่ผู้ให้กู้จะอนุมัติเงินกู้ของคุณ การประเมินมูลค่าบ้านจะต้องทำอย่างใดอย่างหนึ่งเพื่อความแน่ใจ มันคุ้มค่าจริงๆ กับสิ่งที่คุณจ่ายไปหรือว่าคุณไม่ต้องการเงินสดเพิ่มในการเดินเท้า พูดเลย โทรศัพท์ของคุณ ใบแจ้งหนี้. ซึ่งจะทำให้การชดเชยความสูญเสียในอนาคตทำได้ง่ายขึ้นหากเกิดการยึดสังหาริมทรัพย์

หากการประเมินต่ำเกินไป ผู้ขายจะต้องลดราคาหรือคุณจะต้องจ่ายส่วนต่างเป็นเงินสด เป็นไปได้ที่จะได้รับความคิดเห็นที่สองจากผู้ประเมินราคาที่แตกต่างกัน เนื่องจากการประเมินเป็นมุมมองที่มีความคิดเห็นซึ่งดึงออกมาจากข้อมูลไม่มากก็น้อย

ไม่ว่าจะด้วยวิธีใด การเจรจาใหม่กับผู้ขายหรือรับผู้ประเมินราคารายอื่นจะทำให้คุณเสียเวลาเพิ่มขึ้น แม้ว่าคุณจะมีหน้าที่รับผิดชอบในการเรียกเก็บเงิน แต่ผู้ให้กู้จะเป็นผู้สั่งการประเมิน ดังนั้นให้แน่ใจว่าคุณผลักดันพวกเขาให้ออกคำสั่งตรงเวลา ชาร์ลีแนะนำ “สาเหตุสำคัญประการหนึ่งที่ทำให้การปิดล่าช้าคือความล้มเหลวในการสั่งซื้อการประเมินตรงเวลา ทำให้การอนุมัติสินเชื่อล่าช้า”

3. การตรวจสอบ

สมมติว่าทุกอย่างเป็นไปด้วยดีกับการประเมิน ผู้ให้กู้ก็จะสั่งให้ตรวจบ้านด้วย มีอยู่สองประการคือ การตรวจบ้านและการตรวจสัตว์รบกวน แม้ว่าผู้ให้กู้บางรายอาจไม่ต้องการศัตรูพืชก็ตาม เหตุผลก็คือหากผู้ซื้อย้ายเข้าไปอยู่ในบ้านที่มีปัญหาศัตรูพืช พวกเขาอาจจะละทิ้งบ้านโดยปล่อยให้ผู้ให้กู้ต้องรับผิด หากมีสิ่งใดผิดพลาดในระหว่างการตรวจสอบ การตรวจสอบเพิ่มเติมและ/หรือการเจรจาต่อรองใหม่กับผู้ขายอาจทำให้เกิดความล่าช้า

“ฉันมักจะสนับสนุนให้ลูกค้าทำการตรวจสอบทั้งหมดตั้งแต่ต้น” ชาร์ลีกล่าว “คุณอาจพบว่าขณะทำการตรวจสอบนั้นไม่อนุญาตให้มีห้อง หากห้องนั้นไม่ได้รับอนุญาตก็อาจไม่นับรวมเป็นตารางฟุตของบ้านซึ่งอาจส่งผลกระทบโดยตรงหากคุณได้รับเงินกู้หรือไม่”

ข้อเสนอการซื้อบางรายการรวมถึงเงื่อนไขการตรวจสอบฉุกเฉินที่ช่วยให้ผู้ซื้อสามารถถอยกลับโดยไม่มีการลงโทษหากการตรวจสอบบ้านเปิดเผยปัญหาร้ายแรง หากสัญญาของคุณไม่มีข้อนี้ คุณอาจจะต้องสูญเสียเงินที่หามาอย่างยากลำบาก.. คุณอาจโต้แย้งการเรียกเก็บเงินเหล่านี้ได้ แต่จะทำให้เกิดความล่าช้ามากขึ้นเท่านั้น

4. ประกันภัย

คุณรู้หรือไม่ว่าบริษัทประกันภัยสามารถปฏิเสธที่จะทำประกันรถยนต์ได้เนื่องจากมีการเรียกร้องหรือความเสียหายมากเกินไป? เช่นเดียวกันสำหรับบ้าน หากเจ้าของบ้านคนก่อนมีการเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนจากประกันรายใหญ่ บริษัท ประกันภัยอาจถือว่ามีความเสี่ยงมากเกินไปและปฏิเสธที่จะทำประกัน ผู้ให้กู้มักต้องการให้คุณทำประกันเจ้าของบ้านจนกว่าคุณจะชำระเงินจำนอง ดังนั้นหากคุณเป็นผู้ซื้อเงินสดทั้งหมด นี่อาจเป็นตัวทำลายข้อตกลง

นอกจากนี้ ผู้ให้กู้อาจต้องการให้คุณซื้อประกันอันตรายเพิ่มเติมจากประกันของเจ้าของบ้าน หากบ้านของคุณตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มีความเสี่ยงสูง ประกันประเภทนี้มักจะมีราคาแพง สิ่งสำคัญคือต้องเริ่มสอบถามเกี่ยวกับการประกันบ้านที่คุณเสนอให้เร็วที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ Condor กล่าวเสริม “ผู้ให้กู้ทุกรายต้องการนโยบายที่จะมีผลบังคับใช้ก่อนที่จะอนุมัติเงินกู้” ดังนั้นการไม่ทำเช่นนั้นจนกว่านาทีสุดท้ายจะล่าช้าออกไปอย่างแน่นอน

5. ค้นหาชื่อเรื่อง

นอกเหนือจากการประกันภัยแล้ว การค้นหาชื่อมักจะจำเป็นเพื่อให้แน่ใจว่าไม่มีใครอ้างสิทธิ์ในทรัพย์สินได้ตามกฎหมาย นี่อาจเป็นใครก็ได้จากรัฐหรือกรมสรรพากรถึงญาติของผู้ขาย สิ่งที่มักจะตามมาคือการประกันชื่อซึ่งปกป้องคุณจากการเรียกร้องทรัพย์สินในอนาคต หากพบการอ้างสิทธิ์ในทรัพย์สินระหว่างการค้นหา จะต้องแก้ไขก่อนจึงจะดำเนินการต่อได้

“เตรียมพร้อมที่จะให้ทนายความของคุณเจรจากับทนายความของผู้ขาย หากมีปัญหาเรื่องเซอร์ไพรส์ปรากฏขึ้นตามรายงานตำแหน่ง” David Reischer ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์และซีอีโอของ คำแนะนำทางกฎหมาย. ไม่ใช่เรื่องแปลกที่จะมีปัญหาที่ต้องเคลียร์หรือเงื่อนไขเล็กๆ น้อยๆ ที่จำเป็นต้องแก้ไข เจรจาใหม่โดยอาศัยการเรียนรู้ข้อเท็จจริงใหม่ที่ไม่เข้าใจในตอนแรกเมื่อข้อเสนอเดิมเป็น ส่ง. รายการเหล่านี้อาจทำให้ล่าช้าได้หากมีความสำคัญ..

6. ข้อผิดพลาดและความคลาดเคลื่อน

การประเมินและการตรวจสอบบ้านที่ประสบความสำเร็จไม่ได้หมายความว่าคุณจะได้รับเงินกู้ทันที ในบางกรณี การจัดหาเงินทุนอาจล้มเหลวเนื่องจากข้อผิดพลาดและความเหลื่อมล้ำในการขอสินเชื่อของคุณ อาจเป็นอะไรก็ได้ เช่น หนี้ใหม่ เอกสารที่ผิดพลาด การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย การเปลี่ยนแปลงคะแนนเครดิต การจ้างงาน หรือแม้แต่การเปลี่ยนแปลงในสถานภาพการสมรส สิ่งเหล่านี้อาจหมายถึงการเปลี่ยนแปลงความสามารถทางการเงินของคุณ สิ่งสำคัญคือต้องทราบว่าใบสมัครของคุณจะไม่ส่งไปยังผู้จัดการการจัดจำหน่ายจนกว่าเอกสารของคุณจะเสร็จสมบูรณ์ และหากเกิดความคลาดเคลื่อนก็หมายความว่าคุณต้องเริ่มต้นใหม่ทั้งหมดอีกครั้ง

7. ประมาณการความเชื่อที่ดี

เมื่อคุณยื่นข้อเสนอเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และหรือได้รับการอนุมัติล่วงหน้าสำหรับเงินกู้ ผู้ให้กู้จะต้องให้ค่าประมาณการที่ดี ซึ่งจะอธิบายค่าใช้จ่ายในการปิดที่เกี่ยวข้องกับการจัดหาเงินทุนสำหรับบ้าน โดยพื้นฐานแล้วนี่คือร่างคร่าวๆ ของแบบฟอร์ม HUD 1 เช่น ใบแจ้งค่าใช้จ่ายในการชำระบัญชี Good Faith Estimate คาดว่าจะเป็นค่าประมาณที่ใกล้เคียง แต่บางครั้ง ผู้ให้กู้มักจะดึงลูกค้าด้วยการประมาณการต่ำ ในสถานการณ์เช่นนี้ การรับผู้ให้กู้เพื่อทบทวนค่าใช้จ่ายที่มากเกินไปหรือการจัดหาเงินทุนสำรองอาจทำให้เกิดความล่าช้าได้เช่นกัน

• เคล็ดลับป้องกันความล่าช้าในการปิดบ้าน

  • เริ่มสอบถามข้อมูลประกันเจ้าของบ้านตั้งแต่เนิ่นๆ ผู้ให้กู้ทุกรายต้องการนโยบายที่จะมีผลบังคับใช้ก่อนที่จะให้เงินกู้ยืม
  • ตรวจสอบเอกสารทั้งหมดที่สร้างขึ้นใหม่อีกครั้งในระหว่างกระบวนการ การสละเวลาสักครู่เพื่อตรวจสอบข้อผิดพลาดในการสะกดคำ จำนวนที่ไม่ถูกต้อง หรือหน้าที่ขาดหายไป จะช่วยประหยัดเวลาได้หลายชั่วโมงหรือหลายวัน
  • อย่าทำการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในชีวิต การเงิน หรือเครดิตของคุณในระหว่างกระบวนการปิดบัญชี สิ่งนี้อาจเปลี่ยน .ของคุณ อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ ทำให้เกิดการทำซ้ำ ล่าช้า หรือการปฏิเสธการสมัครสินเชื่อของคุณ
  • ดำเนินการตามคำขอเกี่ยวกับเอกสารทั้งหมดที่ร้องขอโดยนายหน้า ผู้ให้กู้ และฝ่ายอื่นๆ ทั้งหมด ฟังดูง่ายแต่ไม่ธรรมดา อันที่จริง นายหน้าและผู้ให้กู้รู้สึกประหลาดใจเมื่อผู้ซื้อที่มีศักยภาพเตรียมพร้อมเป็นอย่างดี

  .

8. ประเภทของสินเชื่อที่อยู่อาศัย

ณ จุดนี้ควรสังเกตว่ามีการจำนองที่หลากหลายซึ่งทั้งหมดมีผลต่อระยะเวลาที่ใช้ในการปิด สินเชื่อทั่วไป, การจำนองที่ไม่ได้ค้ำประกันโดยหน่วยงานของรัฐ, โดยทั่วไปจะใช้เวลาดำเนินการประมาณสี่สัปดาห์, สินเชื่อ FHA, การจำนองที่ประกันโดยรัฐบาลกลาง สมาคมการเคหะใช้เวลาประมาณหกสัปดาห์ในขณะที่เงินกู้ VA การจำนองที่ออกโดยผู้ให้กู้และการค้ำประกันโดยกระทรวงกิจการทหารผ่านศึกของสหรัฐอเมริกาอาจใช้เวลานาน อีกต่อไป เงินกู้แต่ละครั้งอาจทำให้เกิดความล่าช้าได้ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ของคุณ

"หนึ่ง เงินกู้ FHA อาจล่าช้าได้หากผู้กู้สมัครเร็วเกินไปหลังจากการล้มละลาย การยึดสังหาริมทรัพย์ หรือโฉนดแทนการยึดสังหาริมทรัพย์” Condor กล่าว โดยปกติผู้ซื้อที่อยู่ในหมวด FHA จะต้องรอระยะเวลาการปรุงรสที่จำเป็นก่อนที่จะยื่นขอสินเชื่อใหม่ ความล่าช้าจากความล่าช้าในการจำนองแบบทั่วไปอาจเกิดจาก "ปัญหาต่างๆ เช่น การสมัครจำนวนมากกับผู้ให้กู้ และการขอสินเชื่อที่ไม่สมบูรณ์หรือไม่ถูกต้อง หรือเอกสารสนับสนุน" สำหรับเงินกู้ VA มีเหตุผลเพิ่มเติมบางประการที่อาจเกิดความล่าช้า: ก) เอกสารเพิ่มเติม รวมถึงทรัพย์สินขั้นต่ำ ข้อกำหนด b) การขาดแคลนผู้ประเมิน VA” และ c) หลักฐานการรับรองคุณสมบัติเพื่อยืนยันการทหาร บริการ.

9. ภาระผูกพันเบ็ดเตล็ด

กระบวนการปิดบ้านไม่ใช่ตัวเลขและข้อบังคับทั้งหมด บางครั้ง ดูเหมือนเป็นเรื่องบังเอิญเล็กน้อย เช่น คำแนะนำสุดท้ายที่ไม่ดี ซึ่งเจ้าของคนก่อนทิ้งขยะไว้ ทุกที่หรือสำคัญกว่าเช่นการหย่าร้างหรือการขายที่รอดำเนินการอาจส่งผลต่อการปิดที่คาดหวัง วันที่. ในบางครั้งอาจเป็นผลจากการเฉลิมฉลอง วันหยุดราชการ หรือที่เรากล้าพูดได้ว่าเป็นการแพร่ระบาด สถานการณ์เหล่านี้มักจะหมายความว่าบุคคลและหน่วยงานกำกับดูแลที่เกี่ยวข้องกับกระบวนการปิดบ้านของคุณจะไม่สามารถทำงานได้ นอกจากนี้ยังมีบางกรณีที่ไม่ค่อยเกิดขึ้นที่ผู้ขายถอยกลับในนาทีสุดท้าย ซึ่งทำให้กระบวนการปิดล่าช้ายิ่งขึ้นไปอีก

10. การเปลี่ยนแปลงในนาทีสุดท้าย

เมื่อผู้ให้กู้อนุมัติขั้นสุดท้ายแล้ว สิ่งที่เหลืออยู่ก็คือการปิดการจำนอง แต่อย่าเพิ่งไปเต้นรำ ในฐานะผู้ซื้อ ขอแนะนำว่าอย่าเปลี่ยนแปลงสิ่งใดในบันทึกของคุณจนกว่าการปิดบัญชีจะเสร็จสิ้น เรากำลังพูดถึงการเปลี่ยนงาน การจัดวางเฟอร์นิเจอร์ การซื้อรถยนต์ และการชำระเงินด้วยบัตรเครดิตที่ค้างชำระ โดยพื้นฐานแล้วการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญเหล่านี้อาจเปลี่ยนอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ของคุณ โดยบังคับให้ผู้ให้กู้ของคุณ "ทำซ้ำกระบวนการจัดจำหน่ายหลักทรัพย์" Condor กล่าว เฉพาะหลังจากที่เงินกู้ได้รับการสนับสนุนแล้วเท่านั้นจึงจะถือเป็นที่สิ้นสุด หากคุณกำลังรีไฟแนนซ์บ้านที่ซื้อไปแล้ว และฉันเดาว่าคุณไม่ได้ การปิดบัญชีไม่จำเป็นต้องเป็นการสิ้นสุด มีสามวันทำการเพิ่มเติม — ช่วงเวลาที่เรียกว่าช่วงการเพิกถอน — ที่ให้เจ้าของบ้านมีโอกาสที่จะเปลี่ยนใจและ/หรือยกเลิกเงินกู้ แต่นั่นแตกต่างไปจากเดิมอย่างสิ้นเชิง หัวข้อ.

งั้นก็ไปเลย การซื้อบ้านเป็นช่วงเวลาที่น่าตื่นเต้น เวลาที่รอคอยอาจทำให้เจ็บปวดและเหนื่อยใจ แต่ถ้าคุณใส่ใจกับขั้นตอนเหล่านี้ คุณจะได้รับกุญแจเร็วขึ้นเล็กน้อย